2024年上半年上海土地市场分析

来源：吉屋 2024-07-07 11:23:00

2024年上半年，上海的土地市场表现出显著的变化。根据统计数据，上海公开市场共成交了17幅涉宅地块，总出让面积约65.13万平方米，总成交金额约415.96亿元。面对房地产市场的深度调整，上海土地市场明显降低了供应节奏，与去年相比，出让地块数量大幅减少。本文将详细分析上半年上海土地市场的具体情况及其背后的原因。

土拍供应减量部分区域零供应

今年上半年，上海土地市场的供应量明显减少。具体来看，闵行、松江、浦东各成交了3幅地块，静安成交2幅，宝山、普陀、奉贤各成交1幅，而青浦、嘉定、临港和市中心区域则是“零供应”。这种供应减少的现象反映了当前房地产市场的深度调整，开发商在拿地方面更加谨慎。

在这些成交地块中，闵行、松江和浦东的表现尤为突出。闵行区的安高+安联梅陇地块以54.635亿元的总价成为上半年总价最高的地块，而松江区的招商蛇口地块和浦东区的中国铁建+国贸地块也分别以较高的价格成交。整体来看，上半年上海土地市场的供应量和成交量都较去年有所减少，但成交金额依然保持在较高水平。

10幅地块触顶成交联动价最贵18万/㎡

龙湖观萃

奉贤 | 奉贤奉贤区奉贤新城10单元08B-01地块售价待定

地铁沿线

拨号立享优惠

在17幅涉宅地块中，共有10幅地块触顶成交，触顶率为58.8%。其中，象屿静安地块的联动价最高，公寓联动价为12.5万/㎡，风貌别墅联动价更是高达18万/㎡。此外，越秀静安地块、北京城建杨浦地块、中铁置业浦东地块等地块的联动价也都处于较高水平。

触顶成交的地块中，安高+安联闵行梅陇地块单幅总价达到54.635亿元，成为上半年总价最高的地块。闵行七宝地块则以34.7147亿元的总价成为上半年“最抢手”的地块，吸引了12家竞买人参与争夺。这些高价地块的成交反映了市场对优质地块的强烈需求。

竞拍规则不断优化将重回“价高者得”

上半年，上海土地市场的竞拍规则迎来了重大调整。从一批次第二轮土拍起，住宅中小套型比例降低，同时中小套的面积界定线提高。这意味着持续了18年的“7090政策”退出了上海土地市场。在最新的出让要求中，对中小套比例要求降低为50-70%不等，对于中小套型住宅设计建设标准统一调整为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

6月7日公布的三批次土拍规则更是迎来了重磅调整：土拍重回“价高者得”且取消房地联动价机制。自该批次起，上海取消商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交价格由市场化竞价确定，以进一步提升土地资源市场化配置效率。同时取消房地联动价机制，《地块竞价承诺书》中未对房屋价格作出具体限制。这一系列调整旨在提高土地市场的透明度和竞争性，促进市场的健康发展。

在上半年成交的17幅涉宅用地区域内，招商蛇口松江项目——招商时代潮派已于日前入市，从拿到土地到开盘仅用了163天。其余项目中，仅剩4个暂未公示设计方案，相对进展较快的是中铁置业+华发闵行项目，其案名为中铁华发古美阅华，有望最快在7月入市；此外龙湖奉贤项目案名定为龙湖观萃，也即将入市。上海第三批次土拍将于7月9日开启，共涉及4宗土地，总出让面积约15.29万平方米，总起始价格84.2157亿元。