「港城中环汇·云启」选房攻略

「港城中环汇·云启」选房看这一篇就够了！

01【项目概况】

「港城中环汇·云启」位于浦东北蔡板块御桥社区，地理位置较为一般。项目周边的城市界面不太突出，御桥也没有什么重点规划。项目的西侧是高压线走廊，南侧是外环高速公路，东侧是罗山高速公路。这些因素导致了周边区域的噪音影响和割裂感。虽然地铁站距离较近，但实际步行距离约为1.2公里。不过，通过外环高速和罗山路高架，开车通勤还是比较方便的。

02【社区分析】

人车分流分析

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  港城中环汇云启

  浦东 | 浦东北邻康桥路，南邻外环高速，西临御秀路，东临罗山路 售价待定

  综合体 品牌地产 地铁沿线 低密社区
  拨号立享优惠

项目的人车分流较好，有四个出入口，其中主要的入口位于两地块之间的道路，次要入口位于博涛路上，商业办公区与住宅区之间没有次要入口。内部的人行环道只用作消防环道，平时只有行人使用，没有停车位，基本上不会有人流和车流的交叉影响。楼栋分布在环道的两侧，有南向入户和北向入户的楼栋。

景观视线分析

项目的外部景观主要集中在东侧的河道景观，约157㎡户型的东侧开窗可以欣赏到良好的景观。南侧的9号楼、10号楼、12号楼高楼栋都有不错的视野，7号楼西侧约118㎡户型的楼栋错位视野也不错。不过，11号楼的南侧将建设一座18层的公租房，会对视野和采光产生一定的遮挡。小区内部的景观主要布置在中心区域，竖向景观轴将为1号楼东侧带来优美景致，而横向景观则为6号楼的大户型提供出色的视觉享受。

日照分析

通过计算冬至日（12月22日）9:00-15:00期间的日照时间，可以得到项目的日照情况。项目的东侧是浦东万科学校，对本地块没有遮挡；南侧的公租房大部分在6层以下没有遮挡，但有一栋规划的18层公租房，会对11号楼和12号楼造成一些遮挡。根据分析图可以看出，整个项目的日照条件良好，大多数高区都可以达到全日照。其中，9号楼、10号楼、11号楼、12号楼和7号楼的部分低区日照时间不足3小时，其余楼栋都能达到3小时以上的日照时间。

03【楼栋分析】

项目共有11栋17-18层的高层住宅，其中99-118㎡的户型是一梯两户，12/15/18层中间户型为连廊户型，120㎡以上的户型则采用两梯两户无连廊的布局。虽然项目有连廊户型，但是南侧没有卧室分布，对采光影响较小。

99㎡户型的建议选择7号楼的高区，视野较好；83㎡户型的建议选择7号楼的高区，采光较好；118㎡户型的建议选择8号楼的高区，视野较好；128㎡和157㎡户型的建议选择12号楼的高区，采光较好；186㎡和187㎡户型的建议选择6号楼的高区，采光和视野都较好。

04【户型分析】

项目的户型整体设计一般，但有一些特别出色的户型。约79㎡的连廊户型因为南侧是厨房和餐厅，采光影响较小，而且一梯两户日常没有交通需求，隐私影响很小。约78㎡的连廊户型整体户型方正，南北通透，双联阳台，是低总价上车的不二之选。99㎡户型是比较常规的飞机户型，南北通透，客厅生活阳台，U型厨房，次卧双联阳台。83㎡户型是与99㎡户型类似的设计，只是去掉了一个次卧，没有玄关，卫生间排布不合理，不太适合多人居住。118㎡户型是整个项目设计最好的户型，南北通透，独立玄关，生活阳台转角窗，卫生间干湿分离。

05【总结】

「港城中环汇·云启」项目的人车分流较好，小区内的道路规划完善。建议预算较低的购房者选择约78㎡的户型，布局合理且有一间正常卧室。建议喜欢景观的购房者选择约157㎡的户型，12号楼和5号楼的高区是不错的选择。如果预算充足，建议选择约186㎡的大户型，6号楼东侧套的高区采光更好。总体来说，「港城中环汇·云启」的产品一般，但价格便宜，对于急需在浦东购房的客户而言，是一个不错的选择。

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