海口三亚商办项目面临考验

一：海口商办项目面临库存压力

海口写字楼市场的存量逐年增加，导致去化压力增大，空置率持续高位。根据报告数据，去年海口新增了15个写字楼项目，总供应面积达到67.3万平方米，使得该市写字楼总存量同比扩容41.7%，达到204万平方米。然而，新增需求远远不及供应规模，加之部分存量物业出现退租现象，导致市场去化压力进一步增大。截至2023年年末，海口写字楼的平均空置率同比上升11.8个百分点，达到52.4%。尽管信息技术和专业服务行业的需求相对活跃，但供应的大量集中放量加剧了租赁市场的竞争，导致业主们普遍选择降低租金。因此，海口写字楼的租金指数同比下降4.3%，年末平均租金为102.6元/平方米·月。未来，海口写字楼市场预计将继续迎来较大规模的集中供应，总存量预计同比扩张37%，至279.6万平方米。

二：海口零售市场竞争激烈，资产表现承压

海口的零售市场在消费市场复苏的推动下有所恢复，但仍面临严峻的同质化竞争压力。去年，海口新增了3个购物中心，总供应面积达到18.8万平方米。尽管消费需求回升，但大多数项目仍面临同质化竞争和运营问题。受此影响，海口零售市场的平均空置率同比微升0.7个百分点，达到23%。为了应对市场竞争，部分零售商业项目不得不降低租金。去年，海口的零售租金指数同比下降7.7%，年末平均租金为282.6元/平方米·月。预计未来，海口的零售商业总存量将同比扩张24.5%，达到243万平方米。

三：三亚写字楼空置率高达69.3%

三亚写字楼市场的空置率更是高达69.3%，相对于海口的情况更为严峻。去年，三亚新增了2个写字楼项目，总供应面积为10.5万平方米，使得总存量同比扩张36.3%，达到39.6万平方米。尽管部分新项目实现了小规模去化，全市年度净吸纳量达到5.2万平方米，但由于供应集中入市，新项目的去化进程受到一定冲击。因此，三亚写字楼市场的平均空置率仍然维持在高位。根据报告数据，去年三亚写字楼租金指数同比下降0.5%，平均租金为109.2元/平方米·月。预计未来，三亚的写字楼总存量将同比扩张61%，达到63.7万平方米。同时，三亚的零售商业市场也面临同质化竞争和资产表现承压的问题。未来，三亚的零售商业总存量预计将同比扩张24.5%，达到243万平方米。

结语：

海口和三亚的商办物业市场面临着存量增大、租金低位、空置率较高的考验。两个城市的写字楼市场存量扩张明显，去化压力加大，租金价格下降，空置率居高不下。零售市场同样面临着严峻的同质化竞争和资产表现承压的问题。在中短期内，业主们需要充分运用自贸港建设的利好政策，提升资产管理水平，合理调整租金预期，优化租赁和招商策略，以应对市场的挑战。

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