抛开成见 | 2020年仁寿城南真的“变”了

来源：吉屋网 2020-09-18 11:09:02

今年仁寿大道以南的土地市场似乎变得“火热”起来，随着本土“龙头房企”永兴在20天之内连续斥资近 7亿，近百轮举牌“鏖战”以碧桂园、广西建工、恒邦双林为首的9家房企总是给人一种梦回2018年“7房企战仁寿”的错觉。

·2020年8月25日

仁寿永兴以4.9亿元总价，23.5%的溢价率，3212元/㎡的楼面地价“劝退”碧桂园、广西建工、恒邦双林等3家“TOP级”房企，成为2019年至土拍当时的*“溢价王”。

·2020年9月14日

仁寿永兴再次以近2亿元总价，50.3%的溢价率，3909元/㎡的楼面地价打破20天前自己所创下的溢价记录，再次刷新溢价率，成为仁寿主城2019年至今的单价“地王”。

这些重磅消息不断刺激着市场和我们对于仁寿大道以南的观察与思考。实地考察和结合现有的城市规划之后，我们认为有一个字能很好地概括如今的仁寿城南，那就是：变。

市场认知变了

过去仁寿城南面临的问题已不是“难题”

成见：过去仁寿城南在城市界面方面稍显滞后、工厂排污、扬尘、配套匮乏等问题，让城南一直被诟病 “ 城乡结合部 ” ……这些争议始终缠绕着城南。

但争议也是“热议”，这恰恰意味着城南具备足够的话题性。市场曾经抛给城南的“问题”，是燕郊、视高亦或整个四川天府新区等绝大多数“洼地”初始阶段都会有的经历，关键在于它会不会是“难题”。

审时度势：城市界面差、无中远期规划、基础配套呈现/规划单一、产业结构/支撑弱这些对仁寿城南的“旧眼光、旧印象”应该变了，因为在我们看来城南位于仁寿“东进、南联”战略下的“桥头堡”，这样的地理位置其实非常优越，其战略价值与区位优势不言而喻。

定位变了

从城乡结合部到“公园产城”华丽转身

成见：城南不过是仁寿城际边缘的800亩“杀猪厂”，发展方向模糊且难以协调。

但城南的改变是与时俱进的，并且在*近的两年时间有了“质”的改变。从2018年底开始，它很快找准了方向，规划、政策等方面有了明确的定位。

规划方面早在2019年1月25日，四川省人民政府川府函（2019）20号关于设立四川蒲江经济开发区等64家省级开发区的批复决定：同意设立四川仁寿经济开发区 ，这也标志着仁寿经开区成功“晋升”为省级经开区。

△四川仁寿经济开发区授牌仪式丨（图片源于：视听仁寿）

而位于仁寿主城主导产业电子信息、农副产品加工、建材的四川仁寿经济开发区文林工业园区A区：工业用地约为 6 平方公里，根据产城融合居住与工业用地面积比为 0.4，则需要居住面积 2.4 平方公里。根据《仁寿县总体规划（2011-2030）》，人均居住用地面积 28.5 平方米 / 人，则人口规模约为 8.45 万人；其人口占比接近2019年县城人口规模的20%。

△仁寿县文林工业园A区控制性详细规划修编

而在我们看来，这一省级经开区的规划与落定会让仁寿城南板块在未来涌入更多的产业，而成都向南发展的“湖居铁律”让我们明白伴随产业的往往更多是一些“高净值”人群，这一城市发展“源动力”在未来不断的涌入仁寿城南，无疑推进了仁寿发展成为“眉山经济副中心”的前进速度，而城南在未来很大程度上也将成为仁寿新的CBD中芯。

△仁寿城南湿地公园夜景鸟瞰

今年4月14日，由上海同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司编制的《信利片区控规与城市设计》规划，已经仁寿县第三届第三十三次规划会议审议通过，范围为北起迎宾大道中段（国道213线城区段），南至陵州大道南段，东起仁富路，西至迎宾大道南段（国道213线城区段），总用地面积约为363.51公顷（约3.6平方公里）。

△仁寿城南湿地公园城市设计总图

>>>公铁交通提升居住效能：

2019年天府仁寿大道建成通车，四川*长的经济主轴天府大道已南延至仁寿大道以南；红星路南延线仁寿段启动建设；2020年成宜高速仁寿段竣工时间的进一步推进无疑将仁寿城南与继北京大兴国际机场之后的*座4F级机场——天府国际机场的距离变得更近，而这一利好也让仁寿城南与世界的距离“更进一步”。

△成宜高速线路图丨图片来源于网络

无缝接驳成都地铁的城际轨道交通S5仁寿支线也将今年之内开工，而仁寿县城内也将规划出3个站点；同时仁寿也将在今年内开建县域内的*条高铁；这些都大大提升了城南这一区域的居住效能。

△ 仁寿城市控规丨图片来源于网络

>>>“三个突出”的生态屏障：

今年3月《仁寿县城南湿地公园规划设计方案》初方案已通过县规委会第34次会议审议通过。该项目位于仁寿县城南侧文林工业园区北部区域，与老城区相连，北至迎宾大道，南邻陵州大道，东至仁富路，规划用地面积为755亩；在我们看来这 跟怡心湖之于双流，柴桑河生态湿地公园和南天府公园之于视高，与天府公园和兴隆湖之于成都科学城，是同样的道理，是居住的生态屏障 。

△仁寿城南湿地公园整体鸟瞰

在产业和生态建设与政策的多重加持支撑之下，很大程度上也就解释了为什么20天之内有近10家开发企业不惜重金举牌竞价近百轮冒着拿“地王”的风险也要在仁寿大道以南投资摘地。

△仁寿城南湿地公园功能定位与人口规模

而仁寿城南的城市功能与人口规模研究和产城融合的打造思路更多的是去对标像上海张江高科技园区、苏州工业园，无锡新区等实现“产城融合一体化”的价值高地，严谨的基地人口规模测算、空间结构与用地布局的规划、公共服务设施规划与升级和道路、绿地、市政、景观的规划布局让我们感觉这更像是打造的第二个“产城融合”的双流怡心湖与兴隆湖。