营销噱头还是楼市有变？万科悦城3期8412元/㎡，

“溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼”。

对初进泉州的中南置地这家区域性的房企而言，

泉州或许并不一定是它的福地。

即便昨天下午洛江lj-2018-01-05号地块仅有三家房企参与竞拍、其中一家还是“打酱油”的情况下，即便中南置地把土地价格硬拱了1.7个亿元，那又怎么样呢？

在4500元的这个预期价格间，南益地产还是稳稳的把该地块探入囊中。

在土拍之前，以中南置地之前凶猛的竞拍气场，很难想象该地块会花落他家。

显然，首个项目马上入市的销售预期压力，正在改变这家房企对泉州市场的预期判断。

内参君青春期课外读物《七月与安生》里有一段对白是这样的：

七月问：

你写的是什么内容。

安生说：

流浪，爱，和宿命。

如果简单理解宿命这个词，它应该是这样的：

任何一个事情的发生都是有原因的

它不会是"偶然的"

世界上普遍联系的存在,因果关系存在

正是世上一切所以可能发生所以可能存在的原因。

与此同时，隔壁的万科悦城喊出了“8412元/㎡起等万科，更美好”的推广，房价真这么低？

细了解，原来也只是一个营销推广噱头，8412元/㎡仅是15#205的房源价格，但值得一提的是，此次万科房源不同产品的价格配置，确实凸显了新推楼栋的房源性价比（内文有分析）。

万科悦城3期该不该买入？

本期测盘将一一道来。

NO1〡壹

内参测盘之位置和配套

1、万科悦城项目**大的优势是周边丰富的教育配套：开发区实验**（九年一贯制公立**）、在建的泉州市第二实验**开发区校区（可能以随机派位的形式和实验**划分生源）。

2、万科悦城依托开发区多年沉淀的人口，可以快速形成比较成熟的居住氛围，同时由于周边道路、公共交通等市政配套较为完善，可以说开发区目前来说就是比较适合居住的一个片区。

3、片区**大的不足就是受限于开发区早先的定位，更适合自住目的购房者。

NO2〡贰

内参测盘之2期房源位置

1、从整个项目来说，一期目前已售罄，二期12#17#18#已售罄，13#15#16#目前剩余少量房源，整个项目目前复式剩2#5#11#三栋，2#10层，5#16层，11#10层，均为低密度复式，改善型复式所剩套数并不多。

2、这次推的是南区，是全新组团，共7栋，位置更好；其中右边三栋矮的是低密度复式，分别是2#10层，5#16层，11#10层。左边4栋是平层产品。

3、2、5、11栋位置地块位置的中间，受周边道路的噪音影响和厂区视觉影响都较小，属于相对优质的房源。

4、整个项目的设计排布来说，万科悦城是个明显定位为刚需入门级的楼盘，无论是楼间距、中庭面积、社区配套等都刚好够用，内参认为该项目更推荐刚需自住型客户购买。

NO3〡叁

内参测盘之户型规划（复式）

万科悦城复式户型之前测盘已多次点评，该户型在泉州万科已多次出现，相对成熟，优点是高赠送，房间空间比较宽裕，不足是单层户数多，过道长廊影响一楼客厅的私密性。但该产品是泉州万科的明星爆款产品，与之前一房难求的金域滨江神复式几乎一样。

内参测盘之户型规划（平层）

国庆节后入市的98㎡及100-102㎡都是两面采光的三房两卫户型，该产品设计成熟，值得一提的是4米的大面宽客厅及宽阔的功能性阳台，在满足日常活动和社交需求的基础上，也能满足未来三代同堂的需求。

三个房间数满足刚需群体的基本需求。不足是客餐厅相连，对于要求餐厅独立的客群来说，会比较可惜。但因为是按毛坯销售，后期仍有自行装修改善的余地。

NO4〡肆

内参测盘之2期价格

1、万科悦城之前售价约9700元/平米，开盘之后的去化率还可以，隔壁的中南漫悦湾9800元/平米取得了预售，可以说这个价格基本上符合片区的价值。

2、据闻，此万科次悦城是复式平层搭配取证，在复式产品单价较高的情况下，平层产品价格优势明显，假设复式单价按10500元/㎡计算，平层产品预计在9300元/㎡左右。退一步说复式产品即便按10500元/㎡出售，由于极高的产品赠送，折算下来实用单价还不到8500元/㎡，项目性价比就凸显出来了（对比刚刚取得预售证中南项目平层均价9800元/平米），万科和一路之隔的项目约相差500元/平米的单价，购房者应该能比较容易地做出选择。

3、同一个地段，且是尚未完全成熟的片区，建议选择大品牌更有保障。

NO5〡伍

内参的4个观点分享

1、在洛江百亩地块被南益抢走，清濛地 王中南·漫悦湾马上要开盘时遇到万科 “截胡”，这对项目而言，实在不是好消息，泉州市场的大分化已然开始了！

2、万科悦城的品牌力及性价比开始显现，特别对比地价5412元/平，均价9800元/平米基本无赠送空间的中南漫悦湾；

3、项目**大的卖点是学区，不过大概率参与市二实小和开发区实验**摇号派位；

4、综合以上，推荐刚需及地缘性的首改客户购买。