中国房价不敢跌_也不能跌_但秦皇岛北戴河房价却一直在上涨

2019-05-22 09:16

如果一家企业的资产有100亿，目前负债60亿，那么在严苛的银行经理都会对这个资产负债表很满意。但是，如果这家企业资产100亿负债110亿，就算是普通人的脑海里都会立刻冒出资不*债这个词，此时这家企业的资产负债表已经极其可危，随时可能资金链断裂，而银行对于这种企业，通常都会选择抽带来规避风险。所以，不管是企业还是个人资产负债表，都是非常重要的。

那么为什么房价不能跌？

因为房地产问题的本质就是债务问题，而债务问题**害怕的就是资产端的价格下跌，一旦房价大幅下跌，整个房地产的债务链条都会螺旋式下坠，并**终崩盘。如果一家房企资产1万亿，负债8000亿，资产负债率80%现在这家公司感觉大环境不好，想低价抛售，加快回款速度紧急卖出了2000亿的资产，变成现金，还给银行，而其余房企纷纷跟进，导致房价下跌了20%，这种避险行为按正常人的思维来说，肯定会降低资产负债率，毕竟已经还了

2000亿现金给银行资产负债率绝对下降了。但是实际上当房价下跌20%的时候，该公司的剩余资产为6400亿负债，还有6000亿。而该公司的资产负债率从80%飙升到93.75%，离破产只有一步之遥了，于是该公司为了避免破产的厄运，进一步降价促销，抛售资产，试图降低自己的资产负债率结果，进一步拉低房价，导致资产负债率继续上升，并**终破产，这种恶性循环之下，**终健康的企业和不健康的企业将会一起走向毁灭社会上会出现大规模的企业倒闭现象。

1929年美国的大萧条时期有很多优质企业就是死于债务，而当时没有借债的企业随便环境怎么恶劣，都只是受伤而不至于被负债拖垮，西方关于经济危机中现金为王的箴言，就是那个时候出来的。

所以，如果任由房价下跌，**后的结局会是一地鸡毛上下游的企业纷纷破产，失业率大增，整体经济形势严重恶化，而房价自然是跌到了谷底，但是那个时候所有人已经没有兴趣买房了。

价格低，从来都不是买房子的好动机，买了之后会涨价材质，而如果所有的房企都降价而有的企业坚持不向下呢？那么这个企业会是**个死掉的，所以，在囚徒效应下，大家都只有集体降价，然后集体等死这一个做法，**终剩者为王。

当然，很多没房且渴望买房的人会非常反感，这种说法因为他们**大的愿望就是房价暴跌，然后自己抄底买一套，但是实际上今天之所以有人愿意这么高的价格泡沫，还去买房，是因为他相信房价只涨不跌的神话，所以可以无视风险、无脑买入只要房价只涨不跌的神话破灭，他购房的欲望马上就会消失。

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2018年上半年，杭州还在万人排队抢房，到了下半年，房价还没跌，只是不涨了，这些人立马就不见了踪影，换成另一波退房大军，开始维权闹事了，房价真要是跌成了腰斩再腰斩那种级别面对一堆跳楼的炒房客的惨状，还敢下手买的真没有几个，大家的想法立马就变成了等等再出手租房也挺好的。既然房地产的问题主要是，债务问题，所以不能也不敢降价，因为一旦降价就可能引发债务大崩溃。那么像这种债务问题一般都是怎么解决的呢？

我们之前有提到过凯恩斯主义，有一句治理名言，叫通胀之下无债务，在通胀面前再高的债务都形同虚设。

对于购房人来说，他的利润其实就是房租如果房租的收益能覆盖叫房贷的支出，那么再加多少债务都没问题，但是我们都知道，中国的租金回报率异常的低大概只有1.5%左右，远远低于房贷的利息，也就是说，把中国的房地产租出去，是无法覆盖掉利息的。所以说，中国房地产的债务杠杆不可持续，目前只能靠债务滚债务的庞氏手法来维持，就是这个原因。在当前的环境下，房价是不能大跌的，如果大跌则庞大的债务问题，会立刻爆发，这会给中国经济以致命的创伤。

依照这个逻辑，那么想解决房地产的问题，就只剩下一个办法，那就是涨房租，在房价不变的前提下，中国的房租要在目前的基础之下上涨4倍。让房租收益达到6%，才算让房地产行业的债务问题恢复健康。但是，目前很多人的房租都已经占到工资的三分之1，甚至2分之一了？怎么可能让房租翻4倍，除非把工资也翻4倍，所以虽然中国政府很想用涨房租来解决房地产问题，也推出了一系列的政策来提升租房者的权利，试图提振房租，但是**终只能是少量提升，不可能像变戏法一样翻个几倍，毕竟工资总额摆在那里。

所以，在工资大规模上涨之前，中国的房价不会涨，也不敢大跌房租同理，否则房价问题永远无解，一直拖着不解决桑某一天经济波动的时候，泡沫被意外刺破，那问题可就大了。所以中国房价将迎来史上**漫长的一次大横盘，在下一轮经济发动机启动之前，或者说下一轮工资上升之前，短期内可能会有小幅波动，长期来看，没有任何其他走势的可能性。

但在秦皇岛北戴河，房价却一直呈上涨的趋势，一方面是因为由于这里环境和温度的适宜，越来越多的养老、投资人士来这里购房，二是因为海景房用地不在批复的文件的出台，使现有的海景房都成为绝版；所以要来秦皇岛北戴河买房的话还是要趁早，别等大幅度涨价后才来后悔！

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