首付与存量房贷利率双降，北上广深杭最受益，房价有望筑底企稳

近期，为了提振房地产市场，中国人民银行和金融监管总局相继发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。这些政策的落地将对房地产市场产生积极影响。

根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人自9月25日起可以向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。在此之前，中国银行、农业银行、招商银行等多家银行已表示正制定细则或已准备好相关预案，不同银行将根据不同城市的情况施行新政。此举将进一步降低购房门槛，促进购房需求的释放。

另一方面，《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确了差别化住房信贷政策的调整重点。首先，全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。其次，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，而首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。这一政策调整将有助于满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场的平稳健康发展。

一线城市受益 首付比例降低

专家指出，此次调整的差别化住房信贷政策将对北上广深杭等一线城市和强二线城市产生较大影响，有望稳定房价并提振市场。

根据新政策，全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。对于首套刚需购房者来说，首付比例降低至两成将大幅降低购房门槛。一些二线及三四线城市的首套房首付比例已经降低至两成，但对于一线城市而言，如上海的首付比例目前为3.5成，如果降低至两成，将进一步降低购房门槛，有望吸引更多购房者入市。

此外，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。这一政策调整将有助于降低购房者的贷款利率，进一步刺激购房需求。

市场效果存在不确定性

尽管政策力度较大，但市场效果仍存在不确定性。专家指出，对于首套刚需购房者来说，首付比例降低只是一方面，更重要的是后续还款费用。目前经济形势复杂，收入预期不稳定，这可能影响购房者的还款能力，从而抑制首套购房需求的释放。

因此，专家表示希望后续能有针对首套住房群体的稳定收入增加的政策措施出台，以稳定购房者的收入预期，从而真正实现和释放首套房需求。此外，由于市场存在经济形势复杂和居民信心不足的问题，市场预期仍较为保守。因此，政策的落地对于房地产市场的复苏和房价的企稳仍需进一步观察。

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