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存量房贷怎么解决？央行今天出新政了！

来源：吉屋网整理发布   2019-12-29 11:21:52



自从央行在2019年8月17日推出新的房贷计价标准后，大家都很关心以前的存量房贷怎么办呢，因为LPR5年期的也降息了一次，而且以后还会继续降息，如果存量房贷还不在一年内作出调整的话，这是不公平的。

央行当然清楚，所以今天央行就针对这个问题正式发布新政了。

我通俗的翻译一下：
1、存量房贷
央行所说的存量房贷，是指2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷，不包括公积金贷款。


2、定价机制
从2020年1月1日起，所有银行发放房贷，不能再按照以前的贷款基准利率来定价，也就是目前4.9%的利率来作为基准上下浮决定，而是要全部按照新的定价机制，也就是LPR作为基准再加点（上下浮）来定价。


3、定价周期
我们以前存量房贷的重定价周期都是1年，以后至少也是1年，以前重定价日都是每年的1月1日，以后可以自行商量。


4、两种利率选择
借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR，或者转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换后永远也不能再改了。

LPR就是以后至少每年都会调整一次，而固定利率是你贷款30的话就是30年不变。


但建议大家选择转换成LPR，这样的话以后降息，都可以享受到红利，因为长期来说，中国还是会有降息的空间，前央行行长*近说了一句话，中国可以尽量避免快速的进入到负利率时代，其实换句话也就是说，中国迟早会进入到负利率时代去。


5、转换方式

*难的是央行说的第三点，估计很多人看不懂。
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。 商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同*近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。 从转换时点至此后的*个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同*近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。 之后，自*个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由*近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。


从2020年3月1日开始，到8月31日之前，存量房贷要全部转化完成。
转换后的贷款利率水平由双方协商确定，但央行在答记者问中谈到，为了贯彻落实房地产市场调控要求，存量房贷在转换时点的利率水平应该保持不变，也就是说，转换完成后，房贷利率还是一样的，所以大家不用担心，房贷利率会有升降。

那怎么个转换法呢？
（1）假如现在有一笔贷款30年，剩余期限25年，原约定合同5年期以上基准利率上浮10%的贷款要转换，那么现在执行的利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，假如借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年的1月1日，那么加点幅度就是0.59个百分点，因为5.39%-4.8%就是0.59%
（4.8%+0.59%=5.39%）。

那么在2020年4月1日到2020年12月31日，你还房贷所执行的利率就是按照5.39%来执行。
只有到了2021年1月1日开始，*个重定价日到了，你的利率才会变，假如LPR降息了，从4.8%降到了4.6%，那你的利率也就变成了5.19%。懂吗？
（2）再举一个利率打折的例子，假如你是09年买的房子，当时*是7折，贷款30年，现在还剩20年，原约定合同利率就是4.9%×0.7=3.43%。

后面都是一样的算法。

2019年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年的1月1日，那么加点幅度就是 负的 1.37个百分点，（3.43%-4.8%=-1.37%）。

那么在2020年4月1日到2020年12月31日，你还房贷所执行的利率就是按照3.43%来执行。
只有到了2021年1月1日开始，*个重定价日到了，你的利率才会变，假如LPR降息了， 从4.8%降到了4.6%，那你的利率又变成了3.23%（4.6%-1.37%）了。 爽吧。

其实也就是说你当初合同上写的打7折是30年不变的。

同样的道理，按照房地产调控的原则，当初买房时，不管你是7折、8折、85折买的，还是上浮10%也好、20%也好，还是30%，都是跟随你的合同终身的，转换前后基本上不变，这也是保持市场稳定*的做好，也是尊重原合同。

还有什么不懂的地方吗？
至于央行为什么要以2019年12月发布的5年期以上的LPR作为标准，我想肯定是方便央行明年开展这个转换的工作，因为LPR每个月20号都会变，如果不以一个固定的数值作为标准的话，那就不好做这个转换的工作了。




  • 同样的道理，按照房地产调控的原则，当初买房时，不管你是7折、8折、85折买的，
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