2020楼市三大判断：松绑、降息、涨价！

刚刚召开的2019年底中央经济工作会议很明确的表明了，明年就3大主题：松绑、降息、涨价！

NO. 1｜壹

*点我想讲的是松绑，我昨天那篇《从房住不炒到因城施策》的文章相信大家都看了，里面是我对于2019年底中央经济工作会议有关房地产表述内容一字一句的仔细分析。

只要大家读完之后，就会知道，2019年这次会议*的看点是什么了。就是会议里面“全面落实因城施策”这句。什么意思呢？就是给全国各地地方政府更大的自主权，以后你们城市的房地产政策，你们自己就可以决定了。

本来呢，2018年的因城施策那句话，已经造成了在2019年，像是北京燕郊、天津、南京、上海、张家港、佛山、中山、珠海、海南、深圳、厦门、广州、成都等等一大片的城市，在限购、限价、限地价、限公积金或者*政策其中一种或多种之间进行了放松。现在还要加上“全面落实”这四个字，这也就意味着在2020年会出现更大范围和程度的政策松绑！

这也就是广州南沙自贸区敢于立马放松限购的原因了。可以预见的是，在2020年这种放松会如火如荼。如果现如今的放松是星星之火的话，那么明年就会是大火燎原！任何城市都不会例外，甚至于，这里面会包括北京、上海！

NO. 2｜贰

第二个会在2020年看到的常事，就是降息了。

关于这一点，在这次的经济工作会议当中是这样说的“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。”*后一句很直白的就提出了，要降低社会融资成本。

融资成本是什么？很大程度上，就是利息。这其实也就是一种，明年会不断降息的说法。这个和前任央行行长*近说的：“中国要尽量避免快速进入负利率时代”的表述是相互一致的。

从全球来看，这也是一种大势所趋。全球大家的经济都不好，如果存贷款利率过高。会导致的一件事情就是人们都愿意存款，人们都不愿意贷款。贷款不大量增加，个人消费和公司经营活动怎么会大量增加呢？

在丹麦，为了刺激人们的消费，现在已经开始施行负利率了。比如假设你要在丹麦买一套100平米的房产，价值370万。自己支付74万，剩下296万全部从银行贷款。10年还款下来，银行需要倒贴7.5万元左右的利息。而在丹麦房屋出租的回报率大概在4.84%到5.31%之间，也就是10年还能拿到大概187万的房租回报。

这时候你会不会想着去丹麦买房了呢？OK，这就是负利率政策要的效果。人们都不愿意存钱，然后贷款花钱呢，还比付全款更加划得来，那么大家都会去贷款了。这样人们的消费活动就会旺盛，相对应的这些消费需求，又会让大量公司的经营活动旺盛，从而又可以提供巨量的工作岗位。公司争抢员工之下，还会提高大家的薪酬，这样大家手上的债务相对来说又变得少了。

我国搞的那个LPR利率机制，其实就是为了搞这样的一件事情。这是一个浮动的利率机制。这是国家为了引导全社会的融资成本下降，特意设立出来的一个制度。机制是：每个月它都会公布一个LPR基准利率出来。然后现如今大家的买房贷款合同都是锁定的这个利率，只要央行公布的LPR利率基准下调，你们所要支付的利息会自动下调。

NO. 3｜叁

同时关于降息这事情，我还想多说两句。

也就是在2019年12月1日的时候，我们现任的央行行长易纲，在求是上发表了6000字的长文。里面除了有，跟大家说过的“综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。”这种对于房地产行业的利好之外。里面还有一个核心观点，那就是我们现任的央行行长易纲认为：“全球都在降低利率，负利率会是一个长期的趋势”。

我们的两任央行行长都持有同样观点，大家对于利率的走势，我相信应该心里有数了吧。但是呢，我知道很多人还是有顾虑，那就是我们现在不是在“降杠杆”吗？

2017年我们确实提的是“去杠杆”，2018年我们也确实的提了“结构性去杠杆”。但是这次的说法大家知道变成什么了吗？“保持宏观杠杆率基本稳定”。也就是说不再去杠杆了，而是稳杠杆了。这一字之差，天和地啊。

这也就是为什么现任的央行行长易纲敢说“综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。”的原因了，因为不再去杠杆了，政策松绑了，自然就敢给房地产企业融资了。

NO. 4｜肆

这次会议对于房地产的表述内容当中还有着3个稳，既“稳地价、稳房价、稳预期”。大家还记得2015年的那个“去库存”的表述吗？

当时我就在想，怎么样才能去掉房地产的库存呢？以我对于中国老百姓的了解，跌价它是不会买房的，平价不动他们也是不会买房的，因为想着会觉得亏利息。只有涨价他们才会买，他们买了，才能去库存。

2019年的“三稳“说法，确实比“去库存”说法要温和。毕竟没有说一定要去掉什么什么，而是稳住什么什么。但是还是那个问题，怎么稳住呢？说白了，要用利好才能稳住，只有房价稳得住地价才能稳得住。还是那个道理，大跌的时候大家是不会买房的，只有横盘小幅上涨才能让大家保持住买房的欲望，你就要保持住涨价的态势但又不能大涨。

因为是这样，因为今年“三稳”说法，确实比2015年“去库存”说法要温和的原因，所以需要实话实说的是，2020年这一波的涨幅一定会比2016年那一波要小很多。但是呢，一定不能跌，这才能实现那个“三稳”。所以就像我昨天说的楼市会有一波小阳春，至于每个城市具体涨幅多少，这就要看各个城市的基本面、会出的政策等等方面了。

这个时候你说，实体又没什么好投的，钱在手上也等于是放着贬值，虽然这样，但我还是不建议你去炒房，毕竟房住不炒嘛！

完