吉屋地产知识分享----如何做好房地产企业的工程成本管理？

在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。

在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以*少的成本来获取*的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。

那么，如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低成本多创效益的目的呢？

这就需要加强对工程项目全过程成本管理，即，从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行管理。只有这样，才能使企业立足于竞争激烈的市场。

今天，我们就从这几个主要环节入手，来说说不同阶段在做好工程成本控制的注意要点。

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PART

设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。

*个重点，就是必须要实行限额设计。

限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计，它是建设项目投资控制系统中的一个重要环节，一项关键措施。

在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。

设计人员在设计时以投资或造价为出发点，做出方案比较，有利于强化设计人员的工程造价意识，优化设计；经济管理人员及时进行造价计算，为设计人员提供有关信息和合理建议，达到动态控制投资的目的。

其次，是开展价值工程的应用。

价值工程(VE)是一种以用户对产品或服务的功能和成本需求为导向,研究功能和成本的匹配,以提高性价比为目标的应用技术。

目前,我国房地产企业工程面临的原材料价格上涨、制造成本管理粗放、缺乏战略成本管理理念等问题,而价值工程通过对工程进行系统的价值分析,可发现不必要成本,加以改进,以追求*价值的目的。

*后，就是需要加强图纸会审工作。

认真做好图纸会审工作,比如施工单位加强预审,各方共同参加会审,做好施工记录等方面, 这是保证工期,是防止工程质量事故发生的重要措施。

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PART

招投标阶段的成本控制

建设工程招标，一般应按下列程序进行：

在招标工作的管理中主要事项是：

制订的招标计划要科学合理，快速成立招标领导小组，及时对当地建筑市场行情进行了解和对施工单位进行深入考察，合理确定招标方式和报价方式，认真编制招标文件，*后认真仔细评标、询标、决标和合同签订。

其中，*后一步“合同管理”应注意的几点：

1、应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。

2、要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。

3、备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。

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施工阶段的成本控制

施工阶段成本控制的关键，一是控制工程变更，二是严格审查承包商的索赔要求，三是严格执行签证管理制度。

首先工程变更控制应注意的问题如下四点:

1、变更联系单签证应及时，否则会影响费用的核算,甚至会引起经济纠纷，影响结算审计工作顺利进行。

2、签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

3、签证内容必须与实际相符。

4、加强预见性，尽量减少签证发生。

其次是要严格审查承包商的索赔要求。 施工单位提出的索赔事件主要有：

1、合同内工作内容的增加或减少。

2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付。

3、非施工方原因造成的工期拖延。

对应的， 房企反索赔 主要从以下3方面考虑：

1、文明施工、安全生产、标化工地是否符合投标书承诺及合同要求。

2、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及合同要求。

3、由于乙方原因引起工期延误，质量达不到合同要求等。

*后一点，严格执行变更联系单签证管理制度，结合公司的实际情况，规范工程建设中各种工程联系单的签证，合理、及时地解决施工中出现的工程量变化、施工进度变化以及建设和施工单位在履行合同中的纠纷等问题。

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工程结算阶段的成本控制

成本核算是成本控制的基础，不同的成本核算导致不同的成本控制效果。

在产生的各项费用（包括审查费、维修费、坏账损失费、人员费、赔款等），首先应按确定的工程成本核算对象和规定的成本项目进行归集和分配，及时根据施工图预算和工程变更资料，对工程成本和预算造价进行调整。

其次盘点剩余材料，办理退料手续，冲减工程成本。

*后审查、核实成本核算资料，并在此基础上编制竣工工程成本决算。

工程竣工结算是整个工程造价控制的*后一道关口，它既反映了整个工程的*终实际造价，也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。

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