这个图是一手项目的获取流程，从这个图当中其实我们可以看这条线是非常清晰的。
获取到土地信息以后，就要动身前往目标地块进行 踏勘 。踏勘主要包括去熟悉地块所在的城市、区位，并了解地块的现状（有无高压线等不利因素，有条件可以启用无人机）。
通过踩盘去了解周边项目的产品及销售去化情况，必要的时候还可以去拜访一下当地的政府或者做做客户访谈，侧面打听一下当地人对于这个区位甚至是这个地块的看法。这一步主要是采集地块的信息，越详细越好，以便用于后序的分析所用。
1.1 项目研判
项目看完以后，我们就会对这个项目进行 研判 ，写一份研判报告。研判的话主要是从四个部分来进行分析： 城市分析、区位分析、市场分析、项目分析 。
首先是城市分析：如果我们是新进入一个城市，那么肯定是要对这个城市进行分析。城市分析主要看几个指标：GDP、城区户籍人口/常住人口、三产比例、人均可支配收入、汽车保有量等等，判断一下这个城市的基本面。
其次是城市的区位：它处在什么样的板块，是不是处于城市的发展方向上，以及区位所在的房地产市场怎么样，也就是要做一个区位的市场分析。
不能漏掉的还有市场分析： 市场分析主要是研究当地房地产市场的库存去化情况，如库存周期还有多少年？ 当地的产品户型时什么？ 销售价格如何？ 等等，分析以后你就应该去思考这个市场有没有自己公司进入这座城市的机会。
*后便是项目分析：主要是看项目内有无高压线、拆迁、地质情况以及土石方量是不是很大等不利因素。
如果通过以上四个方面的分析，初步判断可做以后，我们向领导汇报争取立项，立项同意以后便可以深入跟进这个项目了。
1.2 营销市调
紧接着要进入我们 营销市调 的部分，需要叫上公司各个专业版块的同事专业的来分析各专业条线的问题。
比如你需要叫上营销部的同事前往目标地块进行专业的 市场调研 （简称市调），他们会对项目周边竞品的主力产品，区块情况，客户来源，项目定位等等会做一个非常深入的分析，以及*终营销的同事，根据周边房地产市场的情况，会*终结合自己项目的本身情况，*终会形成专业报告、户型配比以及产品建议。（会详细罗列建什么样的产品，高层、洋房、别墅各建多少体量；户型有哪些等）
拿到营销同事给出的户型配比，以及产品建议以后，设计部的同事就可以把高层、洋房、别墅的体量占比按照计划指标的要求，把它进行方案的排布，也就是 强排 。
强排还需要投资部出具红线图及地形图，根据以上所需资料进行设计方案强排，*终得出本项目的*终规划指标。*终规划指标也就是具体的洋房的量是多少，高层的量是多少，别墅的量是多少。
设计排出了每个业态的体量以后，再结合整个营销给出的价格，我们就量也有了，价也有了。那么我们就需要根据公司的成本数据以及营销给出的销售数据进行投资测算了，当然这中途会要求成本、营销、财务、设计各专业版块的支持。
*终便可以得出各大公司比较关心的两大指标：项目净利率、IRR。IRR就是假设收益可以进行再投资（就是继续拿去钱生钱）的情况下，投资的年化收益率。各个公司对这两个指标的要求往往不同，一般来说项目净利率的要求行业内普遍在10%-20%左右。
投资测算不管你怎么计算，你用什么模板，*终的结果就是这个项目花了什么代价拿下，*终赚了多少钱。
投资测算出来，项目净利率及IRR都满足公司基本要求以后，便可以准备相应的资料前往集团进行评审了。评审结束获得相应的项目授权价，就可以进行招拍挂的程序了。
一手项目是从挂牌公告当中去获得，二手项目的土地信息获取主要是通过以下几个方面：
获取到二手项目的土地信息以后，也会进行项目踏勘，项目踏勘完了以后也会进行项目研判。
区别就在研判结束之后，一手项目研判结束以后需要进行营销市调，而二手项目是进行尽职调查。
所谓尽职调查就是组织财务、法务、税务、营销、设计等等同事前往目标项目公司对整个项目的债务风险、土地风险、股权风险进行一个核查，*终会出一个财务尽调报告和法务尽调报告。
根据进行调查的结果会做价值判断，主要会去思考项目在目前的这种情况下要去排什么样的一个产品、应该去规划怎么样的一个设计方案、运营计划如何安排以及交易路径和资金如何安排。
这些确定以后，我们也会进行一个投资测算，也会算出*终的利润以及利润率。如果符合公司的要求，那么再会进行下一步的这个合同谈判。
如果集团通过或者公司总部通过，觉得项目是OK的，我们就会*终进入到实际的合同谈判以及收并购的阶段。
效果图
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