吉屋网地产小知识 | 土地出让方式

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现行土地制度

全部土地为社会主义公有制

1.国有土地： 全民所有制，所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使。

2.集体土地： 集体所有制，村农民集体，乡（镇）农民集体。

02

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国有土地使用权出让

土地一级市场由国家垄断，出让一定年限的土地使用权给个人，同时个人需提前支付土地使用权出让金。

国有土地使用权出让方式：

招标方式 、拍卖方式、协议方式、挂牌方式。

2.1 招标

招标：指土地所有者(出让人)向多方土地使用者(投标者)发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。

流程：

对能够*限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格*的投标人，应当确定为中标人。

2.2 拍卖

拍卖：按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价*者（竞买人 ）。

流程：

①　主持人点算竞买人；

②　主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；

③　主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

④　主持人报出起叫价；

⑤　竞买人举牌应价或者报价；

⑥　主持人确认该应价后继续竞价；

⑦　主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

⑧　主持人宣布*应价者为竞得人者。

2.3 挂牌

挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。

流程：

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价*者为竞得人；报价相同的，先提交报价单 者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价*者为竞得人。

除此之外，还可以通过协议和划拨的方式出让土地。

划拨：指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。

协议：指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。

来一张图清晰明了地总结一下：

国有土地使用权出让年限：

1.居住用地：70年；

2.工业用地：50年；

3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年；

4.综合或其它用地：50年；

5.商业、旅游、娱乐用地：40年。

03

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城市用地相关专业术语

代号：R

类别：居住用地

居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。

代号：C

类别：公共设施用地

居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

代号：M

类别：工业用地

工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地(E)。

代号：W

类别：仓储用地

仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。

代号：TS

类别：交通道路广场用地

铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地;市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

代号：U

类别：市政公用设施用地

市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

代号：G

类别：绿地

市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。

代号：E

类别：水域和其它用地

除以上各大类用地之外的用地。

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