吉屋网地产小知识 | 拿地过程中所涉及到的税务问题

我国现行税种约18个，仅房地产行业就占了约12个（11税1费），可以说是涉税*多的行业了，各种税负也是房地产开发企业老板非常关心的问题。

所以学会并精通税务知识，无疑是地产投资人升职加薪的制胜筹码。

今天我们就聊一聊房地产税务的问题。

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取得土地前后涉及税种

先来看看取得土地前后涉及到的税务问题，一共囊括了：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。

1.1 耕地占用税

耕地占用税针对的情况是占用耕地建房或者从事非农业建设。

耕地占用税计算公式为实际占用耕地面积 × 定额税率。

定额税率以县为单位，按各地区人均占有耕地面积的多少和经济发展情况，规定高低不同的耕地占用税适用税率，税率区间为每平方米5-50元。

耕地占用税重点提示：

a、未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税；

 

b、未经批准占用耕地时，纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。在这种情形下，企业须注意滞纳金；

 

c、耕地占用税与土地出让金应当分别缴入地方国库。

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，税率区间为3%-5%。

1.2 契税 

契税税率可由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，所以各地的契税征收标准因实际情况而有所不同。

契税缴税主体：转移土地、房屋权属,承受的单位或个人(买方)。

 

契税计算公式为土地出让价款 × 适用税率( 3% - 5% )。

 

契税重点提示：

a、市政建设配套费若在《土地出让合同》明确列明具体价格时，可作为契税缴纳依据。若《土地出让合同》只列明了土地成交价款，并未列明市政建设配套费，则不应当作为契税缴纳依据。

 

b、开发商直接支付给拆迁户的拆迁补偿及清表支出，原则上是可以作为契税缴纳组价基础的。

 

针对前述两点，诸位在实务过程中，须充分与主管税务机关沟通确认后，进行合同条款设计。

1.3 城镇土地使用税

城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

城镇土地使用税的计算公式为实际占用的土地面积 × 定额税率。定额税率区间大家可以在百度查到，且该税种每年都需缴纳。

 

城镇土地使用税重点提示：

a、在《土地出让合同》中务必约定交付土地的时间，否则就会从签订合同日次月起缴纳城镇土地使用税。

 

b、实务中未签订合同，开发商先占有土地进行前期开发，是具有节税效果的做法。

 

c、地下建筑物取得地下土地使用权证的，按照地下土地使用权证土地面积计算缴纳土地使用税；未取得土地使用权证或土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

 

1.4 印花税

印花税：印花税 = 计税金额 × 0.05%。

 

计税金额：土地使用权出让或转让合同、产权转移书据所记载的金额。

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预售之后涉及税种

预售之后涉及的税种有：增值税、附加税费、土地增值税、企业所得税、房产税、印花税。

 

2.1 增值税

增值税计算公式：（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）× 11% - 企业当期进项税税额。

 

应预缴税款计算公式：应预缴税款 = 预收款÷（1+适用税率或征收率）× 3%。

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算，适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2.2 附加税费

首先在这里给大家辨析一下概念，教育费附加及地方教育费附加，属于费而不属于税，税和费不是一回事。

 

费一般是地方财政票据，入地方国库，由地方政府调配，而税则是根据税种区别进入中央国库或地方国库。

 

附加税属于影子税种，是以增值税额作为计算基数 ×（7%+3%+2%）。

 

城市维护建设费 = 营业税 × 7% = 项目销售收入或租金 × 0.35%

 

教育费附加 = 营业税 × 3% = 项目销售收入或租金 × 0.15%

 

地方教育发展费 = 营业税 × 1% = 项目销售收入或租金 × 0.05%

 

营业税及附加 = 项目销售收入或租 × 5.55%

2.3 土地增值税

三个阶段：

土地交易阶段土地增值税

预售阶段土地增值税

清算阶段的土地增值税

 

缴税主体：

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人(卖方)，以继承赠与方式等无偿转让房地产的行为不征税。

2.4 企业所得税

缴税主体：在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织(卖方)。

2.5 房产税

房产税的课税对象主要针对的是具有自持形式的物业开发商，如长租公寓、商铺出租等形式才会涉及，而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

 

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

 

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。按照余值计算时对应税率为1.2%，租金收入为基础计算时对应税率为 12%。

 

因此,在物业出租时合同条款对免租期的表述便会出现计税方式的巨大差别。

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三大主要税费占比情况

售价越高,增值越高，税费占售价比越高。

 

一般而言，房地产行业主要税种(营业税及附加、所得税)占售价比约10-13%。

 

土地增值税-般按2-4%预征，上述三大主要税费占售价比值约为13-17%。

 

概算时，三大主要税种：一二线按15%，三四线城市按13%。

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不同拿地模式的税务问题

①直接招拍挂勾地：契税 + 印花税 + 耕地占用税。

 

②一二级联动：契税、营业税、企业所得税、耕地占用税、印花税。

 

③三旧改造：营业税、契税、企业所得税、印花税。

 

④土地使用权转让：契税、营业税、土地增值税、企业所得税、印花税。

 

⑤联营型合作开发：营业税、企业所得税。

 

⑥委托代建代管：营业税、企业所得税、印花税。

 

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节税筹划与拿地模式选择

5.1 土地过户

优势：

①土地的风险在过户过程中完全消除。

②后期税负较轻。

 

劣势：

①买地过程会产生土地增值税,导致资金的提前流出。

②由于国家对于土地投资额度的限制,可能导致过户不能完成。 

③如果项目已开发报建,还可能涉及报建、规划更改等。

5.2 股权收购

 

优势：

①转让过程的税费较少,为所得税。

②项目开发建设可正常开展。

劣势：股权风险留在项目公司,后期税负较重。

 

5.3 股权收购、增资扩股区别

 

股权收购：项目公司的注册资本不变,买股权的钱给了原股东,项目公司的开发还要再投钱,而原股东可能要马上交所得税。

 

增资扩股：项目公司的注册资本增大了,增资的钱留在项目公司，原股东不用交所得税先选增资扩股目的风险可能影响新进股东,因此合同中必须有兜底性的条款,保证我方的权益。但如果风险是来自于土地，则不可避免地会影响项目的开发。

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