实测锦云湖光：良凤湖湖景盘首秀，猜猜经开区地 王定价几何？

在多数人印象里，江南经开区多为工厂、产业园等。年初经开区绿港金阳产业城等8个项目实现开竣工、沙井万达侧面官宣，江南区或再添一大型商业体，加上去年的地铁4号线的开通等，区域发展势头蒸蒸日上，构成了一幅宜居宜业的“江南百景图”。而如今，江南经开区地价也直逼“7”字头，2020年9月，经开区70亩地块出让，引发18家房企群雄逐鹿，*终由美的置业将其收入囊中，以楼面价6871元/㎡刷新区域*纪录，溢价率高达97.2%，成为当之无愧的经开区新地 王。拿地一个月后迅速公布案名——锦云湖光，由美的+新希望联合打造，目前营销中心已经开放，作为新地 王登台，它想好要靠什么出圈了吗？我们一起往下看一看！

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  锦云湖光

  江南 售价待定
  拨号立享优惠

锦云湖光土拍信息

又是一个风和日丽的下午，小编乘上了南宁地铁4号线，从总部基地出发，过了5个站，来到距离锦云湖光*近的地铁站——通源路站。项目周边目前无新盘在售，2公里范围内有锦兰公馆、恒大城等已交付楼盘。不过，据置业顾问透露，项目西侧82亩地块即将挂牌出让，大概率还是美的和新希望联手拿下，两个项目将合并打造，总面积约占152亩。

锦云湖光西侧82亩地块即将出让

为什么美的会选择和新希望牵手合作？

美的入桂已有5个年头，在南宁先后打造了美的慧城、美的旭辉府，均已相继售罄，三岸的美的悦江府仍在产品升级中，尚未对外推售。而与美的相比，新希望入桂时间15年，在邕造城经验更为丰富，先后合作开发10个住宅产品及5个综合体，在江南区打造的锦悦江南、锦官城口碑皆还不错。在两家房企分工上，由新希望操盘负责项目销售事宜，而美的置业则负责小区物业管理服务，两者强强联手首次合作，值得期待。

锦云湖光出牌即是王炸

沿湖而居，良凤湖占地近1500亩

锦云湖光位于经开区高岭南侧、朋展路西面。

锦云湖光位置图

根据经开区控详规划图所示，该片区主要功能区为金凯工业园、银凯工业园、生物医药产业园以及中央商务居住区。从小编走访实处来看，目前锦云湖光附近的工厂、产业园区确实比较多，虽然道路宽敞，但不时泥头车、卡车等经过，路况较为复杂，居住氛围有待提升。

经开区控详规划图

锦云湖光周边多为工厂、产业园

但值得注意的是，在经开区东南侧规划有一个良凤湖，根据《南宁市良凤湖（大沙田湖）片区概念性规划》，良凤湖位于大沙田片区、南宁市经济技术开发区、良凤江国家森林公园三区的交汇点，是南宁人工湖改造项目，将要建设成为南宁城市新中心、水城璀璨的明珠，商务办公、公共文化、旅游度假、休闲娱乐、宜人居住的五大功能结合的生态新城，未来的居住氛围有望大大提升！

良凤湖规划示意图|来源广西新 闻网

水塘江公园效果图

众所周知，湖景房的潜力一向很大。前有南湖凭借其不可复制的区位，醇熟的配套，让南湖名都广场等二手房价已经达到了2.5万元/㎡。区位略差的相思湖板块二手房价也突破1万元/㎡。随着南宁城市向东、向南发展，人们对于临水而居的渴望从老城区转移到了新城区，五象湖的热由此而来，短短几年时间五象湖俨然已发展成南宁的城市封面，板块内新房也是一房难求，二手房也卖到了1.6-1.9万元/㎡。

五象湖实景|来源网络

如今很多人都直呼五象湖高价、买不到，后悔没有早些买入，但其实南宁城区还有一些湖泊是被大家忽视的，而良凤湖就是其中之一。

良凤湖面积近1500亩，是南湖的四倍之大，沿湖将打造的水塘江公园。目前良凤湖尚未建成，但已进入前期蓄水阶段，说明了它还有很强的可塑性，而良凤湖沿湖有且仅有三幅住宅地块，锦云湖光就占据其一，此时抢住良凤湖片区也不失为良机。当初提前在相思湖、南湖、五象湖周边置业的人，谁又能想到这些湖泊周边的房子能爬到如此高价位呢？

锦云湖光项目位置

锦云湖光“铁学商”三件套配齐，但表现平庸？

买房来说，除了有湖景这个美丽的“外衣”，铁学商三件套也很重要。

交通方面，锦云湖光位于经开区高岭南侧、朋展路西面，周边有国凯大道、那洪大道银海大道等城市大道在侧，快速通往江南核心区、五象新区等，自驾出行还算方便。此外，项目周边也有地铁，但距离有1.5公里，站点为南宁地铁4号线通源路站。经小编实测，途经国凯路支路，步行到地铁口时间约为15-20*，谈不上是纯正的地铁盘。

地铁4号线通源路站

经国凯路支路通过地铁站

*方面，锦云湖光自带有15班幼儿园，西南侧规划有36班公立*，此外，2公里范围内的国凯路*、金凯初级*均已实现开学。

商业方面，锦云湖光周边缺乏商业配套，距离恒大城配套的恒大商业中心有1.5公里，目前恒大商业中心经营业态不算多，有影城、小餐馆等。而700米处的锦兰公馆，虽然是已经交房入住，但社区底商大多处于未开业状态。不过，5公里外有江南万达、百益上河城等大型商业体。此外，项目营销中心在未来会打造成社区商业，可以满足未来业主的日常生活需求。

锦兰公馆社区底商多为半开业状态

恒大城配套商业

整体来看，锦云湖光铁学商三件套虽然配备齐全，可是表现平平，谈不上出众，但在有湖景的加持下，如果首开价格有惊喜，相信还是会让不少刚需心动。

锦云湖光区位示意图

低密小区、楼间距*宽达120米

锦云湖光得房率接近100%

锦云湖光目前配套尚有欠缺，实际上开发商自己也知道，所以不得不快速甩出它的第二张牌，就是差异定位，求小区环境、户型产品的高舒适。锦云湖光是区域内难得的低密楼盘，参考周边楼盘锦云公馆容积率3.5，恒大城容积率4.0，锦云湖光容积率仅为3.0。项目占地70亩，规划打造13栋高层住宅，采用全点式布局设计，配置中庭花园，这种布局的好处就是楼间距会比较远，锦云湖光楼间距*少40米，*宽达120米。

锦云湖光规划打造13栋住宅

锦云湖光主力产品面积段为75/85/105㎡三至四房，毛坯交付，其中2个户型是小面积，定位偏刚需。首期将推1#栋75/85/105㎡户型，1#栋靠近小区主入口。85㎡朝南，楼栋虽然面向良凤湖，但距离较远，且前方还建设有17层的住宅，预计17层以上才能勉强看到湖景；75㎡户型朝西，面向马路，可能会受到过往车辆烟尘影响。105㎡户型朝东，东南侧有个小区垃圾收集点，但对日常生活来说不会有太大影响。

首开推售1#栋

具体来看看各个户型的表现。

75㎡三房两厅一卫，阳光房接近8㎡，可以打造成卧室，实际上，该户型3个房间面积几乎相等。客厅开间达到了3.4米，能做到与市面上80㎡+的户型同等开间，看起来宽敞明亮。 

阳光房赠送面积约8-9㎡

锦云湖光75㎡户型图

85㎡三房两厅两卫，户型设计相似，与75㎡相比多一卫。阳光房约有9㎡，用作次卧、书房等，完全没有问题。此外，加上主卫的主卧面积，也到达了18㎡。值得一提是，该户型有几个亮点，做到了比市面上同等面积的户型更宽敞。如大多小户型来厨房都塞不进冰箱，而这里预留了长约1.6米的冰箱位置；相比市面上常见的1.2米绿化阳台，锦云湖光能做到1.8米宽，实属难得。 

厨房预留冰箱位置

85㎡客厅开间3.5米

锦云湖光85㎡户型图

105㎡四房两厅两卫，阳光房面积约9㎡，也是能打造成一房的。作为横厅设计，开间有6.3米，在空间上能给到极大的满足。该户型户户有飘窗，舒适度满分。

105㎡开间达6.3米

锦云湖光105㎡户型图

虽然锦云湖光项目公摊接近20%，但三个户型的阳光房面积均有8-9㎡，为全赠送，赠送率几乎可以抵掉公摊，整体得房率接近100%。也就是说，项目面积段偏刚需，但凭借着高赠送率，从舒适度来说也算是“大户人家”了。

江南区近几年来，发展巨大，进步神速，城市配套逐渐完善，江南经开区又是南宁市南向发展的重点区域之一，区域价值可期。目前，锦云湖光接受预约中，预计将在3月份开盘，放风价1.1-1.2万/㎡，这价格听起来或许有些偏高，毕竟它作为经开区地 王，楼面价已经直逼“7”字头，1.1万元/㎡左右的价格，也是开发商正常操作了。但是与2020年江南区的商品住宅成交均价10190元/㎡相比，价差在1000-1800元/㎡之间。所以，锦云湖光1.1-1.2万/㎡这样的价格，你会买单吗？对于江南区地缘性购房者来说，他们习惯了在老城区生活，锦云湖光会是不错选择，而且我们可以期待一下它首开能否会带来价格惊喜。了解更多楼盘信息请关注南宁吉屋网

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