宁波海曙区新房在售楼盘——老城情结的代表作，维科·新芝望府

七月伊始，伴随着将近一整个月阴雨天气的结束，宁波终于迎来了“出梅”天。

酷暑将至，焦金流石，与宁波炎热的天气不同，宁波楼市似乎透着一丝丝的凉意。

今天的楼盘对象是位于宁波海曙区的维科新芝望府。

对于维科，宁波人应该都不陌生，前身是宁波三根半烟囱之一的“和丰纱厂”，也即现在的维科家纺，维科集团90年代末开始涉足房地产，是宁波本土*早一批的开发商。

维科房产开发量并不大，但都属于豪宅系列，如2014年开盘的“月湖花园”项目目前是海曙区豪宅天花板，价格已在7万/㎡以上；另有维科上院、维科东院等一系列精品华宅，均是区域内二手房价格*梯队的产品。

此次维科开发的项目是位于海曙区原高塘二村的所在地，地块仅31亩，容积率2.3，规划总建筑面积约4.8万方，2020年6月22日，维科以楼面价23470元/㎡的价格摘得该地，地块毛坯限价34800元/㎡，车位限价30万/个。

项目于2021年6月26日一次性推出整盘366套房源，精装均价36800元/㎡（其中高层约35700元/㎡，洋房约38000元/㎡），认筹仅133户，实际去化100余套，去化率仅31%，给宁波火热的楼市浇了一盆冷水。

今天就去项目现场一探究竟，宁波楼市真的凉下来了吗？

售楼处

由于地块实在过小，项目直接没做售楼处，而是在海曙欧尚附近租了个街面房做销展中心，不得不说，确实不好找，昭示性也比较差。

项目区位及配套

项目位于原高塘二村，新芝路东侧，高塘怡景苑西侧，属于老海曙的范畴，周边也是密布着低矮的老小区，城市界面相对较老；

幸运的是周边配套非常丰富，距离鼓楼、天一广场、和义大道、*医院、第二医院、月湖公园等都在2公里以内，且周边由于居住小区众多，超市、餐饮等小配套也是应有尽有，生活氛围十分浓厚。

美中不足的是，离地铁距离较远。

项目户配

由于容积率与日照的原因，项目进行了高低配排布，一共8幢楼，南侧4幢为6-7层的洋房，北侧4幢其中3幢为17-18层的高层，西北角1幢为11层的小高层。其中高层为2梯4户，洋房及小高层为1梯2户。

高层户型中规中矩，边套由于面宽原因只能做到两开间朝南略显遗憾。中间套115㎡做到了南向三开间边厅户型，采光充足，户型尚可；且整体得房率在82%以上，这对于高层来说殊属不易。

洋房139户型属于典型的四叶草户型，，空间利用率高，尺度舒适，南北通透，属于上佳户型；137户型仅4个单元，分别是东侧2幢楼的东首以及西侧2幢楼的西首，虽然仅有2面宽，但侧厅的设计也很好的弥补了采光不足的缺点。

总的来说，维科的户型设计依然很出众，在限价的时代依然能对户型如此上心的房企不多了，各位且买且珍惜吧。

装修

项目也分为基础包跟装修包两档，基础包价格为2000元/㎡，装修包价格1600-2000元/㎡，在目前市面上动辄4000元/㎡以上的装修包来说，还算比较实惠。具体看看有什么区别呢？

u1s1，基础装确实有点一言难尽，木地板看了简直男默女泪，升级装风格明显就更现代简约一些，整体用料也相对比较扎实，如果自住的话建议还是选择升级装吧。

去化

从现场销控图来看，整体去化好像还不错，与现场售楼员沟通，对方表示由于价格相对新芝源境有一定的优势，目前续销情况尚可，但客户结构主要以老海曙地缘客户为主，鄞州、镇海等区域客群基本不会选择到老海曙置业，新宁波人对这个价格接受度低，因此去化速度较慢，后续去化仍旧存压。

小结

新芝望府所在的老城区，正面临着前 所 未 有的挑战，一方面老城区配套完善，生活便利，导致新房限价起点高，另一方面由于老城区年轻人普遍东迁，主要购房人群为年纪偏大的“土著”，花高价购买新房的意愿较弱，包括保利江上印、中海新芝源境、龙湖天玥等普遍面临这个问题，尽管产品、地段、户型都相对不错，但在有限的购买力下，如何让客户“买得起”或许才是*性的问题。

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