中央定调！未来2年，降价要来了？宁波……

2021年是房地产市场翻天覆地的一年。调控多到见怪不怪，而且刀刀致命，斩断不少投资客的野心，也掀起了楼市的寒风。

01

 全民住有所居！房地产发展基调定了 

8月31日，一场万众瞩目的发布会落幕，这场发布会的级别很高，是国务院新闻办公室举办。

虽然整个发布会没有提及房地产调控，但增加保障性住房供给、城市更新禁止大拆大建等举措，明确了十四五房地产行业发展的基调—— 全民住有所居 。

1 、 解决大城市年轻人住房困难 。住建部明确规定，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

2、 明确城市更新城市更新底线 。控制大规模拆除，也要控制大规模增建，推动城市更新从开发转入经营。

这两大举措，释放出重要信号。

其一、 拆迁爆赚的时代已经过去了 ，这意味着，过去几年棚改货币化安置导致的大量资金流入房地产导致的房价上涨的剧情不会再出现了。

其二、全民住有所居虽然不是上个世纪的“福利分房”， 但大量增加保障性租赁住房的举措，让暂时买不起的房的年轻人、新市民一样能实现住有所居 。

可以预料，随着保障性租赁住房体系的完善，大批的政府建造的租赁住房上市，一定会冲击住房市场，未来2-3年扛不住的开发商或许真的要批量降价了。

过去两年高调上涨的二三四线城市，也会逐渐高位回调。

02

 地价降了！房价上涨的逻辑变了 

供应端增加保障性租赁住房，需求端则调控打压。

限购政策堵住外地炒房客；限贷、严查*来源等金融端政策，直接捂住了钱袋子；新房限价、二手房指导价，遏制房价上涨幅度……

不让你买，不让你贷，不让你卖高价，房价还如何涨？

肯定有人要说，面粉还很贵啊！

的确，以往调控侧重的是供应端和需求端，但今年调控与众不同，土地市场同样迎来大变局。

8月11日，自然资源部拟对部分集中供地试点城市发布新规， 明确单宗地价溢价率不得超过15%。

紧接着，深圳、广州、成都、天津、青岛等地陆续发布2021年第二批住宅用地集中出让公告。

无一例外，地价全部下降！出让地块溢价率控制在15%以内，同时建立房地联动机制，地价降了，房价也就下来了。

可见，调控的矛头直指地价，地方ZF也要承压。

这意味着，开发商拿地的资金压力将缓解，“地 王”一去不复返， “高地价”刺激楼市的玩法，行不通了 。

03

 楼市降温！越来越多城市房价下跌 

连锁反应下，我们预期的房价下跌，今年下半年，已经悄然来了。

从深圳、杭州、上海、广场，再到昆明、天津、兰州、沈阳，这些具有代表性的城市，房价无一例外都在下跌。

三四线城市下跌的代表，就更多了。

昆明，房价下跌尤为明显，6、7月连续两月跌幅全国*，不少楼盘推出特价房， *降了6000元/㎡左右 ，一些郊区的新房直接半价销售。

沈阳，近期市场上打折优惠的楼盘增加，8月初万达某楼盘推出了降价房源，原价1.1万/平的住宅降至8千/平进行售卖 ，降幅将近30% 。

宁波，奉化、慈城等区域楼盘打折促销的现象还是较为普遍，二手房方面，已经推出二手房指导价，成交量已连续5个月下滑。

深圳、广州、上海的学 区房价格有所松动，挂牌价开始有所回调；

西安调控再度升级，连涨60几个月的神话怕是要破灭。

总之一句，在房住不炒、促进共同富裕的大背景下， 楼市的重点在于保障民生，房地产行业“躺赢”的时代结束了 。

接下来，或许还有更多城市的房价下跌。

04

 现阶段购房者还能买房吗？

可以买，尤其是刚需，房价涨与跌，跟你关系不大，看到合适的楼盘，就果断买。

但要注意的是，闭眼买房的时代已经过了， 现在买房一定要看准城市、看准区域再下手。

热点城市、热点区域的楼盘，放心买，因为这些地方的房产依然有价值，之所以价格下调，是政策原因，而非市场决定。

这是在特定的环境下，房价下行，并不是正常的市场现象，不能作为价值判定的依据。这些热点区域的房子，即便调控多如牛毛，价值依然存在。

反之，那些已经明确出台“限跌令”的城市，比如唐山、昆明、岳阳、沈阳、桂林等，就要谨慎了，这些地方ZF连降价的底气都没有，你还敢投资吗？

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