宁波楼市变淡，购房时机来临，刚需却在犯错

都说宁波楼市*近有点凉，倒挂的新楼盘可能没感觉，但二手房和不太好卖的新盘应该深有体会。

楼市永远是几家欢乐几家愁，面对可能的调整，有人焦虑，也会有人开心，等着买房的刚需，无疑是后面一种。
与以前通过“问答”来咨询的主要是投资客，*近来找我的却基本都是刚需，他们的问题主要集中在两个方面：1、现在买合适吗？
2、*楼盘值不值得买？

关于刚需购房时机的问题，老司机已经不厌其烦的说过N遍了，但既然说了N遍，今天也不妨再多说一遍。
我认为，刚需买房的好时期，就是房子看好了，同时钱也凑够了的时候。
肯定有人不同意我的观点，特别是像现在这种敏感时期，万一买了后房价跌了，岂不是花了不少冤枉钱？
干嘛不等到房价跌到低点再出手呢？
的确，刚需买房不容易，六个钱包，省吃俭用，别说省个几十万，哪怕一两万，也能把大家电置办个七七八八了。但在楼市里，真要省下这笔钱，还得要靠点运气。房价的调整是极其缓慢而又不透明的。即便现在大家看到了成交量在下跌，但成交价格几乎没什么变化。所谓降价，仅仅是房东调低了心理预期，把挂在中介的房价稍微调低了一点。
而真正的成交价格，现在根本没看到成规模的调整的迹象。成交价会不会调整呢？有可能会，但往往是半年甚至更久之后才会表现出来。一套300万的房子便宜几万，对于总价来说微乎其微。
给人感觉就像是还了个价。
正是由于房价往往以小幅阴跌的方式进行调整，许多刚需*终是难免会失望的，患得患失中，钱没有省下来，还徒增了许多烦恼。买房是大事，一日不定，寝食难安。目前的新房价格受到政府管控，很难有实质性调整。尤其是倒挂的楼盘，到现在还在摇号，而那些卖得不怎么好的楼盘，由于成本的刚性，他们调整的动力也不足，不到*后时刻，他们不会走降价这条路。在降价之前，楼盘有渠道分销、项目并购、公司合股等多条路可走。这就是我们看到过很多开发商倒闭，但很少看到楼盘跳水的原因。
因此，在宁波楼市，盼着新楼盘降价，是很煎熬的，特别是对于刚需盘来说，煎熬到*后，可能还是失望。
在等待价格下跌的过程中，会错失好机会。表面上，刚需买的是房子，其实，刚需买的是一种生活。房子所在的地段、配套设施、交通距离、*、邻里环境等，都是决策的因素。如果看中一套合适的房子，但就是因为等待调价而被其他人买走了，一定会影响心态，甚至引发家庭矛盾。
房价更多是由政策决定的，而政策具有不确定性。每当有人预言楼市崩盘、房价腰斩时，总会被现实打脸，核心的原因是“看得见的手“在调控，既会抑制过快上涨，也会防止过快下跌，维持楼市的稳定、健康发展，并不包含大跌。

更何况，中国房价长期上涨的基础逻辑没有变。如果，预期中的下跌没出现，甚至反而涨了，等待的心态就很容易崩，继而做出非理性决策，损失更大。

真正应该引起刚需重视的，是买什么样的房子，尤其是地段。

之所以老司机今天会谈到这个问题，就是因为在*近收到的咨询中，我发现不少刚需买房其实很盲目。

一个上班在东新的年轻人问我：是集士港好，还是洪塘好？

另一个在二院工作的小姑娘问：买在镇海老城可以吗？

更有甚者：我资金有限，请问是买杭州湾呢还是买梅山？

看来，刚需买房一个突出的盲点是，价格成了选房的决定性指标，特别是单价。

的确，经过连续多年的大涨，宁波房价对于刚需来说已经算不上友好，边缘板块都在2.5万往上，尤其是二手房。

但我们无力改变市场，只能去适应它。

对于刚需来说，比价格更重要的其实还是地段，尤其是对于通勤的影响。年轻人刚处于事业起步期，工作时间长，考勤要求高，对于通勤时间是有严格要求的。如果单纯的为了单价而买在交通不便的偏远地段，可能*终还得在单位附近租房。

有人说就当投资好了，先空在那里，几年后卖掉再换到市中心，就可以自用了。

这个想法得有个前提：几年后卖掉能赚钱。

事实上，如果楼市出现调整，偏远的单价较低的楼盘往往*不抗跌。便宜是因为买的人少，市场碰到调整，买的人就更少了。

一个刚需，如果因为贪图房价低而变成了投资人，*后可能投资、自住两头都抓不住。

世间安得双全法，不负如来不负卿。

谁不想买市中心啊，可我钱不够！

打住！老司机并没有说要买市中心，我建议的仅仅是离你上班不要太远，有地铁*更好，无论哪种交通方式，通勤时间都不要超过40*。

但如果钱还是不够怎么办？买小点的，买老点的，先解决有无，再追求品质。

不知道大家注意到没有，与房价上涨负相关的，正是居住的品质。一个城市房价越高，老百姓反而住得越差。

香港房价全球*，香港人住得差也是有目共睹。

就在我们身边，房价过六位数的上海，有许多人就生活在我们难以想象的逼窄居室中。老司机曾假扮客户在上海去看过二手房，一些房子之老之破旧，大大出乎我的想象。

上海目前仍然有居民在走廊上烧饭，几户人家共用一个水龙头的情况，至少目前在宁波，这种落后的、非成套的住宅已经很难见得到了。

每个人都想拥有光鲜亮丽的生活，就像电视剧中那样，但现实往往要无奈得多。

老司机都说了，生活的一半是希望，另一半则是忍受。

但如果老破小真的看不上，稍微新一点的又买不起，怎么办？

老司机曾多次接到过这样的问题，提问者大多都是单身女性，她们想依靠自己的力量独自买房，但又不能忍老破小的品质。

碰到这种情况，我都建议等一等：等资金准备更充分，或者等到一个合适的人出现，他愿意与你共同承担。

单价更低的40年公寓是个好选择吗？不少人*次买房很容易被精装修的公寓迷住，既漂亮又便宜，往往还赠送空间。

但仍然认为要谨慎。

公寓有很多问题，*高、利率高，同时又解决不了居住的全部需求，比如*（居民户）和读书，从居住的功能上来说，公寓是不健全的。

宁波过去二十年的历史表明，公寓价格的上涨大幅度跑输普通住宅，尤其是新公寓，跑输幅度比二手公寓更大。

公寓的实际使用成本很高，物业费、停车费、水电网等费用都比住宅要高。

公寓内装修可能很漂亮，但外环境却很差，住户混杂，电梯拥挤，物管往往也不尽如人意。满心欢喜住进去，后面可能是无穷无尽的烦恼。

如果哪天你想卖了，税费还高得吓人。

所以，如果没有把握，公寓我建议还是绕着走。

远的不能买，公寓不能买，老破小看不上，好点的买不起，能指条明路吗？

租房！

当前，国家正在鼓励全社会发展租赁房，宁波拍地现在都要求竞拍租赁房，预计未来会有越来越多的租赁房流入市场。

近日宁波刚发布了《宁波市关于非住宅改建租赁房的指导意见》，预计会有更多社会力量进入租赁房行业。逐渐的，租赁房可能会成为除商品房之外的第二选择。

买房，并不是生活的全部。

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