限购圈外的土拍，还会抢吗？——北仑与奉化丨土拍前瞻（3）

此次首批土拍中含有北仑4宗地块：

北仑霞浦通山未来社区ZB09-03-02b、04-01C、04-01e地块，位于霞浦街道东至规划淮河路，南至规划云台山路，西至九峰北路，北至规划道路。出让面积116413平方米，容积率2.8-3.6，总建面35.8万平，规划为城镇住宅、零售商业、餐饮用地，起始总价为23亿元，起始价约6430元/㎡。

出让要求：

1、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于25600元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于28160元/平方米；车位*销售价格不高于25万元/个。 03-02b、04-01c地块住宅实行全装修销售；04-01e地块住宅采用毛坯交付。

2、04-01c地块，住宅建筑面积不大于68000㎡，服务式公寓建面不小于36400㎡且不小于590户，商业建面不小于27300㎡。

通山社区（未来社区）建设试点是全省第二批未来社区试点创建项目，建设内容包含商品房、安置房、人才公寓、邻里中心、商业、社区配套等，通山社区涵盖的九峰幼儿园和九峰*也将被改造提升，实现全新升级。

地块未设置*地价，且是通山社区，应该已有合作方，极有可能被底价拿下。

预估土拍价格：6430元/㎡

北仑滨江新城核心启动区C区块11-14#地块，位于小港街道，北至规划振兴西路，西至规划朱田路，南至现状江南中路，东至规划绿地及陈山路。出让面积122313平方米，容积率2.5-2.6，总建面25万平，规划为城镇住宅及配套、零售商业、餐饮用地，起始总价为23.9亿元，起始价约9544元/㎡。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 293412.87 万元（11721元/㎡）。达到*报价，转入竞报自持租赁住房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于20100元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于22110元/平方米；车位*销售价格不高于20万元/个。 该地块住宅应实行毛坯交付。

3、C11、12#地块须配建5000-5200㎡的商业，C14#地块内需配建建面不小于5000㎡的综合性超市一处，建设地上建筑面积不少于10万平方米的购物中心。该地块所有商业（包括地下）全部自持。

滨江新城在十四五规划中和*近的十大区块功能跃升行动中均被提及，俨然已成为下一个热点，奥园·礼悦东湾和荣安·美和安府的接连售罄，已经说明购房者对该片区的看好。

本地块地段也非常优质，紧邻6号线衙前路站（未建成），且在商业地块内会预留轨道出入口。

自带10万平的购物中心，进一步提升了小港板块的商业能级，就如同印象城对高桥的作用。

滨江新城内仅剩奥克斯项目待售，住宅建面约15.7万平，本宗地块的住宅建面约20.6万平，按照每套100平来计算，未来将形成约3600套房源，而且滨江新城今年预计还有多宗地块出让，接下来的体量非常大，购房者能够消耗这些体量，仍旧得打上个问号。

由于需要自持10万平的购物中心40年，成本较高，对开发商压力较大，所以价格应该不会拍的太高。

预估土拍价格：10000-11000元/㎡

北仑霞浦通山书院5#（ZB09-04-02f-01）地块， 位于霞浦街道，国贸梧桐原东侧。 出让面积42772平方米，容积率2.5，总建面10.7万平，规划为城镇住宅及配套用地，起始总价为12.9亿元，起始价约12030元/㎡，限高80m。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 167036.79 万元（15621元/㎡）。达到*报价，转入竞报人才安居房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于24800元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于27280元/平方米；车位*销售价格不高于20万元/个。 该地块住宅应实行毛坯交付。

3、须配建建面3000㎡的社区用房和4000㎡的人才安居房，无偿移交政府。另须需配建商业建面4800-5000㎡

自凤凰城土拍结束后，霞浦片区的热度就猛然上升，顺源里的整体中签率从47%直接降至19%，正在登记的金地悦虹湾的意向登记人数也已经达到753组，中签率低至73%。（截止5月22日上午10点数据，该项目意向登记截止时间5月24日18点）

地块直线距离地铁1号线霞浦站400米左右，通过地铁可*富邦世纪商业广场、银泰城、博地影秀城三大商业广场，周边还规划建设54班*的人亚*。

预估土拍价格：15621元/㎡+6000㎡~8000㎡人才房

北仑大碶松花江路站南BL（ZB）07-02-07-1#地块， 位于大碶街道，华夏如院北侧，博地影秀城西侧。 出让面积17393平方米，容积率1.8，总建面3.1万平，规划为城镇住宅及配套用地，起始总价为4.8亿元，起始价约15450元/㎡，限高36-82m。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 61269.93 万元（19570元/㎡）。达到*报价，转入竞报自持租赁用房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于26400元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于30360元/平方米；车位*销售价格不高于25万元/个。 该地块住宅应实行毛坯交付。

地块内有三普登录点“屠氏宗祠”，需要保留并尽量原址保护，紧邻地铁1号线松花江路站，可快速达到东部新城、三江口等核心区域，但由于是地上段，会受到一定的噪音污染。

限价上，较周边的售罄的新房项目也是有比较大的涨幅，华夏如院打造高层、小高层产品，于去年9月份开盘，备案均价25400元/㎡，本地块限价26400元/㎡，上升1000元/㎡，但是与周边次新小区仍存在一定倒挂，且本地块体量较少，都不是问题。

预估土拍价格：19570元/㎡~19570元/㎡+2000㎡租赁用房

此次首批土拍中含有奉化9宗地块，3宗方桥地块位于圈内，并首次采用了限房价政策：

宁南贸易物流区六十八号地块（FH02-03-23）， 位于方桥街道，东至山隍北路，南至儒江路绿化带，西至河道绿化带，北至规划道路。 出让面积49385平方米，容积率2.6，总建面12.8万平，规划为城镇住宅及配套用地，起始总价为16.7亿元，起始价约13000元/㎡，限高80m。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 207921.3 万元（16193元/㎡）。达到*报价，转入竞报自持租赁用房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于23000元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于25300元/平方米；车位*销售价格不高于15万元/个。 该地块住宅应实行毛坯交付。

3月份方桥的一场土拍，可谓引爆了全城，住宅实际地价约17200元/㎡，方桥街道划入到限购圈内后，还未经过考验，但能够预见的是客户量会减少很多，毕竟方桥限价23000元/㎡，而首批地块限价24600元/㎡，两者差价仅1600元/㎡，如果是鄞州中心外溢客户，*选择应该会在而并非是方桥。

预估土拍价格：16000元/㎡~16193元/㎡+3000㎡租赁用房

中交未来城JK05-01-01J地块， 位于华鸿大发国璟府北侧。 出让面积17905平方米，容积率2.2，总建面3.9万平，规划为城镇住宅及配套设施用地，起始总价为4.53亿元，起始价约11500元/㎡，限高54-80m。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 58799.65 万元（14927元/㎡）。达到*报价，转入竞报人才安居房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于22100元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于25415元/平方米；车位*销售价格不高于15万元/个。 该地块住宅应实行毛坯交付。

预估土拍价格：14927元/㎡~14927元/㎡+2000㎡租赁用房

宁波南部新城JK05-01-02e、JK05-01-02g地块， 位于保亿湖风雅园西侧。 出让面积57563平方米，容积率2.3-2.5，总建面13.7万平，规划为 城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地，起始总价为7.8亿元，起始价约5700元/㎡，限高80m。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 101567.01 万元（7406元/㎡）。达到*报价，转入竞报人才安居房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于20700元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于22770元/平方米；车位*销售价格不高于15万元/个。 该地块住宅应实行毛坯交付。

3、自持50%商业10年，居住面积不大于6.23万㎡，也就是说商业建面约7.47万㎡。

两宗地块都位于3号线琎琳站附近，该片区自价格猛然上升之后，原本高涨的热度瞬间就下来了，而且出现了分销的情况，之前由于奉化不限价，房地价差维持在8000-9000元/㎡，开发商的获利空间还是比较大的。但是这两宗地块也是划入了限购圈内，客户量也会减少不少。

预估土拍价格：6500元/㎡~7406元/㎡

3

奉化主城地块

宁波市奉化区塔水(FH17-03-05a-1)地块， 位于锦屏街道，东至南山路绿化带，南至用地范围线，西至规划道路，北至规划岳林路。 出让面积23782平方米，容积率2.7，总建面6.4万平，规划为 城镇住宅、零售商业、餐饮、其他商服用地，起始总价为4.8亿元，起始价约7500元/㎡，限高80m。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 61558.55 万元（9587元/㎡）。达到*报价，转入竞报人才安居房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于17200元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于18920元/平方米；车位*销售价格不高于15万元/个。 该地块住宅应实行毛坯交付。

3、居住面积不大于5.4万㎡，也就是说商业面积约1万㎡左右。

地块距离奉化区政府仅600m左右，可见地段的优质，1公里内拥有奉化人民医院、奉化中医院、银泰城、锦屏*、锦屏*等丰富配套，享受便捷生活。

奉化城区拆迁释放的购买力和乡镇为了子女上学的置业都会成为城区项目的潜在购房者。

预估土拍价格：9587元/㎡~9587元/㎡+2000㎡人才安居房

至此，关于土拍的内容，我们已经分析了一遍，现在我们就等待着下周三、四，宁波首批次土地集中拍卖盛宴的降临吧，到时候我们也会*时间将土拍结果整理成文章发送！

• 购房成本增加