2021宁波土地报告来啦!拿地王竟然是它，第三批次土拍时间

来源：吉屋网综合整理 2022-01-07 16:46:17

纵观2021年土地市场，可以说是冰火两重天，上半年几乎逢拍必火，几十家报名数量、几百轮竞价角逐、四五个*的鏖战......

然而第二批集中土拍，土地直接从高热降至冰点，出现大量的流拍、国企央企托底现象，第三批土地虽然提前“勾地”，但是北仑、江北和海曙*终仍无一商品住宅用地挂牌，相当于流拍，第三批集中土拍将是鄞州区的独角戏！

下面我们一起来回顾下2021年宁波土地市场的那些事儿！

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地价12976元/㎡，环比降6.5%

房企疯抢到躺平，土拍封顶到流拍

据统计，2021年宁波市六区共出让88宗涉宅用地（包含商品住宅、租赁、安置用地），成交70宗，流拍18宗，成交占地面积一共688.2万平；总建筑面积688万平；成交总金额742亿元；成交楼面均价10782元/㎡。

从这张表中可以明显发现上半年土地市场十分火热，42宗地块全部成交，且有26宗地块拍至封顶，封顶率62%，整体溢价率高达25%。

而到了二批次，由于土拍政策加码，房地价差小，再加上房企融资难、资金监管、销售回款慢等因素，导致房企虽有拿地补仓需求，但已无信心拿地，使得宁波土地市场出现了近几年没有发生过的大规模流拍，除去央企、国企，实际拿地的民企仅雅戈尔一家。

三批次土地虽已挂牌，但是除鄞州区外，其他区域商品住宅挂牌宗数非常少，部分地块依旧无人问津，2022年如何吸引更多的开发商来拿地，是亟待解决的一点。

四大指标全面下降，总建面近五年新低

商品住宅用地上，宁波市六区全年成交54宗，与去年相比减少28宗，占地面积一共232万平，下降46%；总建筑面积547万平，下降36%；成交总金额710亿元，下降40%；成交楼面均价12976元/㎡，下降6.5%，四大指标均呈现不同程度的下降，总建筑面积更是创近五年新低，这也将大大影响到今年的供应量，部分板块面临断供危机！

市六区土地计划完成率：

年度计划完成率堪堪过半

宁波市2021年宅地市六区总计划供应出让土地占地面积421.18万平，由于实行土地两集中政策，这个计划量是比较准确的，而实际成交231.84万平，实际完成率仅55%，完成率堪堪过半。

其中奉化区和东钱湖基本完成指标，海曙区完成率*，仅22%。

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海曙、鄞州地价破2万

平均地价上，海曙区以21148元/㎡*，鄞州区20997元/㎡紧随其后，江北区14754元/㎡排名第三，镇海区11078元/㎡排名第四，奉化区9795元/㎡排名第五，北仑区8824元/㎡排名第六。

海曙和鄞州由于核心地块出让较多，导致地价突破2万元大关，鄞州、江北和奉化地价更是连续3年上升。

北仑区由于出让了多宗大型商住地块，如奥克斯·悦云庭、绿城通山未来社区、小港天街地块等，拉低了整体地价，仅8824元/㎡，较去年下降21%，排名各区*末位。

成交建面上，奉化、北仑和鄞州位列前三甲，均突破百万平，奉化区179万平位居*，北仑区119万平排名第二，鄞州区107万平排名第三，江北区62万平排名第四，镇海区61万平排名第五，海曙区52万平排名第六。

海曙区2021年仅成交3宗商品住宅用地，总建面也仅仅52万平，虽然当前市面上有众多楼盘在售，但是由于存量土地非常稀缺，可售房源将逐渐减少，要买房的得抓紧机会了。

溢价率上，江北区溢价率*，达29%，主要原因是成交地块均为一批次及一批次之前地块，然而二批次地块则全部流拍，三批次“勾地”地块也无人问津；高新区溢价率*，仅1宗地块成交，被保利置业以底价拿下。

当然，随着土拍规则的改变，封顶溢价率调至15%，今年溢价率不会再如此高涨。

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地王盘点，绿城双榜*

（均为名义地王）

由于上半年土地市场火热，诞生了不少地王，其中海曙区、镇海区和奉化区均诞生了新的名义地王，其中鄞州区高价土地成交*多，名义地价2万+地块成交6宗。

同时多个板块*地价也在2021年刷新，例如湾头、海曙核心、孔浦、庄市、方桥、姚江新城、九龙湖等等，共计诞生11个板块地王。

房企拿地TOP10

（后期入股不计入，共同拿地按名义操盘方来计算）

从开发商拿地金额来看，绿城以161.5亿元遥遥*，也是拿地金额唯一一个突破百亿的房企，拿地建筑面积上，绿城依旧以103.1万㎡霸榜， 宁波仍然是绿城的主战场之一。

荣安作为宁波本土开发商，2021年也是拿下5宗地块，拿地金额70.6亿元，排名第二。

由于2021年土地成交量较少，不少开发商仅成交1宗大型地块也能够进入房企拿地TOP10中，例如 华润、华侨城&龙湖、华鸿等。

综上，2021年的土地市场非常魔幻 ，活下去是首要目标，很多房企只能少量拿地，甚至停止土地储备。

2021年土地市场也带来了几点启示：

一、下半年土拍遇冷，未来多板块将面临断供

土地市场对于后续楼市的影响之大不言而喻，2021年土地市场的成交量会直接影响今年住宅市场的供应量，据统计市五区商品住宅成交建面仅367.4万平，然而住宅成交总建面却高达621.2万平，土地总建面远低于住宅总建面，这也会导致今年的新房供应量会比较少，如果市场稍有回暖，很多板块都将会面临断供的情况。

二、多元住房格局显现，或影响未来住宅市场

2021年宁波多元化住房格局初现，市六区租赁用房成交8宗，还有6宗租赁用房地块正在挂牌待嫁中，同时宁波首宗共有产权房地块也在挂牌中，待租赁住房和共有产权房入市，将会吸附很多的刚需客户。

三，三批次土拍又将火热？

土地市场的热度将会决定宁波楼市信心。三批次拍地实施了“勾地”政策，意味着土地流拍基本不大可能了，而且宁波的限购政策在发生着微妙的变化，房企融资环境也在改善。据我们了解，不少开发商都有比较积极的拿地意向，主城里的热点区域中的地块大概率会拍至封顶并摇号。

三批次将在1月18日当天全部拍完，*终结果我们也将在*时间奉上！