土地前瞻！海曙、鄞州、东钱湖篇！首批次*地价将诞生于此？

5月7、8日，刚刚结束的杭州首批集中土拍，热度高涨，共计出让57宗地块，其中41宗拍至封顶价进入竞自持阶段，自持面积超60万方，平均自持比例超过17%，*的地块自持比例达40%；共揽金1178.2亿元，钱江新城地块实际地价突破53000元/㎡，并第六次出现杭州总价突破百亿地块！

而宁波首批次29宗涉宅地块也将在5月26、27日集中出让，这一批土地是可以在年前形成项目开盘的，可以计入开发商们的年度指标，与杭州土拍不同，此次宁波土拍规则出现了众多变化，部分地块使用和杭州一样的竞租赁用房，杭州为精装限价，而宁波大部分为毛坯交付，且大部分都位于核心区域外。

在土地断供近3个月后，接下来我们将分三期来详细解读一些重磅地块！

今天，作为首期解读文章，我们来详细看看海曙区2宗、鄞州区2宗和东钱湖2宗的地块！

海曙区鄞奉片区HS17-04-15地块， 位于海曙区段塘街道，东至鄞奉路，南至规划沿河绿化，西、北至规划支路 。 出让面积30828平方米，容积率2.7，总建面8.3万平，规划为城镇住宅及配套设施用地，起始总价为17.9亿元，起始价约21500元/㎡，住宅限高33-90米 。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 224556.54 万元（26978元/㎡）。达到*报价，转入竞报自持租赁用房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于33500元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于36850元/平方米；车位*销售价格不高于25万元/个。该地块住宅应实行全装修交付。

该地块是首批用地中除现房交付的下应地块外，圈内*要求全装修交付的地块，也是地段*核心的地块。

地块西侧保留了一部分历史资源，西侧和南侧有河流经过，小环境上优异，东侧还有奉化江，拥有东南向江景资源，但是不远处即为杭甬高速，会受到一定的噪音污染。

周边当前还有海语天下、潮悦南塘、龙湖天曜和江上印在售，竞争较为激烈，其中龙湖天玥备案均价35200元/㎡，江上印备案均价37597元/㎡。

土地上，海曙名义地价*和第二都在附近，可见开发商对该片区的看好。

本地块作为*的圈内全装修地块，装修包和升级包的利润高于其他毛坯交付的地块，该地块有可能成为此次土拍盛宴中*为火热的一块。

宁波市长乐东地段HS03-01-08地块， 东、北至通途路，南至规划道路，西至五江河沿河绿化带 。 出让面积42889平方米，容积率2.3，总建面9.9万平，规划为城镇住宅及配套用地，起始总价为16.77亿元，起始价约17000元/㎡，住宅限高36-90米 。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 212896.99 万元（21582元/㎡）。达到*报价，转入竞报自持租赁用房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于28400元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于31240元/平方米；车位*销售价格不高于25万元/个。该地块住宅应实行毛坯交付。

地块周边成熟小区众多，生活居住氛围浓厚。

直线距离1号线望春桥站600米左右，2公里内还有高S广场、海曙外国语*、宁波实验*、宁波市中医院等配套，享受一站式便捷生活。

该地块的缺点也比较明显，地块不方正，靠近机场高架，其南侧还为供电用地，不利因素较多。

市场上，周边有2个项目在今年入市，分别是保利天悦三期（全装修备案价：33395元/㎡）和宝龙雅戈尔江汇城（毛坯备案价：29917元/㎡）

鄞州区YZ04-04-e2地块（东钱湖组团下应地段） ，下应街道，东北至首南东路，东南至昇桥路，西南至宗德路，西北至应慈路。出让面积13896平方米，容积率2.2，总建面3.1万平，规划为城镇住宅及配套用地，起始总价为5.75亿元，起始价18800元/㎡，住宅限高27-54米。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为74673.86万元（24426元/㎡）。达到*报价，转入竞报人才安居专用房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于31300元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于35995元/平方米；车位*销售价格不高于25万元/个。该地块住宅实行全装修现房销售，装修标准在2000-3000元/㎡。

该地块是首批土地中*要求全装修现房销售的地块，即使按照3000元/㎡的装标来计算，均价34300元/㎡，这对于整个下应市场算是重大打击，由于是现房交付，工期差不多要2年，那么也就是说2023年的时候，下应新房价格也就34300元/㎡，而当前万科桂语里的二手挂牌报价已经3.6-4万元/㎡左右，预期降低，对板块内市场影响较大。

由于现房销售，无法高周转，对于开发商的要求较高，预计这块地到时的土拍热度不会太高。

配套上，距离4号线金达南路站400米左右，东侧即为下应悦邻汇，可满足生活基本需求，周边还有天宫庄园、李关弟*、蓝青*、鄞州*等丰富配套。

鄞州区JS-08-b3（姜S镇核心12号）地块， 位于林语芳庭北侧 。 出让面积38540平方米，容积率2.2，总建面8.5万平，规划为城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地，起始总价为9.75亿元，起始价约11500元/㎡，住宅限高27-54米 。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 126602.6 万元（14932元/㎡）。达到*报价，转入竞报人才安居专用房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于24600元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于28290元/平方米；车位*销售价格不高于20万元/个。该地块住宅实行毛坯交付。

3、住宅建面不应超过5.93万平，商业面积约2.55万平，竞 得人须自持地块内建筑面积不低于12000平方米（B1+B2）的商业商务建筑十年，且须包含全部商业建筑（B1）。

紧邻地铁3号线，直线距离姜S站500米左右，地铁出行便利，但是由于姜S段为高架，会受到噪音污染。

该片区主要以地缘性客户和鄞州中心外溢客户为主，周边拥有鄞州实验*、姜S小/*等配套，还拥有商业街、海港城等商业加持。

周边在售项目：荣安林语芳庭（全装修：28192元/㎡）、祥生潮起云悦（全装修：25935元/㎡）、滨江新希望·滨辰府（全装修：29228元/㎡）

鄞州区20-01-x#（东钱湖）地块， 位于中海东湖观邸北侧 。 出让面积60060平方米，容积率2.1，总建面12.6万平，规划为城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆、商务金融用地，起始总价为19.2亿元，起始价约15200元/㎡，住宅限高24-54米 。

出让要求：

1、出让设定上限价格，上限价格为 241711.52 万元（19164元/㎡）。达到*报价，转入竞报自持租赁用房程序。

2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于25800元/平方米，商品住宅毛坯*销售单价不高于29670元/平方米；车位*销售价格不高于25万元/个。该地块住宅实行毛坯交付。

3、 本地块内需配建9班幼儿园一所，用地面积不小于4655平方米，计容建筑面积不少于3200平方米，装修标准按建筑面积不低于2000元/平方米，建成后无偿移交给政府指定单位。

东钱湖老镇已经断供近一年，之前的金地·湖成大境三开三罄，此次毛坯限价25800元/㎡，与周边的次新二手房倒挂幅度较大，虽然东钱湖已经划入了圈内，但小编认为该盘仍会火热。

地块直线距离地铁7号线东钱湖北站（未建成）300米左右，建成后可乘坐7号线*东部新城、老江东、老外滩、湾头等多个核心区域。东钱湖这一片无法复制的自然资源也将成为其优质配套。

• 土拍新高