量价齐跌！南昌楼市要过冬？这些房产中介被整改…

谈起2019年的南昌楼市，南昌人晓檀的感受是一个词：冷。

晓檀的儿子即将幼升小，2019年下半年，她打算将手中一套闲置的单位集资房卖出去，换一套。她将房子挂在中介，标价90万元。晓檀介绍：“房子离红谷滩中心城区开车只需要15*，周边配套也齐全，这个价格已经非常有诚意。”

本以为房子挂出去，只要静候佳音就可以了。没想到，一个月的时间过去了，竟然无人问津。“这让我太惊讶了！因为2018年同事以相同的价格挂出去，不到一天的时间就接到了数个购房者电话，如今竟然卖不动了”。

这时，她才真正感受到了南昌房地产市场的变化。“明显遇冷了，真的耗不起了！”觉察到情况不妙后，她主动将价格下调了5万元，才顺利地将房子售出。

而这并非孤例。2019年以来，南昌房价涨幅不断收窄，10月、11月持续下跌；“金九银十”风光不再，二手房成交量一直在低位徘徊。数据显示，2019年9月~10月，南昌二手房共成交4543套，相比去年同期下跌了13.19%。 

  28岁的杨殊已在南昌工作5年，2019年10月，他与女友订了婚，在望城某楼盘买下了人生的*套房子。

“挑了几个月的时间，觉得当时入手还是比较划算的。”杨殊说，由于*及工作区域的原因，他将目光主要投向望城和九龙湖新城，*终因为价格优势选择了前者。“国庆节前后，我之前观望的一个楼盘在搞促销活动，比2018年年底每平方米下降了1000余元，算下来省了10多万元。”杨殊告诉记者。

“主要是各方面都比较合适，再加上碰上打折，就定下来了，否则还要再观望一阵子。”杨殊说。

记者了解到，2019年，南昌房地产市场整体降温，尤其是到了下半年，成交量低迷，各大品牌开发商纷纷通过开展优惠活动拉动新房销售。临近年末，传统的“旺季”并没有来临，观望情绪较浓厚，市场仍未回暖。

与2018年“涨涨涨”的基调不同，在经历连涨18个月之后，2019年10月，南昌新房价格环比下跌0.1%；11月，南昌新房价格环比下跌0.6%，跌幅进一步扩大。这也是南昌新房价格连续两个月下跌，为近年来罕见。据统计，2019年“金九银十”南昌市（不含南昌县、新建区）新房网签9286套，同比下跌19.67%，成交量创下近8年新低，相比往年更冷！

张鹏是南昌某品牌房产中介的销售人员，对于晓檀的经历，他评价道：“很正常。特别是一些急于置换房源、急售的业主，降价幅度非常大，有些甚至能降10多万元。2019年年末，新房的优惠力度也很大，降1500元/平方米都比较常见。”

“降价，或许是开发商增加销售的*途径。”张鹏坦言，“相比2018年，2019年房屋越来越难卖，开发商急于回笼资金，除了部分、地铁房，其他房屋大多在跌价”。

此前，尚美佳中国南昌区域总经理梅承荣在受访时表示，2019年，由于银行对房地产市场的管制较多，开发商的回款、现金流、放款速度等都在收紧，导致开发商手里没有“余粮”；其次，政府推出“三限房”摇号等举措，让开发商过往的高价销售行为受到抑制，市场逐渐回归理性。从2016年开始，南昌的房地产市场已经经历了比较高速的增长期，目前已经到达一个增长的末期，也会出现疲态。

在张鹏看来，2019年以来，南昌楼市进入了疲软期，价格虽然略有升降，但市场整体保持稳定，购房者更加趋于理性。

2019年，南昌市正式进入“三限房”公证摇号时代。

首摇项目华润万象城受到广大购房者的关注，总计房源632套，均价1.8万元/平方米，共29916人申报，中签率仅为2.11%，“万人摇”轰动一时。

相比当时的“火热”，如今南昌的“三限房”情况如何？

记者了解到，“三限房”摇号市场呈现出“冰火两重天”的现象。

近期被南昌市民热议的南水·玖悦府项目，*3.8万元/平方米，击穿了南昌房价的天花板，均价1.7万元~2万元/平方米，2019年10月底开盘，如今2个多月过去，仅售出了9套。

同样位于九龙湖的新旅明樾府项目和宸悦江语院项目，前者总计248套房源，截至2019年12月19日，申购人数为1749人；后者总计102套房源，截至2019年12月19日，申购人数只有8人。

“万人摇号”与乏人问津，共同构成了2019年南昌“三限房”的“剪影”。

“‘逢拍必抢’的格局已然发生转变，房企拿地变得谨慎，价格预期也更加保守。”在南昌房地产从业者大飞看来，2019年下半年，低溢价率、底价成交的土地频现。

2019年，南昌土拍市场明显降温。据爱房网统计，截至2019年12月16日，2019年南昌市共推出94宗经营性土地，其中，底价成交的地块62宗，占总地块的66%，*溢价率110.49%，而2018年南昌经营性土地*溢价率达到112.75%。成交方面，2019年共有7宗土地终止出让，4宗土地交易未成功而*终流拍。

2019年，南昌市本级商服+商品住宅用地供应计划共5516亩，截至当年11月底，南昌市本级土地成交2745.5939亩，仅完成年度计划的49.78%。

尚美佳中国南昌区域总经理梅承荣分析认为，首先，许多开发商手上没有现金流或者流动性紧张，让他们对于拍地更为谨慎；其次，开发商并不知道房地产市场还会下跌多久，即便现在购买土地，也会担心未来开盘时房价会进一步下跌。

2020年南昌楼市将会如何发展，人们尚不知道，但2019年12月召开的中央经济工作会议重申“房住不炒”，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。由此看来，维持市场的稳定依是不变的原则。

据了解，根据江西省、南昌市有关开展“双随机一公开”监管工作相关文件精神，南昌市房管局通过“南昌市双随机监管平台”进行随机抽取6家房地产经纪机构及3家房地产估价机构进行检查。

其中，房地产估价机构包括江西佳信房地产资产评估有限公司、江苏苏信房地产评估咨询有限公司江西分公司、江西省中唐房地产评估顾问有限公司。

房地产经纪机构包括南昌易搜传媒有限公司、南昌市浩昌投资管理有限公司、江西盛唐置业有限公司、南昌善居电子商务有限公司、江西房管家网络科技有限公司、南昌红谷滩地产顾问有限公司。

记者从南昌市房管局了解到，在检查过程中发现多处问题，江西佳信房地产资产评估有限公司办公场所与注册地址不一致、纸质档案不完整。

江苏苏信房地产评估咨询有限公司江西分公司少数估价报告附件不完整。

南昌易搜传媒有限公司、南昌市浩昌投资管理有限公司、江西盛唐置业有限公司、江西房管家网络科技有限公司存在公示信息不全。

南昌善居电子商务有限公司存在从业人员未挂牌上岗，南昌红谷滩地产顾问有限公司存在公示信息不全、房源信息无核验二维码。

南昌市房管局相关负责人表示，根据《房地产经纪管理办法》和《房地产估价机构管理办法》对存在问题的机构开具了《行政执法检查结果告知书》，责令限期进行整改。