金科重整获重要进展，长城资产用共益债盘活项目

来源：中指研究院 2024-11-15 11:08:45

报告要点：

1.各地推进“白名单”落地扩围，多措并举缓解房企资金压力。

2.并购活动热度仍相对低迷，出险房企出售项目偿还债务。

3.金科重整计划草案提交期限延并召开第一次遴选评审会，长城资产广西分公司首次通过共益债盘活房地产项目。

房企政策：各地推进“白名单”扩围增效，多措并举缓解房企资金压力

中央层面，11月8日，十四届全国人大常委会第十二次会议落幕，会议审议通过《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》并召开发布会（会议解读：重磅！大力度化债资金落位，房地产市场能否加速企稳？）。财政部部长蓝佛安在发布会上介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。11月11日，自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知（文件解读：运用专项债收购存量土地细则落地，这些要点值得关注！），指出优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。相关政策一方面有望进一步降低居民购房成本、企业税费压力，另一方面也有望加速各地收购存量土地等的工作进度，“稳地产”政策有望加快落实。

地方层面，各地密集出台政策，推动房地产融资协调机制“扩围增效”，推动更多房地产项目进入“白名单”，实现“应进尽进”、“应贷尽贷”。同时，各地持续优化预售资金监管，允许符合条件的房地产企业延期缴纳税款，运用地方政府专项债券并支持市场化收购房企土地，缓解房企资金压力。11月初，金融监管总局与住建部联合召开城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效政策培训会，指出各级专班、金融机构要将“白名单”项目扩围增效作为近期重点工作来抓。在中央与地方的合力推动下，预计将会有更多项目进入“白名单”范围，项目开发所需资金也将更快到位。

表：2024年10月以来中央及地方层面部分涉及房地产企业融资政策

企业并购：并购活动热度仍相对低迷，出险房企出售项目偿还债务

根据中指研究院监测，2024年10月房地产行业共进行6笔并购交易，较上月减少3笔。其中，4笔交易披露交易金额，总交易规模约51.2亿元，环比增加45.6%，平均单笔交易规模12.8亿元，环比增加118.5%。从并购交易的数量来看，2024年10月并购活动热度仍相对低迷。

图：2023年1月至2024年10月房地产行业进行并购交易笔数与交易规模情况

从交易标的业务类型看，2024年10月房地产行业进行的并购交易包括地产开发、商办及文旅酒店项目。住宅开发方面，旭辉出售杭州朝闻花城项目33%股权予滨江集团。该项目位于杭州市萧山区，占地约10.59万平方米，总建筑面积约为40.3万平方米，已开发为住宅，并配备商业设施及停车位。此次出售可以免除旭辉未来管理杭州项目的成本，并抵消尚未偿还的债务。

表：2024年10月房地产行业并购交易分类型统计

商办业务方面，万达退出成都万达商业广场公司，新华保险与中金资本接盘。文旅酒店业务方面，中国金茂行使优先购买权，以9.66亿元的价格收购上海枞茂70%合伙份额。在2021年11月，上海枞茂、金茂分别与华福证券订立合伙协议及资产支持证券认购协议，成立“金茂华福－金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划”，底层不动产包括丽江金茂凯悦臻选酒店、丽江金茂璞修雪山酒店和上海崇明金茂凯悦酒店，主要用于将金茂持有的有关物业证券化，为金茂的运营和业务发展筹集资金。同时，金茂另与华福证券订立优先收购权协议，享有专项计划项下相应优先收购资产支持证券或基础资产的权利。此次交易完成后，上海枞茂将由中国金茂间接全资持有，中国金茂将拥有更大操作处置空间，有利于增强自身在市场上的竞争力和资产管理能力。

并购金融：金科重整计划草案提交期限延并召开第一次遴选评审会，长城资产广西分公司首次通过共益债盘活房地产项目

集团层面，金科于10月16日发布公告，向重庆五中院申请将重整计划草案提交期限延长三个月。截至8月16日，已有12家意向重整投资人主体（合计17家企业）提交正式报名材料，其中已缴纳保证金成功报名的意向投资人共9名。但大部分意向投资人表示，由于项目主体较多且债务规模较大，尽职调查和内部沟通、决策工作量巨大，导致其尚未完成相关工作。出于获得更多、更优投资方案，重整后获得更优的股权结构、奠定更坚实的业务发展基础，同时保护广大中小股东以及债权人利益的目的，金科申请延长重整计划草案提交期限。11月11日，金科发布公告称，管理人于11月8日收到4家意向投资人（含联合体）提交的重整投资方案，并于11月9日组织召开了第一次遴选评审会。

项目层面，10月底，长城资产广西分公司为北海湾春投资开发有限公司提供共益债资金顺利完成出资，资金将用于北海东盟国际商贸城工程建设，这是长城资产广西分公司首次通过共益债权形式盘活问题房地产项目。北海东盟国际商贸城项目于2014年资金链断裂，2019年全部停工，北海湾春公司也已破产并进入破产重整阶段，其债权为中国长城资产广西分公司收购农信社不良债权资产包所得。中国长城资产广西分公司作为北海湾春公司前三大债权人之一，以投资项目破产共益债方式参与项目破产重整及续建工程，项目预计在两年内完成竣工验收、实现交付。

表：2024年1-10月金融机构参与房地产并购与纾困情况