促进楼市企稳，政策力度空前！

来源：中指研究院 2024-10-07 11:15:57

国庆假期前，房地产市场迎来重磅会议的召开和利好政策的密集发布！

9月26日，中央政治局会议召开，其中关于房地产方面内容和提法相当积极，将房地产放在了更加重要的位置，首次在中央政治局会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”，明确释放“稳地产”信号，进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。

目前正逢“金九银十”的传统购房旺季，面对本次政策转向，许多置业者内心仍然相当纠结，市场已经到底了吗？目前是否入市的好时机呢？我们以刚刚放开限购政策的广州房地产市场为例，从以下几个角度分析当前市场环境，为置业者们提供决策参考。

官方对房地产表述更趋积极，政策落地速度加快

当前经济形势下，要完成全年经济社会发展目标任务，房地产实现楼市企稳是其中重要一环。从最近官方的表述变化可以看出，房地产对于经济发展的重要性依然突出。近期，国内外政策共振初现，随着9月美联储会议开启降息通道，国内政策调整的空间也随之打开，9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会。宣布降低存量房贷利率以及统一房贷最低首付比例至15%。

近期宏观经济与房地产政策的密集出台与落地，有助于修复市场预期，缓解由于房贷利率存在下降预期而持有的观望情绪，连同此次降息，均有助于进一步降低了购房者置业成本，带动购房需求释放，在各种利好的支撑下，新房价格继续往下的空间相对有限。

此外，本轮政策由于力度较大，政策落地速度明显加速，在重要会议过后几天，中央和地方层面多项政策均已出台，包括降低银行存款准备金率、调降MLF利率、存量房贷利率调整以及广州全面取消限购等相关政策已落地。稳房价对经济发展和社会稳定、金融系统的稳定均至关重要，稳住房价是当务之急。国庆前核心城市政策加码出台，效果相当值得期待。

缓供地，调结构，地价企稳可期

从土地端来看，今年以来，广州土地供应节奏明显放缓，供地结构出现变化。根据中指数据显示，今年1-8月，广州成交住宅用地仅有10宗，成交规划建面134万㎡，同比减少59.9%。926重磅会议指出“对商品房建设要严控增量”，预计未来土地供应量、住房供应量将以住房的真实需求为基准。预计广州的土地供应将有所放缓。

图：2015年-2024年1-8月广州市涉宅用地供应与成交情况

与此同时，广州的供地结构也出现明显调整。近期，广州召开了2024年秋季全周期土地服务推介会，会上推介了24宗地理位置优越，稀缺性高、发展潜力巨大的代表性优质地块。这一在过往相当罕见的行为表明地方政府稳地价、稳房价、增强市场信心的决心。

在重要会议后，房企重燃拿地积极性，成都、深圳两宗宅地出让热度甚高，广州金融城的“临江大道地块”更是历经148轮竞价后由保利发展以超117亿元，溢价率超33%竞得，为市场传递信心。随着地价的企稳，新房市场的企稳回升的空间持续增加。

一二手市场依然活跃，改善预期可促进需求释放

从成交端来看，市场需求仍在。在新房端，近期广州增城某刚需项目在打出较大折扣力度的情况下，月销售过百套，激发大量需求入市。另外，中秋假期前后，荔湾、黄埔部分新开盘项目在价格到位的情况下，销售业绩相对较好。

除了入门级产品外，高端改善项目的走强是市场企稳回暖的重要风向标。二季度以来广州总价1000-2000万级别的新房同比出现10%以上增长，改善客户已率先加快入市步伐。而在重要会议召开后的9月27日，另一个一线城市上海的两个总价千万以上级别的住宅项目开盘，两盘以近170亿元的销售额实现畅销。市场回暖迹象为国庆假期的市场走势带来信心。

图：广州新房分面积段成交套数

在二手端，528新政后市场热度维持高位，根据中指数据显示，今年6-8月，广州二手成交套数同比分别上升8.8%、29.7%、21.7%。从二手成交放量可以大致推断，已有部分置换客群手握换房资金，等待合适的时机入市。近期政策的密集出台，正有利于打通一二手置换链条，加速这部分人群的入市脚步，市场回暖可期。

房价企稳可期，购房窗口开启

从房价角度来看，当前广州的新房价格基本完成调整。一是在经历了本轮房地产调整后，广州商品住房的租售比出现了一定程度的上行，部分区域、小区的租金回报率可达2%以上。随着房贷利率最低下行至2.9%左右，存量房产的租金回报逐渐可以覆盖利息支出，从香港、日本、美国等境外房地产市场的经验来看，租金回报率≥房贷利率的情况下，房产价格将形成强有力的支撑。二是当前广州新房市场中主要的开发商以央企与国企为主，对于降价出清的态度更为谨慎，调价空间相对受限。

总体来看，房价“政策底”与“市场底”的双底已出现，当前正是本轮房地产周期中较好的购房窗口期。重要会议结束后，市场上出现了久违的乐观情绪，已有部分房企宣布在售房源单价上调，房价企稳速度或将较此前预估的时间提前，加速置业者预期反转，“十一”黄金周将是市场情绪扭转的重要节点。

结语

重要会议召开后，广州已率先取消所有限购政策，预计将明显修复市场预期，加速房地产市场筑底企稳。目前正是购房置业窗口红利期。保利发展广东公司近期推出的“保价计划”为购房者提供购房便利与优惠，各项优惠力度较大，且项目可选择性较大，产品力优异，整体性价比突出，是国庆期间置业广州的优选。