2024上半年中国房地产市场总结

来源：中指研究院 2024-06-28 10:33:33

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2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5.17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6.7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。展望下半年，预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。本报告主要结论如下：

（1）房价：2024年1-5月，二手房市场“以价换量”态势延续，百城二手房价格累计下跌2.91%，环比下跌城市数量已连续12个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.09%。

（2）市场供求：上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数同比增长约20%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签超千套。

（3）土地市场：上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，进入二季度，由于优质地块较少，叠加房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央国企，福州、郑州地方国资占比仍较高。

（4）政策展望：下半年宏观政策或进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费，一线城市限购政策仍有优化空间。同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。去库存方面，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广，此外，通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。

（5）市场展望：由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。

2024年上半年中国房地产市场形势总结

（一）价格水平：1-5月百城二手房价格累计下跌2.91%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.09%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

二手住宅方面，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%，跌幅较2023年同期扩大2.34个百分点。具体来看，除2月在春节假期影响下价格环比跌幅收窄外，上半年百城二手住宅价格整体呈现加速下行态势。进入5月，监管部门落地多项利好举措，上海、广州、深圳大幅度优化购房政策，政策优化在一定程度上提振了业主信心，二手房挂牌价格跌幅有所收窄。5月百城二手住宅均价为14870元/平方米，环比下跌0.70%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，已连续25个月环比下跌。

新建住宅方面，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%，涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-5月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，5月百城新建住宅均价为16396元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较4月收窄0.02个百分点。

图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

从涨跌城市个数看，2024年1-5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为40个，较4月增加6个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与4月持平，已连续12个月超90城。

（二）成交规模：上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房表现好于新房，1-5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比或转增

全国：根据国家统计局数据，2024年1-5月，全国商品房销售面积为3.7亿平方米，同比下降20.3%，5月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%（单月增速为调整基数后测算），较4月收窄2.1个百分点。1-5月商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为0.8亿元，同比下降26.4%，增幅较4月收窄4.1个百分点。其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降23.6%、30.5%。

现房销售表现好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年提升8.1个百分点。

图：2018年至2024年100个代表城市1新建商品住宅上半年月均成交面积及同比走势

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅整体市场活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。

图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅上半年单城市月均成交面积及同比走势

不同梯队城市来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年上半年，一线城市政策优化持续落地，加之购房需求更为旺盛，新建商品住宅成交面积同比下降约三成，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策在2023年已基本放开，今年上半年整体市场情绪仍较弱，新建商品住宅成交面积同比下降均约四成，部分基本面较强的核心二线城市，如成都、杭州，在政策优化后市场活跃度回升较明显，但多数城市市场调整压力仍较大。

图：2022年以来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势

图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势

二手住宅方面，重点城市在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，表现明显好于新房市场。根据中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7%，二手房表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。5.17新政落地后，二手房市场情绪较高，同时在以价换量的带动下，市场热度延续，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%，市场表现亦优于新房。

表：一线城市近期市场表现

表：部分重点二线城市近期市场表现

注：6月统计范围为1日-25日，上海二手房为商品房口径，其余均为商品住宅。

5.17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，政策效果也逐渐显现，分城市来看：

上海：5.27政策优化后二手房成交有所放量，6月1日-25日，上海新房、二手房分别成交7434套、21177套，在部分项目集中网签备案带动下，新房日均成交套数较5月增长11.1%，较去年同期下降16.7%，二手房在以价换量及政策优化带动下（非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内），日均成交套数较5月增长40.5%，6月以来多日网签超1000套，二手房市场活跃度较高。

深圳：6月1日-25日，深圳新房、二手房各成交2144套、3548套，在部分项目降价促销及较低基数下，新房日均成交套数较5月增长32.3%，同比增长5.7%；二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，6月日均成交量较5月增长5.7%，同比在低基数下增长85.1%，市场延续温和修复态势。

杭州：政策优化效果持续，6月1日-25日，杭州新房、二手房各成交4869、6342套，日均较5月分别增长17.9%、21.5%，新房同比增长1.6%，二手房在低基数下同比增长114.0%。主城区部分热点项目入市，带动区域市场活跃度提升，如霞映锦绣里项目，共93套房源，996组家庭入围，中签率9.3%，同时，当前低总价、老破小房源成为二手房市场成交主力，在价格持续调整后这部分房源总价优势凸显，二手房市场活跃度较高。

表：2024年1-5月及2023年1-5月重点城市新房、二手房高总价商品住宅成交套数占比

需求结构来看，2024年前五月一线城市高总价段二手房需求释放良好，5.17新政后，伴随着二手房价格的持续下调，低总价、老破小成交量有所上升；上海、广州及多个二线城市高端改善新房成交占比提升。新房市场来看，上海多个改善型项目入市，带动1-5月1000万以上总价段的项目成交套数占比较去年同期提升6.3个百分点；广州取消120㎡以上限购后，改善性需求持续释放，新房市场中800万以上总价段成交套数占比明显提升；无锡、合肥、成都、青岛等多个二线城市高总价段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市场来看，一线城市二手房价格持续下跌，叠加更多大户型次新房挂牌入市，部分购房者转向二手房市场，高总价需求释放良好，而随着价格逐步调整到位，5.17新政后低总价、老破小成交量明显增加，部分刚需客户也进入二手房市场。二线城市仅少数城市高总价段二手房成交占比有所增加。

（三）供求关系：上半年重点50城批准上市面积同比下降约四成，短期库存去化仍存压

全国：2024年1-5月，全国房屋新开工面积为3.0亿平方米，同比下降24.2%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，已连续3个月累计降幅收窄，其中，住宅新开工面积为2.2亿平方米，同比下降25.0%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。2024年1-5月，全国房屋施工面积为68.9亿平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面积为48.2亿平方米，同比下降12.2%。全国房屋竣工面积为2.2亿平米，同比下降20.1%，降幅连续2个月收窄。

图：2016年至2024年50个代表城市2商品住宅上半年月均批准上市面积走势

图：2019年至2024年50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势

重点城市：新房销售调整态势未改，同时土地成交规模持续收缩，新房供应规模持续在低位。据初步统计，2024年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1060万平方米，同比下降约40%。进入二季度，由于去年4、5月基数回落，同比降幅明显收窄，但6月在较高基数下，同比降幅再次扩大。整体来看，虽然6月房企由于年中业绩冲刺，供货意愿较5月有所回升，但批准上市面积同比下降约50%，新房供应规模持续在低位。

图：2018年至2024年50个代表城市商品住宅销供比走势

从供求对比来看，上半年供需两端依然偏弱，重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2024年上半年，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1060万平方米，同期月均成交面积约1370万平方米，销供比为1.30，由于供应端持续走弱，整体呈现出供小于求的特点，当前市场仍处于去库存阶段。

图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期

受供应缩量影响，重点城市库存规模小幅下行，但出清周期仍在延长。截至2024年5月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.34亿平米，较2023年末下降2.2%，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为21.3个月，较2023年末延长3.9个月，其中，三四线代表城市出清周期达30.7个月，短期库存去化压力大。

综合来看，2024年上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱，5.17政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。短期来看，核心一二线城市市场活跃态势有望延续一段时间，从而对全国市场形成一定支撑，但持续时间及修复节奏仍依赖于居民收入预期好转。对于更多二线、三四线城市来说，或需要等待核心城市市场活跃度进一步回升修复带动。

（四）土地供求：上半年土地市场表现平淡，300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，核心城市央国企拿地占比提升

2024年上半年，新房销售表现尚未好转，在“以销定投”策略下，房企拿地仍较谨慎，同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，政府推地节奏放缓，全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成，推出规模降幅较去年全年扩大约20个百分点。根据初步统计，2024年上半年（截至6月25日，下同），全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.7%；住宅用地成交8105万平方米，同比下降35.4%；土地出让金4993亿元，同比下降40.6%。土拍热度方面，仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交，大多数城市地块底价成交甚至出现流拍，整体成交楼面均价同比下降8.0%，溢价率较去年同期下降2.5个百分点。

表：2024年上半年全国300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

注：推出面积按公告时间统计，为规划建筑面积，数据截至6月25日。

各线城市住宅用地推出、成交规模同比均下降，二线、三四线城市土地出让金降幅均超四成。根据中指数据，2024年上半年，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海、广州、深圳降幅均在七成左右；二线、三四线城市受地方政府推地及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交各指标同比均下降，其中土地出让金降幅均超四成。部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低，成交楼面均价更多是结构性变动，一线城市同比上涨14.9%，二线、三四线城市同比分别下跌6.3%、14.9%。

土地成交的城市集中度进一步提升。根据中指数据，2024年上半年，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升，截至6月25日，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重约六成，TOP50城市占比近八成。

流拍撤牌方面，2024年上半年，全国住宅用地流拍撤牌率上升。根据中指数据，2024年上半年，全国住宅用地流拍撤牌1321宗，流拍撤牌率26.3%，较去年同期提升3.7个百分点。其中，二季度，全国住宅用地供求缩量明显，流拍撤牌482宗，流拍撤牌率20.9%，较2024年一季度回落10.0个百分点，较去年同期回落2.0个百分点。

从重点22城来看，2024年供地计划总量缩减约10%。近两年，多个城市土拍情绪持续低迷，政府推地信心显不足，同时，今年4月末，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供应，要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，这些均影响了2024年各地的土地计划供应量。根据中指监测，截至6月25日，重点22城有20城发布了2024年供地计划，供应规模延续缩减态势，整体同比下降约10%。北京、成都去年供地计划完成率较高，2024年计划供应量与去年持平。其余城市中，合肥、广州、上海计划供应量降幅在一成左右，宁波、无锡、长春等城市降幅超三成，苏州降幅达六成以上。郑州、福州、沈阳在低基数影响下，2024年计划供应量同比明显增长。

表：重点城市22城2024年商品住宅供地计划（市本级，公顷）

注：北京2024年供地计划按下限计算，上海按均值计算（含城中村、旧改用地）。青岛采用2024住宅发展年度计划中数据。重庆为全市口径。长春2023年供地计划对比数据采用中期调整版。供地计划完成率=推出宅地规模/计划供应规模。

土拍规则方面，2024年以来政府继续采取更加灵活和市场化的竞拍规则，提高房企参拍积极性。一是，3月，上海放松“70/90”政策，深圳跟进取消“70/90”政策并减少住宅公摊面积，福州于2月优化阳台面积规则。二是，4月30日，北京海淀永丰南地块最高溢价率提至20%，突破了此前15%的惯例，6月7日，上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，当前仅剩北京、深圳等少数城市仍保持宅地土拍最高限价政策。同时，杭州在销售限价、青岛在土地出让金余款缴纳期限方面也做出相应优化。

土拍热度方面，一季度核心城市表现尚可，二季度土拍热度下滑明显。2024年初，上海、杭州、北京、合肥等城市优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上，1-3月22城各月成交溢价率均在8.5%以上；步入二季度，房企举牌意愿较低，住宅用地成交溢价率持续下行，仅上海、杭州、成都部分地块尚能竞拍出高溢价，6月22城溢价率降至2%左右，是2023年以来月度最低水平。

图：22城2024年上半年、一季度及二季度住宅用地成交溢价率

各城市来看，上海土拍维持一定热度，成都优质地块带动下拉升整体溢价率。上海上半年合计出让19宗地，其中13宗溢价，10宗触顶，二季度出让11宗，7宗溢价，5宗触顶，房企举牌意愿较高。成都今年持续加大优质地块推出力度，土地出让集中在二季度，出让的27宗地中，8宗溢价，其中锦江区潘家沟村3宗溢价率均在30%以上。

北京、杭州、合肥、长沙二季度溢价率下行明显。北京、杭州主要受地块质量欠佳影响，杭州2024年一季度成交宅地16宗，13宗溢价，其中11宗溢价率在15%以上，而二季度成交16宗，地块多位于郊区，4宗溢价，仅1宗溢价率达15%，土拍热度下降明显。北京2024年上半年合计出让19宗地，二季度仅占5宗，其中2宗区位一般，2宗捆绑商业且起始价较高（海淀永丰地块起始价78亿元，朝阳酒仙桥地块起始价112亿元），多底价成交。合肥、长沙主要由于房企拿地力度减弱，整体成交地块的溢价率由一季度的两成以上降至二季度的1%，部分地块溢价率竞拍至5%左右，其余出让地块多为底价。

青岛、南京一季度成交地块均为底价，而在近期土拍中，土地市场热度略有回升，部分地块竞拍出高地价。如6月19日，南京NO.2024G11地块竞价47轮，成交楼面价43888元/㎡，位居南京历史第二位；6月20日，青岛崂山区王家村35号地块竞价364轮，成交楼面价达39516元/㎡，刷新了青岛楼面价记录。

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重庆、天津、无锡、沈阳土拍情绪持续低迷，今年以来成交宅地普遍为底价，房企拿地信心偏弱。

拿地企业方面，22城中央国企仍是拿地主力，部分城市地方国资占比较高，民企占比约两成。根据中指统计，2024年上半年，22城累计拿地金额中，央企、全国布局的国企及地方国资合计占比达76%，其中央国企占比较2023年全年提升5个百分点，北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右，合肥、天津央国企占比也过半，均较2023年全年有所提升。福州、郑州地方国资占比较高，拿地金额占比均在七成左右，且均高于2023年全年占比。另外，杭州本地民企加大深耕力度，民企拿地金额占比超7成。

整体来看，2024年上半年，全国300城住宅用地供求规模缩量态势仍较明显，同比降幅进一步扩大。重点城市2024年的住宅用地供应计划普遍下调。进入第二季度，由于推地量较低，重点城市的土拍活动相应较少，部分核心城市土拍也出现降温行情，大多数城市土地以底价成交，整体土地市场保持低温态势。

在此期间，土拍规则进一步优化，上海取消了地价溢价率10%上限要求，而北京则试点实施分段指导价，部分地块上调溢价率上限。由于新房市场修复仍存在不确定性，房企拿地时普遍持谨慎态度，上半年多数城市的拿地主力依然是央国企。考虑到上半年各地供地节奏较为缓慢，预计下半年各地将有更多优质地块推出，预计房企参与土拍的意愿将逐步增强，局部区域/特定地块或出现点状回暖。

（五）开发投资：1-5月房地产开发投资额同比下降10.1%，降幅仍较大

图：2014年至2024年5月房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

房地产开发投资额同比降幅连续扩大，整体表现仍偏弱。2024年1-5月，全国房地产开发投资额为4.1万亿元，同比下降10.1%。其中，住宅开发投资额为3.1万亿元，同比下降10.6%，占房地产开发投资的比重为75.9%。

图：2015年至2024年5月全国房企到位资金同比增速及2024年1-5月各项资金来源

在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进带动下，1-5月房企到位资金降幅有所收窄，但受销售较弱影响，房企资金面仍承压。2024年1-5月，房地产开发企业到位资金为4.3万亿元，同比下降24.3%，降幅较1-4月收窄0.6个百分点。其中，国内贷款为6810亿元，同比下降6.2%，降幅较1-4月收窄3.9个百分点，占到位资金的比重为16.0%。自筹资金为1.5万亿元，同比下降9.8%，降幅较1-4月收窄0.3个百分点，占比为34.8%。定金及预收款为1.3万亿元，同比下降36.7%，降幅较1-4月收窄0.5个百分点，占到位资金的比重为29.6%。个人按揭贷款为6191亿元，同比下降40.2%，占到位资金的比重为14.5%。