南充房产价值重构与修复！南充房产网

来源：吉屋网 2018-04-10 09:58:16

首先说一下国土局评估价。房产证登记的价格并不是上一次的成交价，而是交易时的国土局评估价。

这个价格是怎么来的呢？大家并不知道具体计算公式，但总的来说，决定因素主要有三个：1是初始价（比如近几年交房的次新，评估价就是开盘价）；2是地段及楼龄；3是成交情况（包括成交价、成交活跃程度等）。

（一）有些老旧小区，由于年代久远，原始登记价格低，近年成交不活跃，国土局评估价较低，哪怕这两年频繁上调，也有不少小区的国土局评估价只占实际成交价的50%以下。

（二）很多次新房，尤其楼龄在近几年内的，因为原始价格就比较高，交易也比较活跃，国土局评估价一般能占到成交价的70%左右甚至更高。

（三）学区房，因为*的原因成交价较高，但因为初始值低/楼龄老等原因，国土局评估价是实际成交价50%的情况也不少见。

这几年市场上成交的价格，哪怕和真实价值的拟合不是很准确，至少也是被交易双方接受的、相对真实的，而国土局评估价却有很大差异，说明国土局评估价是僵硬而且失真的，从另一个角度也很好理解：同小区朝南/朝北、大户/小户、高层/矮层实际价值相差较大但国土局评估价基本上相差无几。

其实房产证上的登记价应该要体现该物业的价值，是被官方或者上一次交易双方印证后的价格。这个价格理应是市场相对真实的反应，但之前是由国土局机构来统一定价，并不能反映实际的价值。以前不管如何换手、单次成交价格高或低、房产证上的登记价都只能按交易时固定的国土局评估价更新；以后规则变了，每成交一次，就按照交易时的价格更新一次（虽然网签价格并不一定会等于实际成交价，但可以认为二者是趋同的规律）。

所以：交易规则的改变带来了房产价格体系的重构，按以前规则觉得“值”的物业，以后可能就“不值”了。

三价合一之后，每交易一轮、房产的登记价就进行一次修复，越被频繁修复的物业，其登记价格就越接近应有的价值；而登记价越接近市场成交的物业、也越容易被下一个买家接受（因为杠杆属性好、交易税费低），客观上也会增加物业交易的活跃度，形成“良性循环”。

但每一次修复，都有一个修复成本。比如现在受影响较大的“普变豪”物业，是突变式的成本；一些持有了十几年的、房产证上还是多年前的国土局评估价的老旧物业，哪怕满五甚至满十少有，差额增值税几乎等于全额，修复成本很高，但有成本和代价的修复才是真实价值的体现，如果物业本身没有足够价值，谁愿意花那么高价钱去修复到现有成交价？越没人愿意去修复，就越被烂下去，形成“恶性循环”。

但话说回来，房产的实际价值取决于什么？大家当然都知道一套房子的原值高低/税费多少决定了成交价格上的差异，但这些并不是房产价值的影响因素，而是被政策人为地附加了牵制（包括各区豪宅线）。决定房产价值的还是地段/配套/户型/楼龄/*等等硬指标。真正优质的房产，哪怕因为被前任业主持有时间过长而造成原值修复成本高，也会有买家愿意花费高额税费去成交和修复，并且由于优质房产良好的流动性，修复频繁，形成价值加速收敛。

所以，新规则对于寻找真正优质的标的提出了更高的要求。税费的突变和各区豪宅线压制导致的价值畸变，其实是对优质物业的一种不公平，自然也就影响了购房者对于优质物业的判断。比如价格在豪宅线以下一点点的物业，不管优质与否，都将获得更多关注，而“普变豪”或超低原值物业，其价值影响因素并没有发生任何变化，却因为税费突变而被冷落。但这只是暂时的现象，基于网签评估——银行贷款——税费成本——登记价——下次交易这个链式循环（也就是交易——修复——交易），价格和价值是加速拟合的，税费并不重要，哪怕你买入阶段付出了高额修复成本，出售阶段也会得到足够*，所以为了省税而牺牲杠杆做低网签其实不可取，理想的做法是寻找优质物业、先人一步、提前修复，付出税费代价但获得足额杠杆同时又*别人修复了原值。当然这是*的思路（从1到2、从进到出），如果是自住长持（从1到∞），只考虑目前的杠杆成本和税费支出的合理配置就行。