民法典时代买二手房，搞清“仍生效的居住权”，谨防自己不能入住

来源：吉屋梅州综合整理 2020-06-21 11:57:14

楼市的“游戏规则”，在2020年发生了一系列重要变化。从2021年1月1日开始“民法典”正式实施，一些新的权利开始受到法律保护，买卖二手房的时候你要小心了。小心“居住权”狙击你！

“居住权”是“民法典”修订中新增加的一项重要“用益物权”。“民法典”在第三编里，甚至用一个专章给予了表述。

“民法典”第366条给“居住权”的定义是：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

估计有一半读者看不懂，举例解释一下：

保姆（乙）为一个家庭服务了很多年，这个家庭的长辈（甲）为了表示对她的优待，留下遗嘱：规定甲名下的一套房子，在甲及其配偶去世之后由自己的儿子（丙）继承，但只要乙活着，就有居住权。

如果这个“居住权”被用正式文本记录，并向“登记机构”申请了居住权登记，那么居住权就正式设立了。

根据“民法典”，居住权只能乙自己享受，房屋不能出租、居住权不能继承和转让。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权就消失了。

在居住权生效期间，房屋所有人（上面案例里为丙）不能收回房屋，乙的居住权受到法律保护。

如果这期间丙把这套房子卖出，是可以转移产权的。假设丁买下了这套房子，但仍然不能把乙赶走，因为居住权仍然是生效的，直至乙去世为止。

说到这里，你就应该看懂了：当你买二手房的时候，一定要搞清楚里面有没有“仍然生效的居住权”。

如果有的话，那么你即便买下房子，也无法自己居住、出租。甚至可能几十年都拿不回这套房子。

因此，居住权为二手房交易，挖了一个“世纪之坑”！

为什么“民法典”要这样规定？说到底，是为了让大家拥有的权利多样化，让房屋的功能多样化。

于是，未来房子将出现“所有权”和“居住权”的分离。

但地方政府的“登记机构”（应该是房产登记部门）一定要非常负责任，要确保所有合法的“居住权”都被登记，而且可以在交易之前很方便的查到。否则，将出现一系列不可挽回的问题。

作为购房者，也要搞懂“居住权”的存在及其影响，在买之前查清楚。

对于设立“居住权”的一方，也要通过正式的协议，把权利、义务写清楚。尤其是居住期间产生的费用、维修的费用谁来出，否则也会埋下“地雷”。

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