北上广深多次松绑限购后，迎来春暖花开？

在不同程度松绑住房限购两个月之后，北上广深楼市陆续指向回暖。

3月北京二手房网签14280套，环比增长125.5%；上海二手房网签20221套，环比增长169.5%；深圳二手房网签5196套，环比增长116.6%；广州二手房网签9373套，环比增长92.66%。

二手楼市捷报连连之下，一手楼市的销售海报也红遍朋友圈，整体成交数据亦是环比大幅增长。但与二手楼市一样，整体对比年3月成交仍差小截。

“房地产的调控如同医生看病，对症下药，一个高明的医生不可能一见到患者就下猛药，得慢慢来、一步步来。解决楼市问题同样如此”。在广东省房地产行业协会会长王韶看来，“3月9日国常会也提出房地产政策应出尽出，直至整个市场回暖为止”，因此房地产长期稳定向好的基本面没有变，只不过复苏、回暖需要一定的时间，更需要业界的信心和耐心。

一线城市找房热度已在回升

如同今年的夏天来得特别早，房地产市场对3月的楼市阳春也已期待许久。

2023年8月底，广州率先响应中央政策，官宣“认房不认贷”，20多天后，又再度放开番禺黄埔花都三区的住房限购等等。在广州打头阵之后，北上深也不同程度地跟进松绑了一波楼市政策，市场成交有所回暖，但似乎未达公众预期。

眼见春节假期将至，在2024年1月27日，广州再次发放2024年的第一个楼市大礼包，官宣“限购范围取消120平方米以上户型限购”、鼓励“租一买一”和“卖一买一”以及“商服类物业不再限定转让对象”等多个利好利好政策。紧随广州，三天之后，上海官宣支持非户籍单身人士购房；在2月6日，北京宣布通州区落户或就业家庭不再“双限”；次日，深圳也宣布“深户不看社保”、“非深户社保5改3”即可购房1套。

继上述新政施行未满两月之后，一线城市于今年3月下旬再启动松绑楼市政策。截至目前，深圳废止已执行14年的“90/70”政策，北京废止“离异3年内不得京内购房”政策。

大半年间，四大城市频频出台的楼市新政，令业界对今年3月的楼市阳春满怀希望，市场似乎也未负众望。

据58安居客研究院统计，3月份，全国65个重点城市二手房市场新增挂牌房源量环比上涨35.6%。一线城市中，广州新增挂牌量环比上涨106.3%，深圳环比上涨101.4%，北京环比上涨77.2%，上海环比上涨39.9%。

在新房市场，2024年3月，全国65个重点城市整体新房找房热度环比上涨17%。其中一线城市新房找房热度环比上涨26.1%，一线城市市场复苏的确定性明显增强，当中深圳找房热度环比涨幅达29.9%；上海、广州热度上涨28.5%；北京热度上涨17.1%。

值得关注的是，58安居客研究院发现，3月3居室找房热度占比47.1%，4居室及以上户型找房热度占比40.8%，2居室找房热度占比8.5%，1居室找房热度占比3.6%；而在3月接受调研的购房意向人群中，有57.1%的购房者的需求是“首套刚需”，有32.5%的购房者是二套改善。可见，在放松限购后入市的人群，主要以刚需改善一族为主。

等不及了，开发商扎堆抢跑开盘

事实上，从3月份北上广深官宣销售的一手楼盘看，无论是刚需盘、改善盘，还是豪宅，都已在吸引公众扎堆进场。而自春节后复工，一线城市的多数在建楼盘就已纷纷开卷，加速开放示范中心，加速开盘，生怕晚了一步。

在广州，天河区世界大观首宗地块（越秀观樾）于去年8月成交，开发商拿地次日即进场动工。半年后就开放展示区，并在蓄客不到1个月后就火速开盘，据称首开一天就销售15亿。比越秀观樾更快捷的是天河区梅花铝厂地块（中铁建·招商蛇口西派天河序），去年10月拿地，今年3月下旬开放实景示范区，隔日旋即开盘喜提18亿。

销售背后，是开发商在让利抢跑。前述两者都是广州楼面地价TOP榜10之列的高地价地块，楼面地价均是5万+，但他们开盘单价一致为6.8万元起，贵则达9万+。对比往年，这样的售价已经相对接地气。

在荔湾区老城，荔湾区新世界天馥3月29日开盘，8小时内即获成交近200套。在此前，项目的吹风价是三房总价300万起，而这次开盘，至少给了每位买家让利10万+起。

项目负责人介绍，新世界天馥建面76-89平方米三房的成交单价为3.8万-3.9万元/平方米，126平方米五开间全朝南户型成交单价4.3万-4.4万元/平方米。交标成本方面，建面76-89户型的交标成本30万至40万；建面98-100户型是50万；建面118-129户型是70万。

“买家看房时也会拿手机对着家电品牌型号对比价格，看到得我们的性价比”。项目销售负责人表示，目前楼市还不是卖方市场，买方对价格有很大的期望值，不可能希望比吹风价还贵，而天馥让他们看到了新世界的实力与诚意。

几乎是不约而同，从3月下旬起，一线城市的开发商都在抢闸开盘，销售海报刷报朋友圈。广州中海大境劲销33.6亿；上海中海·顺昌玖里销售505套吸金196.53亿元，刷新全国开盘纪录；深铁前海时代项目网签金额12.1亿元，为3月一手住宅项目成交金额第一名。

一手楼市成交回升但未及去年

尽管前有政府放松限购，后有开发商让利抢跑，但目前一线楼市的成交仍未及去年同期。

在深圳，3月新房住宅成交2245套，环比上升176.8%，而去年同期为3199套；成交均价55847元/平方米，下降2.7%。

据深圳中原地产统计，3月深圳网签住宅项目140个，其中成交均价6万+的楼盘有47个，改善型住房依然是市场主流面积段，建面90-144平成交占比58.0%，下降了1.1%。截至3月底，深圳全市新房住宅存量为539.0万平方米，环比上升3.3%，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为21.50个月，较2月上升1.35个月。

在广州，据克而瑞统计，3月广州新房成交了大约60万㎡，环比大升139%，是一季度成交最高月份，但同比减少45%。

不过，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，今年楼市的复苏是渐进式的，从春节后返工第一周开始，广州典型楼盘的来访认购指标就呈上升趋势，并且在3月底的开盘加推潮中达到高位，但即便是拿3月最后两周的高位跟去年同期相比也有两成左右的差距，无法比拟去年的集中式爆发。而从供应看，今年3月的新增预售面积也只有75万㎡，同比减少29%，显示开发商在去库存的压力下推新意愿也有所限制。

在北京，据诸葛找房数据研究中心统计，3月北京新建商品房成交9296套，较2月增加4126套，环比上涨79.8%，同比下降31.7%。北京近12个月月均成交套数为11500套，而3月成交近9296套，低于近12个月的平均成交量19.2%。

相对北广深，上海3月成交明显更为火热。除了销售196.53亿元的黄浦新天地中海·顺昌玖里之外，徐汇的保利滨江天珺二期认购率高达340%，入围积分超过89.94分；嘉定新城的理想之地五期认购率达到326%，五开五罄；闵行梅陇板块绿城沁兰园三期认购率达到192%；浦东唐镇安高申宸院三期认购率达到244%，成为3月份一个“千人摇”项目。

据佑威房地产研究中心数据显示，3月，上海新房成交75.88万平方米，环比2月增加362.7%，同比减少24.2%；成交金额约679.7亿元。

四大城市二手成交明显强于一手

楼市深入调整的这几年，一线城市楼市频现一二手房倒挂。但在开发商让利出货之下，急售的业主亦是大幅调价，3月二手楼市成交明显强于一手楼市。

在3月份，深圳是一线城市中，一个二手住宅成交同比超越去年同期的城市。

据深圳市房地产中介协会统计，2024年3月深圳全市二手房成交录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，突破5000套行业荣枯线标准。深圳上一次二手房成交突破5000套还是在2021年的2月（5272套）。在成交价格上，3月刚需客户入市增加，300万-500万的成交总价区间占比从2月的28.8%提升至33.7%；1000万-1500万的区间则略微提升1.1%，豪改客户步伐加快。

北上广三城的二手楼市，在3月成交大幅上升，但仍未能超越去年同期。

据中原地产研究院统计数据，3月单月北京二手房住宅网签14280套，是最近一年12个月来的最高点，其成交量相比2月的6332套环比上涨达到126%，相比1月的12444套也有明显上涨，但整体市场热度不如2023年3月小阳春。

上海房地产中心交易数据显示，今年3月，上海二手房网签数量为20221套，较2月增长169.5%，同比下降14.5%。在这个月，上海二手房日均销量超650套，其中有18天单日销量超600套，14天单日销量超700套。相对之下，2月份时上海日均成交套数仅258套，但3月30日一天内二手房就成交931套，创下近半年来的单日成交量纪录。

值得关注的是，在链家最新3月成交的数据样本中，500个真实成交数据里，套均挂牌价格为441.46万，套均成交价格则为410.08万，这意味着套均的议价空间为31.38万，即7%。

广州市房地产中介协会的数据显示，3月（统计周期为2月26日至3月25日）二手住宅网签宗数和面积为9373宗和93.46万平方米，环比巨幅攀升92.66%和90.63%，主要原因是春节假期前后积压的购房需求陆续释放。在付款方式构成（按宗数计算）方面，按揭付款所占比重环比增长11.85个百分点至43.54%。

自去年8月底实施“认房不认贷”之后，广州二手房网签量除了春节淡季影响的1月、2月，其余月份都在9000套之上。这也意味着今年3月份的网签已经回到9000套以上的荣枯线之上。

“即使没有‘小阳春’，房地产也有春暖花开”

从四大一线城市3月的成交数据看，楼市成交已经逐渐回归正常，但让价成交仍是市场主基调。

“虽然这一轮广州优化限购限贷的政策力度较大，但碍于大环境的因素无法在短期内充分释放，楼市完全复苏需要时间，也需要行业更多的耐心。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为。

不过，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，在经历了两年多的调整后，房地产行业的风险得到了部分释放，投资价值也开始显现。“只要中国房地产价格回调到合理水平，将不缺乏新的投资者”。他认为，从一线城市一季度楼市表现看，即使没有“小阳春”，但房地产也有春暖花开。

“当前松政策的效果正在逐步显现，市场开始回暖”。在近期于广州举办的一场发布会上，合富辉煌集团董事会主席朱荣斌亦分析指出，当前政府信心坚决，政策到位，行业求稳求实可期。近年来，一线城市土地供应、房地产新开工量均在减少，成交面积基本企稳或持平，短期内一线城市的供求关系有望发生改变；居民观望和房价企稳的平衡会很快形成。

朱荣斌认为，“未来房地产仍有发展机会”。他指出，首先多样化改善性住房需求将带来相当大的发展空间；其次基本住房问题尚未完全解决，改善需求打开了一片蓝海；而当住房需求向消费需求回归，追求高品质居住生活成为必然趋势。

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