2020楼市“靠天吃饭”，马云言中了？未来100天，还有3个“考验”

上世纪90年代，很多地方已经有了商品房的雏形。比如90年代初的海南，但是，全国意义上真正迈入规范化的房地产市场，还要从1998年房改算起。

前段时间黄奇帆演讲提到了一组数字，2000年的时候，每年卖出去的房子只有1亿平米，到了2018年，这个数字蹿升到了17亿平米，18年时间，每年卖的房子增长了17倍，没有任何一个行业可以与之匹敌。

因此，过去十几年，房地产是靠城镇化、农民进城、增发货币、房产金融化、居民加杠杆等手段，逐步实现扩张的。

这段时间里，虽然我们经历了2003年、2008年这样的突发情况，但楼市几乎没有受到任何影响，一个快速扩张中的市场，是经济规律驱动增长的。

但是，到了2020年，楼市开始进入真正意义上的“靠天吃饭”了。

一方面，房地产长期看人口，根据统计局此前发布的数据，2019年新生儿数量已经降到了1400多万，其中57%都是二胎，说明年轻人的生育意愿持续降低，未来的购房需求可能会“青黄不接”。

另一方面，居民杠杆率已经达到了65%的高位，距离70%的“天花板”，也只有一步之遥，换句话说，大家都没能力再去负债买房了。

有了这两个前提，楼市出现任何风吹草动，都会引起人们心中的不安，*近一段时间的表现，尤为明显。

根据亿翰智库发布的数据，2020年1月，21家典型房企投资力度大幅降低，拿地面积同比减少72.6%，拿地金额同比减少49.8%。

此外，TOP100房企销售金额为5097亿元，同比减少12%，TOP200房企1月累计销售金额同比减少10.2%，对比往年，下降10%，就意味着500多亿元直接“蒸发”掉了。

其实，何止是房地产，对2类人来说，这个冬天可以说是“颗粒无收”。

1，依赖线下的中小企业主。

有机构对995家中小企业展开了调研，29.58%的企业2020年营业收入下降幅度超过50%，58.05%的企业下降20%以上。

同时，85.01%的企业维持不了3个月生存，当然，有银行支持后，一部分企业的维持时间可以超过3个月。如果持续半年以上，90%的企业将难以为继，很可能歇业或者破产。

今天看到一位开店的朋友留言，本来春节历来是一年中的旺季，现在非但没有收入，开店时间也遥遥无期，店里六个员工，加上高额支出的房租，还有之前欠银行的经营贷，仓库里的一堆货物，可能无法撑到4月份。

相信这种情况并不是孤例，而是很多中小企业主正在经历的事，这也是金融调控后续会重点支持的一群人。

2，三线以下城市的中小开发商。

在广大三四线城市，中小开发商每年*倚重的卖房窗口，就是春节期间的返乡置业大潮。

《2019-2020年返乡置业调查报告》显示，2020年春节，有68.6%的受访者倾向于选择回乡置业(包含家乡城市及家乡所在的省会城市)。而想在工作城市(非家乡城市及家乡省会城市)置业的人群占比为29.8%。

现在，68%愿意在老家置业的人，只能窝在家里面，而那些依赖回款的中小开发商，相当于白忙活了。

要知道，2019年房企破产家数创出了历史记录，2020-2022年又遭遇了房企的债务高峰，小开发商的命运，在突如其来的浪潮中，可能只有被大房企收购兼并这一条路可走。

在2019年底的时候，马云在一场活动中谈到：一天接到5个电话，都是借钱的，一周内，有10个要卖楼的。

从现在的形势来看，马云似乎在无意间言中了楼市的境遇。

在整个市场都“静止”的情况下，现金流成了每个家庭、每个企业*珍视的东西，可以想见的是，假如3月份仍然无法快速复工，中小开发商的生存环境会进一步变差，一些购房杠杆率超过70%的投机客，可能只能像马云说的那样“卖楼”了。

一句话总结：目前我们所经历的，恰恰是过去十几年没有遇到过的情况，楼市以前过于“顺风顺水”，以至于房企、购房者、有房族、刚需、投机客都没反应过来。

更何况，对房地产市场来说，现在仅仅只是开始罢了。

未来100天，楼市还有3个“考验”。

1，土拍暂停，市场“凝固”。

据《证券 日报》报道，而2月4日以来，北京、天津、上海、杭州、重庆等多地暂时叫停了土地出让，涉及土地总计起始价格超过了340亿元。

土拍停了，就意味着房企无法再拿地，房地产市场也就没了继续扩张的动力。

2，项目开工延迟，影响施工交房进度。

从买房到交房，一般要经历两到三年的时间，在2017-2019年，大量的开发商维持高周转的策略，手里拿着巨量的土地储备，施工进度非常慢，回款都用来拿地了。

因此，2020本来是个“交房大年”，是房企加快周转施工的年份，现在各地开工时间都在往后移。

如果2月中旬能顺利开工还好，有的城市到3月份才开工，加上农民工返城后的准备时间，实际上的密集开工高峰，可能要到4月份了，未来100天的时间，将会成为房地产施工的“空窗期”。

3，回款中断，现金流压力增大。

上文已经说到，对大量的小规模房企来说，回款至关重要，因为银行贷款、公司债、借贷借款都需要回款才能维持。

一旦房子卖不出去，回款中断，开发商的贷款利息和到期还款却仍在生效，大房企可以继续“借新债还旧债”，小房企却很难熬过这个冬天。

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