不同情形24个典型案例解读“离婚房产分割”裁判思路2

第二种情形：直接分割

一、按份共有

按份共有，指共有人分别按照份额对共有财产进行分割。离婚案件中，多以平均分割为主，也有一方按适当比例多分的情形。

【案例 7】

律师解读：因原被告双方没有能力对对方进行补偿，可以选择按份共有方式进行房产分割。

案件事实：2015 年 4 月 29 日，程某与张某 1 共同购买位于武昌区***房屋（二手房）一套（建筑面积 72.3 平方米），备案成交价为 57.8 万元，支付了*款后，程某、张某 1 于 2015 年 5 月 6 日与华夏银行股份有限公司解放支行签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额 35 万元，贷款利率为年利率 5.9%，贷款期限 10 年，从 2015 年 5 月 6 日至 2025 年 5 月 6 日止，截止 2020 年 8 月 20 日，该房屋差欠银行贷款余额 186357.50 元。2015 年 5 月 13 日，程某取得武昌区***房屋权属证明，房屋的所有权证号为武房权证昌字第**。

裁判观点：程某与张某1婚姻关系存续期间取得的位于武昌区***房屋，系夫妻共同财产，双方因没有能力对对方进行补偿，均同意对涉案房屋各享有 50%份额，差欠银行的贷款各自承担一半，本院对此予以照准。

案例索引：武昌区人民法院（2020）鄂 0106 民初 3355 号

【案例 8】

律师解读：因本案房屋登记为原被告双方共同共有，以按份共有（平均分割）方式进行房产分割。

案件事实：坐落于武昌区***房屋登记在刘某、谢某 1 名下，共同共有。房屋每月需偿还贷款，刘某、谢某 1 系共同贷款人，谢某 1 为主贷款人。

裁判观点：登记在原告刘某、被告谢某1名下坐落于武昌区***房屋（建筑面积 96.80 平方米），由原告刘某、被告谢某1各享有该房屋所有权份额的 50%；剩余贷款由原告刘某、被告谢某 1 在其享有的房屋份额内，即每月各负担一半应偿还的贷款金额直至共同偿还完毕止。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂 0106 民初 1187 号

【案例 9】

律师解读：因原被告双方*次离婚时就房产分割进行了事先约定，再婚后并未就份额发生任何改变，以按份共有（平均分割）进行房产分割。

案件事实：××××年××月××王某、黄某登记结婚，婚后未生育子女。2008 年 3 月 20 日双方登记离婚，并签订《离婚协议书》，其主要内容：两人因感情不和，经协商自愿离婚，对财产分割达成协议“位于武昌区***房产一套双方各自一半，如有偿转让需经另一方同意，同时，所得房款双方各自一半。”离婚后，双方均未离家。2009 年 3 月 27 日，王某与黄某登记复婚，复婚后均未添置夫妻共同财产，亦未对黄某名下的房屋再次进行约定。

裁判观点：对王某主张的请求确认其享有登记在黄某名下位于武昌区***房屋所有权的诉讼请求，因该房屋在 2008 年 3 月 20 日双方登记离婚时已作为夫妻共同财产进行了分割，双方对该房屋各享有 50%的所有权，即一半。双方复婚后未对该房屋重新约定，故该房屋在双方离婚后至复婚至今均属于双方按份共有，即王某、黄某各享有该房屋 50%的所有权。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂 0106 民初 2839 号

【案例 10】

律师解读：因房屋出资来源于一方父母，仅登记在配偶名下，对出资一方子女按适当比例多分，即增加（5%）比例。这意味着，房产出资会直接影响房产分割比例。

案件事实：2014 年 6 月 23 日，坐落于武昌区***房屋（房屋所有权证昌2014009143-1；共有权证号昌2014009143-2）登记于李某 1、冯某名下（份额共同共有）。庭审中，双方均不主张该房屋完全所有权，仅要求法院确认其享有该房屋所有权的份额。

裁判观点：坐落于武昌区***房屋，被告李某1抗辩该房屋尚欠其父母亲 560,000 元的房款，但未提供证据证明，该辩称理由本院不予采纳；登记在原告冯某、被告李某 1 名下的坐落于武汉市武昌区***房屋（建筑面积 62.2 平方米）归原告冯某、被告李某 1 按份共有，考虑到该房屋来源于被告李某 1 父母亲，现登记在冯某、李某 1 名下，故在双方所有权份额上本院予以调整为原告冯某享有该房屋所有权份额 45%，被告李某1享有该房屋所有权份额 55%。

案例索引：(2020)鄂 0106 民初 3747 号

二、作价补偿

作价补偿，指产权归一方，支付对方折价款方式，而对于产权归属一般由双方协商，协商不成，法院可根据具体情况裁判；支付对方折价款，同样优先遵循双方协商原则，协商不成，可以进行评估并根据评估值确定。

但在司法案件的实际处理过程中，对于折价款的计算方式相对比较复杂，需要从时间节点上区分婚前和婚后情形、从出资方式上区分全款和按揭的情形，需要细品。

（一）婚前个人出资，婚后共同还贷的房产

根据《*人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付*款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于*款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条*款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定（该司法解释现已失效，该条已新规定于 2021 年 1 月 1 日起施行的《*人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条），法院在判定婚前由一方个人出资，婚后共同还贷的，会对共同还贷及增资部分进行分割，具体到不同案件计算方式也会存在差别。

【案例 11】

律师解读：法院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等，具体计算公式为“婚后共同还贷/2÷购房款×房屋现值（双方认可）”。

第 1 步：“婚后共同还贷 142974.49/2=71487.245 元”为个人实际已经支付价款，第 2 步：“个人实际已经支付价款 71487.245÷购房款（500000+400000+100000）=0.071487245≈7.1%”，即个人实际支付价款占购房款比例，第 3 步：“比例 7.1%×房屋现价值 2400000=17040000 元”即房屋现值折价款。

案件事实：2013 年 6 月 22 日，陈某 1 购买坐落于武汉市武昌区***室房屋（建筑面积 96.63 平方米），*款 500,000 元；商业贷款 400,000 元；公积金贷款 100,000 元。

借款合同中显示：每月商业贷款需偿还 2371.27 元、公积金贷款每月偿还 506.69 元，合计 2877.96 元。商业贷款自××××年××月××日后至今共计还贷 113,551.44 元；公积金中心显示：陈某 1 月还款常数 439.15 元。自××××年××月××日后至今共计还贷 29，423.05 元；两项累计还贷 142,974.49 元。双方均确认该房屋现价值 2，400，000 元。

裁判观点：陈某 1 应对刘某就婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分进行经济补偿。本院综合考虑房产购买及房产增值率、成新率等等，酌定陈某 1 补偿刘某房产折价款 170,000 元。

案例索引：武昌区人民法院(2020)鄂 0106 民初 1339 号

【案例 12】

律师解读：如不足以证明银行贷款在婚后完全由原告父母偿还，应当认定家庭共同偿还，即原告父母与原、被告双方婚后共同还贷，法院具体计算公式为“婚后共同还贷×房屋现值（评估）÷购房款/2”，即婚后共同还贷 22/2×房屋现值（评估）184 ÷购房款45.4/2= 22.3 万元（注意这里“婚后共同还贷/2×房屋现值÷购房成本/2”中*后又除以二，系将父母以及原被告夫妻作为两个分开的整体，进而剔除原告父母还款部分）。

案件事实：原告结婚前于 2008 年 8 月 31 日，购买位于武汉市东湖新技术开发区森林花园***（建筑面积 94.5㎡、购房款 453，600 元）房屋。原告支付*款 136，600 元后，余款 317，000 元为银行按揭，贷款期限为 20 年，原告父母帮助偿还部分贷款（原告与被告结婚后的偿还贷款金额为 22 万元）。

本案庭审中，被告田某申请对森林花园***房屋进行评估，本院经审查准许，委托武汉弘业房地产评估有限公司对房屋市场价值进行了评估。现评估市场价值为 184 万元。

裁判观点：原告婚前购买的森林花园房屋，虽能举证证明父母支取工资收入为其分期偿还贷款。

但是，原告与被告结婚后用自己的银行账户偿还贷款，其父取款的时间、金额，偿还能力与贷款偿还时间、金额不能完全对应，不足以证明银行贷款在婚后完全由父母偿还。

应当认定家庭共同偿还，即原告父母与原、被告双方婚后共同还贷。共同还贷房屋增值部分，原告应当给予被告补偿 22.3 万元。

案例索引：武汉市洪山区人民法院(2019)鄂 0111 民初 8923 号

【案例 13】

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷本息/（购房款+已付贷款利息）×房屋现值（双方认可）/2”，即婚后共同还贷本息 237794.08/房屋总价款及利息 440358.8×房屋认可现值 1520000÷2=410400 元。

裁判观点：对位于武汉市东西湖区丽水佳园***室（建筑面积 95.22 平方米）房屋系史某 1 于 2005 年婚前支付*款后购买，史某 1、王某婚姻关系存续期内存在共同偿还贷款。双方婚后就上述房屋偿还贷款本息人民币 273,794.08 元，但其中人民币 36,000元系史某 1 于 2010 年 5 月 24 日提取其名下公积金余额偿还，该部分还贷不属于婚后共同财产还贷，故史某 1、王某双方婚后共同还贷本息约为人民币 237,794.08 元，占该房屋总价款及利息人民币 440,358.8 元的比例为 54%，结合史某 1、王某一审庭审中认可的该房屋现价值为人民币 1,520,000 元，史某 1 就双方婚姻关系存续期内的共同还贷部分及其增值部分补偿王某人民币 410,400 元。

案例索引：武汉市中级人民法院（2020）鄂 01 民终 456 号

【案例 14】

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷÷（购房款+已付贷款利息）×房屋现值（酌定市场行情）/2”，先计算出婚后实际支付价款占购房款本息比例，再计算出该比例所对应的房屋现值（房屋面积×市场现单价），*后算出的金额的一半即为个人应分得的折价款，即[婚后共同还贷 48352.32÷（购房款 434238+已付贷款利息 117305.89）×房屋现值 1040270]/2=45598.78 元。

案件事实：2012 年 9 月，原告方某 1 购买了位于武汉市江夏区大花岭村湾改造一期***房屋一套，合同成交价为 434238 元，建筑面积 94.57 平方米，贷款 303000

元，贷款期限 30 年，每月还款 2014.68 元，2018 年 9 月至 2020 年 9 月期间共还款 48352.32 元，截止 2020 年 9 月，共还贷款利息 117305.89 元。

诉讼中，原告方某1认可该房目前价格为 12000 元/平方米至 13000 元/平方米之间，后原告方某 1 又变更意见为 10000 元/平方米，被告张某认为该房目前价格为 12000 元/平方米至 13000 元/平方米之间。

裁判观点：案涉房屋产权依法判归原告方某 1，剩余房贷由原告方某 1 偿还，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分由原告方某 1 对被告张某进行补偿。

关于房屋现价值，虽然双方仍有差异，但考虑到双方婚后时间较短，为减轻当事人诉讼成本，本院根据本地市场行情酌定按 11000 元/平方米予以计算。经核算后，应分割的还贷及增值数额为 91196 元，由原告方某1向被告张某补偿 50%即 45598 元。

案例索引：武汉市江夏区人民法院(2020)鄂 0115 民初 4268 号

【案例 15】

律师解读：法院具体计算公式为“婚后共同还贷×房屋现值÷房屋总成本/2”，亦即“婚后共同还贷（婚后共同还贷-原告婚前公积金还贷）×房屋现值（房屋单价现值×建筑面积）÷房屋总成本（购房款+交易契税+维修基金+还贷利息）÷2”。

详细步骤：第 1 步，计算婚后共同还贷 267085.52 元（婚后共同还贷 282094.64 -原告婚前公积金还贷 15009.12）；第 2 步，计算房屋现值 1271360 元（双方认可的房屋单价现值 16,000×建筑面积 79.46 ）；第 3 步，计算房屋总成本 658191.1 元（购房款 588004+交易契税 5880.04 +维修基金 5801 +还贷利息 58506.06）；第 4 步，计算增值比例为 1.9316[（房屋现值 1271360 ÷房屋总成本 658191.1]；第 5 步，计算婚后共同还贷及其增值金额 515902.39 元（婚后共同还贷 267085.52 ×增资比例 1.9316）；第 6 步，计算折价款 257951.20 元（共同还贷及其增值515902.39÷2）。

案件事实：原告宋某 1 婚前购买了位于武汉经济技术开发区***房屋，建筑面积 79.46 平方米，合同价格为 588,004 元，交易契税为 5,880.04 元，维修基金为 5,801 元，登记在原告宋某 1 名下。

婚后原告宋某 1 与被告余某共同还贷金额为 282,094.64 元（2014 年 8 月至 2019 年 8 月），其中支付利息共计 58,506.06 元。2015 年 7 月 14 日，原告宋某 1 提前还贷 150,000 元。

截至 2019 年 8 月，该房屋剩余贷款本金 243,293.52 元。原、被告双方均认可该房屋现价值为 16,000 元每平方米，由原告宋某 1 取得并对被告余某进行补偿。原告宋某1婚前公积金余额为 35,840.50 元。截至 2019 年 8 月，原告宋某 1 公积金余额为 20,831.38 元。

裁判观点：夫妻共同财产中，位于武汉经济技术开发区***房屋系原告宋某1婚前购买，为其婚前个人财产，婚后共同还贷及其增值部分应认定为夫妻共同财产，原、被告双方均认可该房屋现价值为 16,000 元每平方米，由原告宋某 1 取得，原告宋某 1 对被告余某折价补偿，本院予以准许。

被告余某主张的婚前出资装修已作为该房屋的增值部分在房屋现价值中予以体现，被告余某婚后亦在该房屋中居住生活，装修价值随时间推移已折损，本院不再重复计算。婚后原告宋某 1 与被告余某共同还贷金额为 282,094.64 元，原告宋某 1 婚前公积金余额为 35,840.50 元。

截至 2019 年 8 月的公积金余额为 20,831.38 元，即还贷金额中动用了原告宋某 1 婚前公积金 15,009.12 元，原、被告婚后共同财产实际还贷金额应为 267,085.52 元。房屋增值比例为 1.9316，原、被告婚后共同还贷及其增值金额为 515,902.39 元，原告宋某 1 应补偿被告余某 257,951.20 元。

案例索引：武汉经济技术开发区人民法院(2019)鄂 0191 民初 2668 号

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