2021*条，记住不碰老破小

关于老破小的文字写过很多了，2020年的楼市又出现一些迹象，值得我再写一篇（没想到我标题写出了个双押）

行业内关于老破小有很多的判断，支持的人认为这种产品总价低容易上车以及议价空间比较大，未来一些凤变冰的操作让你好像也可以卖出价格。不支持的人也有很多，比如我，已经写了一系列不看好老破小的文章了

今天和大家来不是去探讨到底是不是继续不要买老破小了，但是今年整个上海楼市的现象，其实已经用真实的数据说明了这个问题

和大家分享下这些数据，如果到了2021年，记得还是坚定不要碰老破小

今日配乐《给电影人的情书》

记录一句超好听的歌词：何悲何爱何必去愁与苦，何必笑骂恨与爱

老破小不能买，除了产品本身，在整个楼市里的定位就已经决定了他的被动

在2020年已经呈现的足够明显了

从目前上海楼市的一二手成交结构来看，虽然套数、面积、总量的成交结构相比较往年一直保持一个稳定趋势，但是从购买力结构来看，一二手的落差开始变得越来越大

我们把数据拿出来看一下就可以看出

这是上海1-11月二手房的总价结构

在二手房的世界里，有超过六成的套数的总价是在300万以下的

这个总价段的主力大概是什么样子的，其实大家去搜一下就可以看出大概都是这样的

这个数字什么概念，上海去年卖了23万套二手房，今年可能卖过26万套，60%也就意味着一年上海每年就会有二十多万套老破小在市场上流动

如果你买了老破小，你的对手盘就是这二十多万套，竞争性和可替代性就太强了

这也是为什么如果一定要买老破小，一定要带上学区这个元素，也只有这样才有可能从这个红海赛道中杀出重围

与此同时，这种产品因为是上海总价的*底层，所以量大的同时，也是别人购买力提升*个想要抛弃的产物

但凡有钱了，就想买更好的

而一手房的总价段是这样的

我把一手房和二手房放在一起就可以看出，新房的主力在300-600万之间

所以很明显，购买新房的主力人群和购买二手房的主力人群，总价段的落差已经开始明显

这种现象不仅在大盘上，伴随着今年上海核心区供应开始增加，我们发现中环内的一手房的价格和周边2000年前后的商品房，单价一直保持在2万左右的落差

这种现象的背后说明一个蛮现实的现象，越来越多的客群愿意为产品力买单了

甚至行业内出现了为了好产品降低地段的要求

一个好的社区，好的物业，好的景观，让他们愿意接受更高的单价和更小的面积

而好产品背后的潜台词或许就是：我买一手房可能会是更好的邻居更好的圈层更好的邻里氛围

新房和老破小的购买客群呈现越来越不同的两类人，这种区域在城市更新节奏下被慢慢放大

而这种现象是怎么导致的呢

当然，这是一个很复杂的人群洗牌，但是看数据可能能够窥视出一点点的信号

稍微做了点示意，不知道大家能否感受到

我认为上海楼市正是因为新房和二手房巨大的产品落差，房产又作为资产又作为变现标的，正在让这个赛道里出现购买力转移

什么意思

就是越来越多的人选择卖掉自己的老破小，变成*款去买新房。这种现象在我日常线下和购房者对接的时候发现的太多了，用一套300万的老破小，再贴一点点积蓄，换一套近郊600万的地铁房

然后每个月也只要几千的月供，一家三口开开心心的做了这个决定

不仅如此，我们窥视到今年很多上海中环附近的小三房成交踊跃，比如中海系产品，不管是，还是，甚至还没有面世的，都收到市场的强烈的认可

其背后的逻辑是购买力足够，而足够的逻辑就是周边客户卖掉爸妈两套老破小就可以换一套900万的小三房

这就是购买力转移

这种现象这几年越来越明显，未来甚至有可能会放大，本质原因就是所有人都肉眼可见的看着近郊在发展

上海地铁路网变得越来越密，现在都在说着二十几号线了，通勤越来越方便，各个郊区的商业配套也越来越完善，几天前我看到崇明都开了万达了

大家留在市中心的理由越来越少。现在老破小一个倔强的理由就是可能有一些房源带有学区

确实，不少老破小能够卖出价格重要且的理由可能就是学区了

但是今年大家不知道看到没，华师大像开麦当劳一样在各个郊区开分校，很多郊区也在用土地换资源的方式引入一些好*

这个趋势不是没有道理，倒不是说市中心的教育资源会减弱，而是郊区的教育资源在这两年快速提升

没那么好，但总不至于那么差吧

上海诸如此类的新基建的发展越来越明显，也让很多年轻人放弃了房产绝对地段论，同时伴随着近郊大量一手盘在开发的过程中的声浪和宣传，人口和购买力一起慢慢的转移到外围

好，前面两点说的是现状，那么再和大家说说趋势，关于客群属性的购买力

2020和2021，都会是楼市非常重要的两个节点

2016年的上海，全面消灭的刚需

我们都知道，这一年应该是我从业以来*次也是一次见过行业内量价都急速飙升的一年，这一年楼市创造了天量成交，半年房价提升20%也是稀松平常的事情

正是这一年，推动很大部分纠结买不买房的人进入了楼市，也是这一年开始，持房票待购的人变少了，更多的是持房产待购了

换句话来说，有钱有房票但是不买房的人开始少了

所有人再买房都需要卖掉房子再买房子了

也就是大家都是要换房，卖掉自己不喜欢，去买一些喜欢的

但是正在置换驱动的楼市背景下，2018年前后的楼市正在经历一次严重的信任危机，一手房市场严重的倒挂导致市场出现批量的维权潮

如果2016年的上海消灭了刚需，那么2018年的上海没有改善，大家想换和换不到真正意义上的好房子

这也是2020年上海楼市成交可以提升的很重要的原因，这一年上海一手房成交的非常明显

因为2020年的上海楼市终于等到了 产品力大年

也因为如此，改善才真正意义当道，大家饥渴到什么程度，我们知道，上海的二手房和一手房一直以来的成交比例是3.5:1，也就是买二手的是买一手的3.5倍

但是大家看900万以上的成交套数，一手房居然超过了二手房，而且1500万以上，一手房的成交量是远远超过

怎么来理解这个现象，简单的来说就是越有钱，越买新房子

所以大家可以感受下这股趋势，无产品属性的二手房硬伤会越发的明显，在这样的趋势下他被需要的理由也越来越少

不论是老破小还是老破大都是如此

很多朋友费劲力气呐喊老破小的性价比，背后只是这种产品的供应量实在太大，但是咱们但凡看到这样的趋势，就会明白什么样的产品容易被抛弃

还有一件事，也是在2021年

除了购买力改善之外，我认为还有一个趋势：房票改善

我认为2021年市场上的购买力会更加充沛

而这个充沛的理由就是池子里的房票数量绝对值开始增多，也就是拥有两张房票的家庭开始增多

我不知道大家发现没有，*近上海一些动作

之前关于四所*本科可以*之外，现在也出台了更多关于人才*的方式

我们不去解读具体的政策，但是上海*的大门一定会相比较几年前要更宽松，可以预计未来会有更多的新上海人

也就是有更多的两张房票的家庭

大家要注意到，现在拥有两张房票的人已经和过去拥有两张房票的人不一样了，以前两张是土著，现在两张的是新上海人

新上海人年轻时候就是从老破小里出来的，也是*批抛弃老破小的这么一群人了。

而他们对于房票的规划其实非常简单，一张自住无限循环的换到一套合适的，一张就是流动性

毫无疑问，他们的首选也不会是老破小

所以我们来复盘老破小这种资产，我们会发现，它天然在水池里的结构就处于底层，也是社会进阶之后会被客群放弃的产品

而行业进入到2020年我们也发现，不论是一手房的热度还是高总价的二手房的萎缩，都在传递出市场对产品力的偏好比重变得越来越高

而未来新崛起的购买力，也不会去消化这一波库存，更多的依然会以拥抱新房为主力

这也是为什么一直以来说的不要碰老破小，这种产品在趋势面前不堪一击

*后和大家分享一个小细节

在一个深夜，我在D音里刷着看美女跳舞，看到一个新闻事件

关于老旧小区要不要加装电梯

这是一则挺好的新闻，也是社会共同的话题，但是我们可以感受下老破小社区内的业主

都是清一色的年迈老人

老破小背后的客群，就是这么一群老人

正是因为伴随着他们的年纪增长，老破小家装电梯的诉求变得越来越强烈，也是迫在眉睫

这是一个客观现象，但也说明了这一类房产的*硬伤：老破小想要吸纳年轻人入住，可能已经越来越难了

正是因为如此，我才会一遍又一遍对我身边的朋友说着：不要碰老破小，不要碰老破小

2021年如此，以后大概率也会是如此

• 花桥 地铁口 *