2021下半年浦东楼市预判

2021年的上半年，新政频出。如果要概括出几个关键词，一定会包括“计分制”、“集中供应”、“房地联动”。

前者意味着新房示好刚需，后两者则是为了达到“三稳”的目标，即稳地价、稳房价和稳预期。

就在昨晚，对于浦东的利好开始实质性的落地。

上海发布发布了一则快讯，浦东将打造社会主义现代化建设引领区。

其中提到了2035年和2050年两个关键时间节点上，浦东新区所承担的重大任务和使命。

图片来源：上海发布

毫无疑问，未来的浦东会有更多的自主权，它的想象空间似乎也不仅仅停留在一个区。

正因如此，当下浦东更成为全市新房的热土。

虽说在7月的上半月，45盘中的*后9盘也逐一开启认购。浦西的地段刷出了112.8的超高分。

而今天这篇，我们结合上半年的历史数据，以及下半年整体供应情况，和大家聊聊对于浦东的一些置业建议。

新房市场的好坏完全由供应决定

我们发现，上半年的绝大部分优质新房供应，高积分的项目多半出自于浦东。

我们还发现，这些来自于浦东的项目并非浦东地段层面上的明珠。

排名靠前的和完完全全就是浦西的地段。

这一点其实，我们无论从社保系数上，还是备案均价上都可以轻易看出。

而即便如此，浦东在没有中环以内的供应前提下，依旧在积分排序的TOP10里，占据了四席。

正因如此，我们认为2021年*的浦东必定来自于下半年。

新房市场永远是看天吃饭。

我们首先必须了解2021年下半年浦东到底有哪些区域和板块有新增供应。

根据我们真有好房数据组目前整理的市场数据来看，截止至7月初，下半年浦东预计将有44个项目入市。

我们根据板块表排序来看，中环以内的项目大约有14个，占据了三成。

细数整个2020年供应项目个数，全市中环以内的项目占比也仅仅18%。

这是由于上半年新房新政之后，整体供应以代表五个新城的刚需地段为主，而到了2021年的下半年，中环以内的项目供应开始明显增多。

浦东自然也是同样的情况，并且中环以内的项目供应甚至更多。

浦东内环主打滨江

浦东内环主打滨江早已不是秘密。其中包括、和都是老盘加推。

作为浦东稀缺的江景房，毫无疑问会屡屡刷新计分制的入围分。

而这次*为特别的是，诸如九庐以及嘉华集团地块都有90㎡的1房供应。

前几周，我们头条介绍过北京138㎡的一房，相信九庐所处地段的一房也是丝毫不会逊色的。

另外，请大家记住一句话，内环内的项目永远都是硬通货，带有滨江属性的内环内更是如此。

中环不仅仅只有前滩

2021年的下半年，千呼万唤的前滩终于要上新了。

虽说晶耀名邸18年在新房市场就已全部售罄，但2021年的前滩供应的项目地段依旧优质。

关于前滩，我们曾经总结过前滩*的楼盘在哪里？

1、晶耀名邸

2、九宫格

3、泳耀路以北

我将5个可能入市的项目以红色标注，黑色为已售项目（含住宅、商业）、蓝色则为前滩的各项配套。

之后我们发现了待入市的5个项目中，3个已经有了确切的案名，很显然这三个项目会先入市。

一个位于九宫格*排，另外两个位于泳耀路以北，这三个都是前滩的地段，抢手程度，不用怀疑。

而我们从供应列表中还发现了两个既熟悉又陌生的案名，一个是碧云板块的，一期曾经在去年疫情期间，通过网络进行选房。

而浦东星河湾一直以来都被认为是上海*的星河湾。毫无疑问，大面积产品，势必成为终极改善的去处。

对浦东新房感兴趣的朋友

报暗号：浦东新房

中产改善的浦东四大热门区域

下半年浦东的整体供应，浦东的四大中产改善区域算是包圆了。

包括森兰、张江、金桥和唐镇。

并且从整体供应量来看，每个板块基本上都有2-4个可选项目，如果届时同时入市，势必还能分流一部分客群。

由于单价和总价相仿，也完全可能直面竞争。

这里面有几点建议和大家分享：

1、选择优质的开发商。

比如浦东高桥宝华地块，目前已经公布了正式的案名：宝华森兰紫薇花园。

说到上海本土开发商宝华，给我印象*深刻的依旧在于不计成本打造出的优质产品。

代表作有新静安大宁的宝华现代城，普陀光新的宝华城市之星，即便在奉贤，宝华帝华园依旧品质出众。

2、选择差异化的面积及户型。

根绝2020年的新房成交数据显示，600万以内100平的户型*为畅销。因为购房者需要的是功能性，所以100平左右的紧凑三房在市场之中非常吃得开。

而当总价超过800万，迈入中产改善门槛，三房都是需要舒适性三房。而以为例，基本是需要120平左右的舒适性三房。

这里的三房要求的是真正意义上的三房，而非书房。

另外，三开间朝南户型如今在新房市场中千篇一律。

所以横厅的设计开始称为稀缺。

比如唐镇板块的，四大户型全部采用横厅宽厅的设计，即便98㎡的三房，横厅的面宽也有5米左右

这样的尺度感是一般6-7万单价的三开间大户型都无法做到的。（这类户型一般也就3.6米面宽）

买入这样的户型，也使得若干年进入存量市场，可以区别于市面上主流雷同的户型，更具竞争力。

3、地铁上盖项目不容错过

今年下半年，这样的案例在浦东并不鲜见。无论是金桥板块的12号线申江路地铁上盖，还是唐镇创新中路之后的地铁上盖。

因为建成之后，形成小区与地铁站之间的联通。整体配套带来的无距离感使得工作生活变得有滋有味。

4、注重有规划的区域

比如的九宫格打造。

浦东金桥规划了四大地标，包括5G+智慧园区——智谷、规划约248米高的第五中心、OFFICE PARK·金海园、约218万方的金鼎天地，共同组成浦东“上城”的2.0版副中心。

刚性改善的去处仍然在周康

500-800万浦东的去处就是周康。这一点从今年同一批次中周康板块联手供应了3盘，目前先开盘的绿地海富东上海和都触发了计分制，就可以得到印证。

而接下来，周康依旧供应不断。

2020年上半年，成交套数*的亲水湾风华的升级版亲水湾朗廷即将供应，这次主打的是刚改的面积段，93-103㎡的全三房户型。

华发和仁恒联合打造的是差异化产品，90㎡的三房洋房以及220、290、425㎡的合院。

打造浦东中环的低密住区。

周康性价比*的浦发东悦城三期同样也将入市，这次据说是精装，可能价格会有一定的上浮。

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临港3.1人才专属盘，可选余地也很大

临港的新房有一个供应特点，全部是全新盘。整体上对于全年临港拿地推盘都有一定的要求。

这个和2035年整个临港新城人口规划，要达到250万常住人口都是环环相扣的。

希望能够留住更多人才，长期为建设临港新城而奋斗的初衷是不会改变的。

而我们从目前供应列表的数据中也可以看到，经过第三批，45盘集中供应的临港以大户型为主之后，下半年的临港主流供应还是小户型为主，甚至诸如还出现了1房产品。

势必也兼顾到了部分预算有限的临港3.1人才。

浦东真正刚需盘的缺失

以上说了那么多，我们发现，浦东下半年的供应涵盖了豪宅、终极改善、中产改善，刚性改善以及上车一族。

唯独如今的浦东，诸如4万左右的单价段寥寥无几。

确实我们也看到了极有可能出现这个价格段的区域在浦东新场，在浦东祝桥。但这两个区域目前我们踩盘时都发现了，项目2km里内暂无轨交。

诸如此前房地联动价中提到的4.5万的曹路，可能还要再等等。

但就目前来说，相比于整个浦西的四大新城里，还是有不少刚需盘就是纯粹的地铁盘。

这点我想，是2021年下半年浦东供应之中不足的地方。

总体来说，2021年的下半年可谓是浦东供应极为充足且充分的半年。

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