彻底懵逼，开发商做梦也没想到，会因为这个原因被政府“请喝茶”

今年开年，对于众多房地产公司可谓“天雷滚滚”。

先是刚过元旦，银监会就发布关于房地产开发贷款占比上限和个人住房贷款占比上限要求，两道红线一划，让所有开发公司的资金部门发了愁。

没过几天，土地部门又宣布“全年只允许三次集中卖地”的通知，虽然现阶段只有22个试点城市，但是大概率此规定要推行全国，这完全改变了土地部门多年工作流程。

前两个，还没来得及反应。

马上又发生了另一件怪事， 上海2021年土拍开发商被当地政府约谈了。

2

2月20日，位于上海内环内的普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块进入现场竞价阶段。

出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，东至旬阳路，南至石泉路，西至岚皋路，北至岚皋路300弄小区。

地块起始价为47.39亿元，出让面积为38247.4平方米，容积率为2.0，计容面积为76494.8平方米。

本地块的出让吸引了多家大型地产开发商关注，*后招商、保利、融创三家房企项目公司入围现场竞价。

经过311轮激烈竞价，融创和厦门建发共同成立的项目公司（上海兆颢企业管理有限公司）以64.52亿元成功竞得该地块使用权，溢价率36.15%，成交楼面地价84346元/平方米。

然而，融创和建发高兴没有几天，却被当地政府喊过去喝茶，主题就是“合理调整预期”。

3

官媒是这样报道这一次约谈活动的，我们来解读一下。

针对该地块高溢价成交的情况，2021年2月24日下午，根据上级主管部门的要求，区政府依法履职，约谈该地块受让人。

解读：约谈的原因很明确，就是这次土拍36%的溢价率超过了政府认为安全的高压线。

约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持，融创上海及上海兆颢企业管理有限公司相关负责人作为地块受让方代表参加了约谈。

解读：区政府是约谈主体，看来上海市也把控房价指标至少下达到了区政府。兆颢公司是项目所有人，另外融创应该是操盘方，所以两个方面的人员都到齐了。

约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

解读：这是个总纲，也是个帽子，代表着政治正确。

要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。约谈明确，受让人必须严格按照合同约定进行开发建设，在该项目土地出让全年限内，严格落实全生命周期管理要求并接受相关部门的监管，确保项目品质，依法合规开展经营活动。

解读：说了这么多要求，核心还是一点“合理调整预期”，说白了就是地贵了，但是房价不能太贵，别指望用“面粉贵，面包必须贵”的逻辑，去卖高价房。

约谈强调，区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项，未按期开工的，将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置；严格执行房价地价调控联动机制要求，严格按照规定审批项目预（销）售方案备案和“一房一价”。

解读：除了房价问题，其他经常玩的花招也别想玩。别想囤地不开发等*，别想捆绑装修，捆绑车位卖高价。

一句话，你是，我们会重点监管，请老实点。

4

当你查阅2021年上海已经发生的土拍资料，你会发现如果论楼面价，这块地并不是*的，只能排在第三名。

但是，如果再看溢价率的排名，你就会理解政府为什么会找这个约谈了。

因为这个36%的溢价率，拿到了全上海2021年的*名。

回顾过去一年的土拍市场溢价率，虽然因2020年中海退地事件之后，上海土拍市场40%的溢价率都屡见不鲜。

但本次的36%是发生在上海楼市年初新政之后，“不看风向不长眼”的帽子一时半会儿脱不了。

虽然拿地和市场风险都是企业自由的市场选择，但该地块楼板价一出，周边二手房和舆论又开始蠢蠢欲动，这是有悖于房住不炒的大政方针的。

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说实话，在调控层层加码，房地产管理日益严格的今天，开发商被政府约谈不是什么大事。

房价销售过高，营销言过其实，交房品质恶劣等等，都能成为约谈的理由

然而，令人深思的却是这一次约谈的导火线——土拍溢价率过高。

至少来说，这次约谈，给人这样启示。

对于高单价的，对于高溢价率的土地，政府开始管控，控制高单价对于房价的影响，控制高溢价率对于周边二手房的影响。

回顾中国房地产发展的历史，可以说“功不可没”。

我一个干开发的朋友，曾经形象的告诉我——一个城市要想房价恢复信心，引发房价暴涨，是*快的手段。

一个溢价率超50%以上的，能够让一个区域的二手房中介躁动。

二个连续（一个月内）溢价率超50%以上的，能够让一个城市的二手房中介燥动。

三个连续溢价率超50%以上的，能够让全城的买房人群开始躁动。

五个连续溢价率超50%以上的，可以让全市所有不想买房的客户冲入售房部。

远的不说，从2016年开始，当你回顾每一个城市房价暴涨的历史之时，你会发现基本上都有推动的痕迹，而且这个的出生大概率就会变成整个上涨周期的节点性事件。

对于，当地政府一般又是什么态度呢？

四个字形容——乐观其成。

站在政府角度，能够一段时间出几个，*财政可以多一点收入，第二可以带动其他土地拍卖，第三带动房价提高相关税费收入，何乐而不为呢？

所以，查遍网络，你很难看到政府因为高溢价率的土拍对开发商进行管理的，更谈不上有着特殊意义的喝茶。

所以，必须为上海市政府对于房地产市场管理点赞。

因为，他们用实际行动告诉开发商，土地溢价率到达什么样程度，政府不可接受，溢价率到达就必须小心，否则很可能产生较大的市场风险。

这种风险不但是对于开发商，更加是对于整个上海的买房人。

这种方法和态度，应该成为中国每个城市房地产管理者对待的榜样和标杆。

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