巨大转变！这将是中国史无前例的一次新城建设！

昨天，重大消息频出，但 *重磅的要数上海印发了“1+5”文件，并公布了支持5大新城发展的一系列政策。

其中的“1”，是《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》“5”是《“十四五”加快推进新城高质量发展的支持政策》等5个附件。

文件内容基本官宣了上海嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五大新城，获得了跟中心城区差异化住房和土地的政策，并从即日起放宽了*条件！

这一举措非常重磅！总的来说——

1、重大利好上海五大新城的崛起。

2、五大新城将在轨道交通、教育方面全面提升并加速。

3、上海拿出*的诚意继续给上海的“抢人大战”加了码，全面加入长三角乃至全国的“人才争夺战”。

4、将改变上海都市圈原有的版图，并对长三角发展格局构成重大影响。其中对杭州、南京、合肥、苏州的影响*。

5、上海的发展态势将发生巨变，将有望改变上海“老龄化”发展颓势，进一步加强上海对高端人才和新兴产业的吸引力。

6、将对北京、深圳、成都、武汉、杭州等高精新产业集聚的城市都有不同程度的影响，他们将面对来自上海更强大的竞争力和吸引力。

7、这也将对上海楼市格局产生巨大变化。

8、也将对一二线楼市新政产生巨大影响。

上海不愧是魔都，此举是史无前例的变革。

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这份文件洋洋洒洒上万字，仔细研读，含金量非常高，每一段都可以单独拿出来。

由此可见，这是经过长时间的思谋和多方参与的成果。

去年上海“十四五”公布五大新城规划，很多人对此并不看好。

因为上海并不是*次提出类似这样的规划，很早就有“一城九镇”说法，但结果是九镇变成了“九个睡城”。 

这一次，会有什么不同呢？

对于五大新城的规划，从两会开始，到新一轮的城市规划招标跟进，我们从公开信息越来越明确了的看到了一条清晰的发展路径。

首先，在新规中 重新定义了郊区新城的概念。

五大新城不是上海睡城，不是上海郊区新城，不是上海市中心的配套居住地，也不是规划高大上的上海热点区域。

而是产业高度集中，职住平衡，拥有独立的人才、住房、产业政策，拥有独立功能的百万级综合城市。

官方的说法是，五大新城未来将要打造的是 “独立的综合性节点城市”、“长三角新的增长极”、“上海都市圈*圈层”。

那么具体到楼市，直接相关的主要有以下两个方面：

1、差异化的新城人才*和居住证政策： 

2、差异化的土地政策；

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先看，差异化的新城人才*和居住证政策：

1、缩短新城“居转户”年限： 由7年缩短为5年；

2、应届生*优先：直接*加3分；

3、归国高学历人才6个月*特别通道；

简单说， 只要你是五大新城对口产业的人才，且在五大新城工作，将*短6个月实现*。

对于居转户： 对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺*后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。 

对于应届生*： 对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接*打分加3分。 

对于居住证积分： 对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，*分值为20分。

从以上*优惠看， 意味着将有更多人提前实现“拥有上海户籍”的梦想，意味着针对高校应届毕业生*的限制又放宽了一些。

尽管有人提到所谓的“沪C*“可能会面临差别待遇，目前看没这种可能。

目前在上海只有有上海*和没上海*的区别 ，前者在就学、高考、社保、医疗、出入境签证、购房政策等方面完全享受上海户籍待遇，后者则相应受限。

相比差异化的新城人才*，大家更关心的 “5大新城探索出台与中心城区差异化的购房政策”是什么？

此次并没有出台执行细则，但官方落实的时间表， *迟将在2021年6月底前出台细则！

我们可以猜测一下，5大新城在购房资格方面可能适当差异化放松的方向， 大概率体现在两个方面：

1、婚姻状态限制变化；

2、社保年限的变化；

可以参照去年临港新片区的政策先例：

1、非沪籍人才购房资格由居民家庭调整为个人；

2、非沪籍人才购房社保年限由5年降至3年，

因此， 5大新城差异化的购房政策很有可能是：

1、是否结婚，都可拥有购房资格；

2、需要的社保年限小于5年，有可能是2年、1年、甚至更短； 

具体未来差异化购房政策到底是怎样执行和落位的，每个区又有什么不同，还静待后续细则政策的出台。

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再看 差异化土地政策， 内容很多，重点说几个非常突出：

实施新城范围内的市级土地出让收入支持政策，根据国家和本市规定，新城出让土地取得的市本级土地出让收入计提各项专项基金（资金）后，不少于30%返还新城。

支持新城旧住房综合改造，优先把新城范围内的旧住房列入更新改造范围，享受市级补助计划；

从在1月21日沪十条发布中提到“加大五大新城的土地供应“，到在1月24日十四五政府工作报告中提到”建设独立的综合节点性城市”，再到1月27日召开市政府记者招待会，提出“五大新城建设是今年城市建设的重中之重”。

*终在3月2日并公布了支持5大新城发展的一系列土地政策，可以看出为了保障5大新城吸引人口、人才，上海市拿出了*的诚意， 不仅在土地出让金上支持5大新城，还要从根本上解决通勤问题。

落实新城核心区及轨道交通站点600米服务范围内特定开发强度的政策，支持通过以公共交通为导向的开发（TOD）模式，高强度综合开发站点周边区域。

文件里提出，将全面提升5大新城在轨道交通、教育、医疗水平方面将全面提升。

我们重点说一下 教育和轨道方面：

先看教育方面提出——

建设一批由市实验性示范性*领衔、覆盖义务教育*的示范性学区集团及新优质特色*。 未来还要创办特色鲜明，办学质量优秀的市实验性示范*。

再看轨道交通提出——

1、嘉定： 规划建设嘉闵线，加强与虹桥枢纽之间的联系。

2、青浦： 结合17号线，规划建设沪苏嘉城际、嘉青松金线。加强与虹桥枢纽和示范区东西两翼、松江及嘉定等交通联系。

3、松江： 结合9号线，规划建设嘉青松金线、东西联络线、12号线西延伸等，加强与浦东枢纽、中心城的轨道交通联系。

4、奉贤： 增设沪乍杭铁路奉贤站，引入奉贤线、南枫线、5号线，形成奉贤新城枢纽。

5、南汇： 依托浦东枢纽，结合沪乍杭铁路（浦东铁路）、沪苏通二期、南枫线规划形成四团枢纽。

综上，有两点需要大家注意：

1、未来5大新城和中心城区以及相互之间的联通，将主要通过轨道交通。

因此，5大新城的价值点，也将围绕着轨道交通站点分布。

所以“轨交+学区”，将对未来房价起决定性影响。

2、未来将会加大五大新城的土地和商品房供应。

五大新城将成为楼市的热点区域，新盘的越来越多，越来越多的刚需被疏散到五大新城去购房。

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此次文件涉及内容繁多，我们主要 从楼市角度解读*和土地政策的差异化两个方面。

因此，此文件释放信息远比我此次分析的影响更深远。

有人把上海5大新城发展的一系列政策，和前几天南京为了抢人，定向降低了浦口、六合、溧水、高淳四个区的*门槛相提并论。

这完全是错误， 二者完全不是一个逻辑。

这一次上海以“5大新城”为突破口，明确到2025年，5个新城常住人口总规模要达到360万左右， 展示了上海作为国际一线大都市的野心和格局。

其对内通过轨道交通与主城区相连，对外辐射广阔的长三角腹地。

对于年轻人来说，以前想要扎根上海真的是很难，未来将会有更多的机会。

自此，上海楼市、环沪、长三角楼市都将发生根本性的变化，购买逻辑和路径也与之前不同，越来越多的人将会改变自身的置业计划，不仅仅是上海人。

未来2-3年环沪格局将大变，而受影响*城市将是南京、杭州、苏州、合肥等。

本来此文写道此处就写完了。

可昨晚依然是6：00左右，上海再出重磅消息，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

 

限售政策来的如此迅猛，按照上海一贯出政方针，限售政策紧随5大新城发展的一系列政策而出，此举必有深意。

依目前形势看来，限售很可能是为预期6月要出的五大新城限购放松做铺垫的，可解读为在买五大新城可按照优先购房政策购买(区别于中心城区的差异化政策)。

因此，我们可以大胆的猜测两点：

1、按照上海五大新城2025年人口要扩容到360万(目前只有250万），有110万的缺口，限购会放开；

2、从上海一再强调五大新城的定位是“独立综合性节点城市”、“环沪*圈层”看，五大新城很有可能执行，比如人才2年社保，或者大专以上2年社保、本科1年社保+5年限售等的政策。（参照部分广州、杭州、南京等城市限购政策）

以上仅为猜测，具体还需静待6月差异化购房政策细则出台。

无论如何，都不能把上海关于五大新城的一系列举措单纯的看作抢人或放松限购等。

它将是一次高屋建瓴的巨大变革，是中国史无前例的一次新城建设。

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