房价再便宜，也不建议你买这几种房子！

转眼间2019年就过去了一半

房价虽然有所下调，但是对于普通家庭而言

依然压！力！山！大！

对于很多刚需朋友来说：预算有限，又想买房

于是便考虑起起了其他渠道

比如安置房、商住两用的公寓房...

毕竟价格相较于市场上的房价而言，价格真的便宜很多

但是都说便宜没好货，这些便宜房究竟能不能买？

安置房

安置房顾名思义，是对被拆迁的村民进行安置所建的房屋，有些地方安置房和回迁房属于同类，我们不再单独说，但情况都很类似，你会面临着这几个问题：

 

1.不能贷款

虽然单价低，甚至低到一半以上，但因为不是正常商品房，全款或者分几次付清全款，那个金额并不比购买商品房轻松。有人会觉得至少我没有贷款啊。但房地产赚钱靠的就是杠杆和贷款啊。

 

你算一算，全款2万一平买的安置房和贷款5万一平方买的安置房，房价涨了之后谁赚的更多？

 

2.买了能不能准时入住

虽然近些年，不少楼盘的安置房是先于商品房开建，但因为没有商品房买卖合同的约束和各种各样的奇葩原因，大多数安置房并不能准时交付使用，甚至笔者还亲眼见到，商品房交付入住两年，先开建的安置房还在慢吞吞的施工。

 

3.你买的房子*后会不会成别的房子

安置房对应的拆迁被安置人，往往在交房之前交易，只能通过协议转让，而非能像商品房一样直接过户或者变更网签备案人。

遇到市场不好，风险尚不算大。遇到行情好，遇到卖房反悔，不协助办理房产证，非常麻烦。

如果怕麻烦放弃，钱白白被人用了，还错过了低价买房的时机，如果坚持通过法院诉讼解决，费事费神，也不一定有完美的结局。

 

4.建筑标准低，无论是达大到深圳，还是小到驻马店

村民安置房和同区域开发商的商品房建筑外观、材料、标准往往都有明显区别。各类劣质的建材和奇葩的设计都有可能出现在安置房里，墙体裂缝、空鼓则更是家常便饭。这个用文字很难描述出画面感，想买之前随便找个已交房的安置区转一转就能体会。

 

5.办证难，上学难

我国的安置房的性质特殊，各城市有各城市的规定，但大多数城市安置房是久久不能有房产证的，甚至是几十年都没有房产证，主要原因还是因为土地性质，所以房产证非常麻烦。

没有房产证的商品房，对于很多城市来说*无处可落，孩子上学也无划片可言，即使是有*有划片，大多数安置房对应的往往也是村办*。

 

 

小产权房

 

小产权房并不是指的产权相对较小，而是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

而且“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它并没有国家发放的土地使用证和预售许可证，理论上来说也可以理解为没有产权。

 

小产权房也是老生常谈的一个问题了，但因为许许多多还是前仆后继的去填坑，所以仍然需要着重强调小产权房。

 

小产权房往往有两种状态，一种是村集体联合某开发商在自己村里连片开发，以村民安置等各种理由获取部分手续，建设起来的与商品房观感无异的小区。

一种则是村民自发在自己宅基地甚至耕地上建设的违章建筑，前者大多数比较规范，后者大多数比较混乱。

 

但小产权都一定有一个共性，就是都不合法。至少，你不要寄希望于它可以转正，因为国家已经明确表明打击、清理小产权房。

 

同时，小产权的问题相对安置房来说更多，除了前文安置房1-5条里的大部分问题外，小产权还面临着拆迁的问题。

 

（惠州一市民购买小产权后遭卖房换锁）

 

目前已经不少城市对待新建的小产权房进行强制拆迁，并勒令停止建设。而已建成的小产权国内不少城市也在陆陆续续的拆迁。

按照法律规定小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，参照《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

 

但实际情况是，相对规模较大的小产权拆迁难，所以迟迟没有拆迁，以往的拆迁案例也基本会赔偿，但相对村民安置房的赔偿，甚至是正常商品房的拆迁赔偿，安置房的赔偿案例大多数都是赔偿比例非常少。买小产权博拆迁博赢的概率并不大，即便是赢了，利润也不高。

 

内购房

 

大城市可能不常见，但在中小城市，内购可谓是家常便饭。大多数内购都是开发商缺钱提前回笼资金的，甚至有些楼盘定向给某个单位开发商，总之各种各样的内购，无论何种前提都伴随着风险，无一例外。

 

毕竟，五证齐全，品牌开发商也有很多项目因为资金链的问题，拖拉几年，甚至是烂尾。

 

比如*近广州五羊邨粤泰地产的项目拖拉几年后转手给了世茂，这还算是较好的结局。

（图为广州市中心核心区粤泰烂尾项目）

而笔者接触到的大多数的内购项目，注意是大多数，都出现不同程度的拖拉或半烂尾，而且即使交房也会出现品质问题等。而那一小部分更夸张，有的在几年后要求补差价才交房，有的甚至就烂尾至今。

 

也许你有幸买到了一套没出问题的低价内购房，但整个内购房的体系决定了那只是小概率的时间。

 

规避小概率的赢大概率的坑，保证资金安全下的收益，才是好的投资选择。

 

没有流动性的产品

 

何为没有流动性的房子，很多人可能会很迷茫，这个范围很广，但大概总结出来是这样几个：

 

1.远郊盘

之前有单独写过远郊盘，在此不再赘述，简单的来说，远郊盘属于典型的没有流动性的产品，属于新房推动销售的模式，也就是说，你自己住没问题，只要你不嫌弃远。

但那种十几或是几十公里外的房子，客户大多数都是来源于中介带客户去售楼盘和大肆铺天盖地的广告。可以了解一下在全国各处的远郊盘二手房，普遍是低于售楼部新房。同时，还卖不出去。

而小区门前的大片中介，*喜欢做的就是带来看二手房的人去售楼部买新房，省事儿佣金还高，*关键的是，新房的整体建筑品质大多数也都高于二手房，而远郊盘基本没有地段可言。所以二手房也不可能有地段和学区之类的优势。

 

2.公寓

公寓也是老生常谈的问题，之前也写过多篇文章，在此只简单的提几点，*，买公寓之前你是否真的去了解过税费有多高？第二，中国存量公寓数量已经非常庞大了，去附近的中介门店看看，有没有人卖公寓有多少人买公寓？即使有成交案例，算一算除去所有的费用之后，收益到底比住宅差多少？

 

3.伪旅居

伪旅居这个概念很多人可能不理解，你也可以理解为远郊盘的变种，但在此我更多说的是一些旅居城市，不要去买一些旅居城市中的伪旅居地产。

比如腾冲、版纳这种云南的小城，旅居地产发达，大的旅居盘数千亩因为各种配套齐全景观优美等等多重原因，卖到了不低的价格，但这不代表这个城市的百姓认可这样的价格，在这样的城市购买蹭旅居热度的本地其他小楼盘，不仅仅是坑，还是大坑。

 

4.产品和小区不匹配的房子

说到这个，很多人可能比较迷茫。什么叫产品和小区不匹配的房子？

其实很简单，也有非常多的案例，比如说我之前有一个朋友，他的小区紧邻快速路和铁路，但因为在市中心，所以他的50平的小房子，在一栋三梯十几户的筒子楼里，但单价卖到了一万六的高价，而同小区160平的三房，即便是正中间的好楼位，挂价一万三仍然无人问津，迟迟不能成交。

 

这就是典型的不匹配。总结概括来说就是，不要在远郊别墅区里买搭配的高层，不要在定位豪宅的小区里买小户型，不要在定位刚需的小区里买大户型甚至是复式或大平层。

 

这个如果选错，后续买卖二手房的时候，你会后悔莫及。

 

总之，买房是件大事情，

大家在选购房产的时候，一定要记得擦亮眼睛！

多做功课，免得交易之后

后悔就来不及啦~

• 花桥 地铁口 学区房 刚需客户