10城≈300城！

自今年4月集中供地正式启动，整个5月份将土拍市场推向高潮。相关数据显示，5月份11个重点城市首次集中土拍成交金额达5230亿，与去年5月300城土拍总额近乎持平。

截止至5月31日，22个重点城市首批集中供地计划均已出炉。北京、深圳、杭州、天津、广州、重庆、无锡、沈阳等15个城市已经完成首批集中土拍，苏州集中土拍的*批也在5月31日开始。

目前来看，集中土拍热度与当地楼市直接相关，“冰与火之歌”正在激情上演。

01

房企偏好一线和南方强二线城市

从当前16城土拍整体数据来看，城市热度明显两极分化，南方城市热度较高，尤其是重庆、深圳、杭州、厦门等一线和强二线城市。北方城市仅北京热度较高，二线城市相对冷静。

衡量热度的一大重要指标：溢价率=成交价/初始价-1，溢价率越高，地块热度越高。 设置溢价率上限的城市，可参考竞自持、竞政府持有比例、竞公租房面积等相关条件，及房企参拍数量、竞拍次数等。

从溢价率表现来看，重庆因未设置地价上限，整体溢价率*，共计成交41宗地，平均溢价率达43%，且有6成土地溢价率超过50%。

其次是深圳，6宗地块成交的平均溢价率31%，厦门5宗地块平均溢价率29%。

杭州平均溢价率仅25%，但总体自持率较高，达9.2%。57宗地成交额1178亿，其中42宗达到封顶价，41宗进入竞自持环节，房企争夺激烈。

据中指数据刚发布的《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》，50家代表性房企重仓城市中，重庆、杭州*受房企青睐。

图：2021年1-5月50家代表房企拿地面积TOP10城市

数据来源：CREIS 中指数据，中指地主

数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

反观北方城市，仅北京备受瞩目。虽因严控地价上限，整体溢价率仅7.6%，但据中指数据显示，北京竞拍环节的25宗地块，累计竞拍803次，其中22宗触达上限，10宗转入高投报流程加试，整体热度较高。

土拍现场

而北方二线城市的冷静，与南方对比鲜明。相关数据显示：

青岛共计推出63宗地块，2宗流拍，60宗以底价成交，平均溢价率仅1.1%；

长春推出38宗地块全部成交，其中32宗底价成交，平均溢价率仅2.5%；

济南共成交地块108宗，其中有78宗地块以底价成交，另有6宗流拍。

不仅城市之间热度分化明显，同城市地块热度也冷热不均，核心区相对更受房企青睐，当前或预期基础设施相对完备的地块更受房企追捧。

重庆西永地块溢价率*达130%，但同时也有北培地块底价成交。另外，广州黄埔区黄陂地块，引得30多家房企套出300多个“马甲”摇号，但却有6宗地遭遇流拍。即便是7成地块底价成交的济南，热门地块竞拍也能高达134轮。

所以，不论城市整体热度如何，优质地块，尤其是长三角珠三角都市圈热门城市的优质地块，始终受房企青睐。

02

房企被动压缩利润空间

尽管房企对土拍的热情不减，但有些地拿到手里也略有无奈，利润太薄。

竞得杭州5宗优质地块的滨江集团的董事长戚金兴，在业绩说明会上直言“努力做到1%-2%净利润水平”。不仅杭州一城，也不单滨江一家企业如此，房企利润空间被进一步压缩的主要原因，在于集中土拍规则下几个成本有所增加：

保障性住房面积增加，开发成本提高。越热门的地块，竞拍条件相对越苛刻，竞自持比例被抬高的可能性也就越大，可售面积减少，房企成本。北京7成地块涉及竞政府持有比例、竞公租房面积、竞人才住房面积，该类保障性住房面积累计占比达12%。

另外，据相关数据显示，杭州2018-2021年土拍平均自持比例分别为3.5%、1.6%、1.6%，今年的自持率大幅提升至9.2%。无锡占比也高达11.2%。广州有意将规定保障性住房面积占比不少于10%，对比往年不足3%的数据，地块的开发成本也将大幅增加。

限地价限房价，利润空间继续收窄。相关数据显示，本次集中土拍的的重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，部分热门地块的地价比超80%。杭州的平均隐含毛利率约12.8%，重庆仅6.7%。

融资成本增加。年前发布实施的“三道红线”政策，要求企业降负债率降杠杆来维护市场稳定运行，此举令上市房企的资金成本增加。而今年的集中供地，若是参与多地块竞拍，单保证金来讲，对中小型房企而言已是压力。同时竞得多个地块的房企，后期开发撞期，对资金要求与企业运营也是很大考验。

保证金的短期融资的成本远高于开发项目的融资成本。且政策对于房企保证金的来源有严格管控，部分房企转向金控平台求融资，更有小部分房企举借利率以日计算的民间资本。

整体来讲，对房企而言，利润空间确实被进一步压缩，但滨江集团董事长说的争取做到1-2%净利润，也并非是一般认知中真正的项目开发利润，毕竟开发过程中涉及资金的利用率等。

03

房企将面临新房市场的竞争压力，

利好购房者

集中土拍，意味着新房市场的楼盘也将面临集中上市的局面，差异化产品相互竞争不大，但定位类似的同质化产品竞争将会异常激烈。

比如，北京的王四营、金盏、崔各庄等地均有2个及以上项目开发，同时土拍，同样的限价，同类型产品集中上市，房企销售压力是可预见的。

类似的实例，如北京东南部的亦庄与台湖板块，2018年底-2019年推出多个执行7090政策的限竞房地块，项目2019年下半年开始相继开盘入市，因产品定位雷同，目标客群重合，且供过于求，导致多个项目去化速度异常缓慢，甚至有楼盘开售已一年半，至今未能清盘。但同时，也有个别楼盘因产品户型设计合理、得房率高等原因，能近乎于开盘即售罄。

集中土拍背景下，开发商的现金流更为重要，因此，房企对新房项目快周转快回款的诉求会比较高。但市场同质化新房供给量明显高于需求量时，将形成买方市场，想让消费者买单，房企要么在供给断层时抢先入市占*机，要么打磨产品让自己更有竞争优势，或者在价格上给购房者实在的让利。

从这个角度来看，集中土拍开发的产品集中上市，一定程度上也给购房者提供了更多的对比选择机会，和享受更优质产品的机会。

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