居住权入了民法典！小心你买的房子住不了！

被称为“法律界的大变革”的民法典出炉了！它的出现，不仅仅是将以往的法条整合，使其成为体系，也在其中规定了一些新权利，比如居住权。

居住权作为一种与居民生活息息相关的用益物权正式写入法典，那么哪些情况是我们需要注意和了解的呢？

0 1.

居住在房里和居住权是两码事

既房屋所有权与土地使用权后，又出现了一个新名词“居住权”。那么居住权是什么呢？住进房内，就等于拥有了居住权吗？

其实“居住权”早在物权法立法时就已经提出过，但因当时适用场景较少，没有被立法采纳。如今，社会生活发生了很多变化，居住权写进民法典，可以说是瓜熟蒂落了。

从字面上来理解，“居住权”就是住户在特定房屋内居住的权利，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，它将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求。

正如第三百六十八条所说，居住权是“无偿设立”的，而且设立居住权的，应当“向登记机构申请居住权登记”。也就是说，不是长期居住就能获得“居住权”。

比如前不久非常热门的深圳女买房事件，因为自己过了28年才想起来自己有套房子，而房子本身已经有住户在里面住了十多年，从而让房子的归属显得有些莫名其妙。

但其实，在居住权出台的背景下，这位“住了十多年”的住户根本无权住在该房内，*后只能搬走。

0 2.

居住权出台好处多多

居住权的出台带来了许多好处，而且它的应用范围非常广。未来在婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等领域都会有所建树。

而目前，它的优点主要体现在三个方面。

首先，便是“以房养老”诈骗问题。所谓“以房养老”就是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，*终赔了房子又失去了住所。

根据国家统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报，我国差不多每5个人中有1个60周岁以上达到法定退休年龄的人，国家已经或即将步入老年化社会，如何保障老年人权益是我国必解决的一大难题。

如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

其次，男女结婚时，关于婚前房产要不要加名的问题引发了许多矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。这也大大给予了对方满满的安全感。

*后，公租房可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

0 3.

房产市场大变革  购买二手房要注意

居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响。但不可否认的是，居住权的出台意味着居住权与所有权的分离，居住权也会让房产交易变得更加复杂。

在这一规定背景下，对于二手房的购买多了一条必备的手续，购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况， 还应注意查询房屋是否登记有居住权，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍。

设立了居住权的房屋，新房东是无权赶走居住权人的，即使房屋已经过户，只要合同约定的居住时间还在继续，居住权人的权益仍受保护。

例如，很多老人会给保姆设立“居住权”，即便房子为子女所继承，保姆仍享有居住权。如果“居住权”是终生的，保姆可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。

若是不慎买了这一类型的房屋，买的房自己无法入住，在合同期内又无法将居住权人驱逐，就几乎可以说买房钱是打水漂了。

不过，绑定居住权的房产一般出现在公租房、法拍房等特殊领域。虽然对二手房的流通会产生影响，但对整个市场来说影响甚微。

设置了居住权的房屋的流通价值为0，没有人会接受抵押与出售。在进行二手房交易时，一定要让第三方机构做好产调或者到房管局办事大厅或指定官方网站进行查询，降低风险。

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