户均2.6人！少子化时代，房产投资的逻辑将如何改变？

   少子化时代

2020年，平均每个家庭有2.62人。

而十年前，这个数字是3.1。

本次人口普查数据出炉之前，大家都在猜测，这个户均人口会怎么变化呢？

有人觉得生娃意愿从未反弹，所以户均人口应该逐步降低，但应该能保住每户3人的整数关口。

而有人觉得，二胎全面放开，身边也出现了不少多子家庭，户均人口会提升也不一定呢。

家庭结构的变化或许比生育率更让人担忧

当这个数据真正公布，大家不由得倒吸一口冷气：家庭结构竟然变化如此剧烈！

十年间，户均人口缩水超过15%。

也就是说，中国家庭的构成的主体，正在从多子家庭，逐步过渡到三口之家、二人世界甚至独身家庭。

这个数据非常重要，它会影响方方面面、各行各业的发展。

• 举个例子：有没有发现，这些年来，热播的电视剧中，反应家庭生活的婆婆妈妈肥皂剧，逐渐让位于打造独立女性人设的职场剧。

管中窥豹，家庭形态的剧烈变化会影响很多很多。

当然包括房地产的投资逻辑，毕竟房子是「家」的载体，购房的*主要单位，是家庭。

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   房产投资逻辑的变化

当购房人群，从祖孙三代、一家五口，变成丁克夫妻，甚至单身贵族，会有哪些不同？

首先就是「购房意愿」的下降。

要知道，近二十年来，中国人买房的执念，除了房价之外——

就是对住房环境改善的报复性需求。

几代人挤在逼仄的单位房，没有隐私和空间，这是刻在很多中年人心中的回忆。

未来，大家庭逐渐变成小家庭，扩充居住空间的需求不再迫切，房子作为结婚“三大件”的地位会慢慢削弱。

对房子的要求中，「大」这个要素将退居其次

「购买一套房子」不再是年轻人迈向社会的*焦虑事件。

与此对应，租房的体验会变得越来越好，与租房相关的政策会逐渐完善、细化。

很多新组建的家庭，会更坦然的接受租房，来度过囊中羞涩的岁月。

• 房住不炒政策持续发力，让那些高杠杆、快转手的楼市炒家失去生存土壤。

• 随着租赁市场的不断改善，未来好房子的租售比会持续提升。

这就是家庭结构变化，对房产投资逻辑产生的深远影响——

从拼命负债、短炒赚差价，变为优中选优，买房收租。

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   户型和居住区的变化

两年前，我先后到达沈阳和济南，分析它们的楼市表现。

在两个城市分别踩过若干次新小区之后，发现沈阳小区的两居室出奇多，而济南的三居室出奇多。

开发商对小区的户型设计非常谨慎，一定是冲着目标客户*迫切的需求去造房。

两个北方经济大省的省会，在户型选择上的差异源于何处？

「家庭结构」，是绝不容忽视的原因。

2018年，沈阳市户均人口为2.67人。

其中，一人户占总数16.5%，两人户为30.1%，三人户为35.2%。

接近一半的家庭凑不齐三口之家，大户型又怎会畅销？

而当年济南的数据是3.03人，多孩家庭多，有生育计划的年轻人更多，因此小三居仍是成家的起步要求。

在邻国日本，套内50平的公寓就算是大户型

伴随着整个国家户均人口的持续下跌，在可预见的未来，房地产市场对于小户型商品房甚至独居公寓的需求应该会持续增长。

小不意味着差，年轻人在逐渐舍弃“大而无当”的同时，并不会放弃对生活品质的追求，小户型房产会对居住体验、服务配套等提出更高更精准的要求。如何挑选大、租赁需求旺盛的小户型住宅，可能是未来房产投资人的必修课。

当然，家庭人口减少不意味着豪宅就此没落。相反，未来更多城市可能会形成非常容易分辨的豪宅区、富人区。

豪宅区内富人聚集，将带动周边的市政、教育、商业形成良性循环，因此核心城市占据优越地段的豪宅，仍将是资产保值*的不二选择。 

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   需要更细致的思考

本次人口普查的结果，有很多值得思考的地方。但大而化之，对房产投资而言：

• 整体人口增减趋势决定买不买

• 区域人口流动方向决定买哪里

• 户均人口变化动态决定买什么

无论怎样，房地产都处在一个大分化的时期。在地域分化、地产类型分化之外，「房屋形态分化」应该纳入新的考量。

这可能要求我们，在投资一处房产之前，就清楚的考虑到未来租给谁，卖给谁，房子五年内的租金有多少增长空间，十年后是否方便转手，等等。

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