*新信号！中央再提房产税，两大试点城市落地十年，房价降了吗？

买房人企盼已久的“房产税”再传*新消息！

4月7日，在国务院新闻办举行的贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部财税司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年是“十四五”开局之年，各项重要会议上，国家多次强调“房主不炒”，房产税就要落地了？

PART.

0 1

房产税的前世今生

在落实税收法定原则下，房地产税立法先行是普遍共识。对于此次中央释放的信号，有专家推测，由于房地产税较为敏感复杂，何时完成立法并实施依然没有明确时间表。

事实上，早在1950年颁布《全国税政实施要则》中，就把房产税独立了出来。1951年，《城市房地产税暂行条例》公布，房产税、地产税合二为一，房地产税由此而生。

房产税并非“难产”。2011年，上海和重庆两地就宣布试行房产税，只是目前还未在全国推行。

2013年十八届三中全会上，房地产税立法被提上日程；2015年房地产税被纳入十二届全国人大常委会立法规划；2018年9月房地产税法律草案拟定中。

*近几年的重要会议上，房产税立法也经常被提及。2018年全国两会上，时任财政部副部长史耀斌就提出了一些基本细则，比如所有的工商业住房和个人住房都会按照它的评估值来征税；所有国家的房地产税制度安排中都有一些税收优惠，比如可以作出一定的扣除标准等；房地产税属于地方税，收入归属于地方政府；房地产税需要建立完备的税收征管模式，使房地产税征得到、征得公平。

2019年全国两会期间，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图也透露，目前，相关部门正在完善房地产税法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时，提请全国人大常委会初次审议。

“房产税”呼声*的那几年是房价上涨*快的时间段，不少购房者认为房价上涨过快与“炒房客”直接相关。此前也有调查报告指出，国内房地产空置率在20%以上，征收房产税或有利于打击“炒房客”，释放更多房产资源，稳定房地产市场。

PART.

0 2

房产税为何迟迟难落地？

从房产税的提出到城市试点，至少已经十年之久，为何迟迟难以在全国范围内展开？今年年初，央行研究局局长徐忠发表了对于房地产税的看法。

徐忠认为，房地产税至今无法落地，是因为目前“毕其功于一役”、自上而下、依靠立法推进房地产税这一改革方式出了问题。

具体来看，就是目前管理层房想要自上而下出台地产税，但是从我国的实际情况来看，不同城市之间的差异是十分巨大的，如果自上而下设置房地产税实施方案也就不科学了。

除了提议“自下而上”的推进房地产税改革之外，徐忠还对房地产税“参考系”的设置有自己的看法。

徐忠表示，目前房地产税改革方案其实也不能将韩国、日本、美国这些国家的房地产税作为模板。因为我国的国情和这些国家也有着很大的不同，如果按照他们的体系设立我国的房地产税，在实际操作的过程中也会遇到不少问题。

市场研究发现，房产税或许还会诱发经济风险，房产税开征会导致房价下跌预期增强，在贷款端，会导致银行抵押物评估值下跌，个人和家庭的财务状况恶化，房贷和抵押贷等贷款的逾期数量会增加，有可能危及银行业务。

目前，我国地方政府对土地财政的依赖度高，尤其是一些经济不发达的城市，每当地方政府面临着较大的业绩压力，就会选择卖地来赚取收益。

根据2019年数据显示，2019年，房地产“五税”（ 房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税）总收入19251亿元，较2018年增长7.1%。

五类房地产税收总和占地方财政收入的比重为19.0%，比2018年上升0.6个百分点，比重创造了历史新高。

更重要的是，暂未建立完整的房产联网登记系统，征税缺乏信息技术手段。我国各地在城市建设中存在着复杂的房产性质，对各房产的统一登记处理造册工作都没有完全完成，房产联网登记系统也需要各地的相互协调，个人在全国的房产信息无法查清，征税难度大。

PART.

0 3

上海和重庆试点十周年，房价降了么？

彼时，上海和重庆已经开始试行房地产税，虽然同时开展，实际在政策要求上仍有所差异。

上海规定，房产税的征收对象为上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在上海市新购的住房。

适用税率则定为0.6%。若应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

重庆以高端豪宅为重点征收对象。政策规定：个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

免税面积（起征点）方面，重庆则按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。适用税率重庆分三档：0.5%、1%和1.2%。

试点至今已经十年之久，是否真的起到作用了？

中房信分析师薛建雄认为，“上海符合征税范围的人群就少之又少。只有已有一套住房再买一套后，家庭人均面积超标的家庭才会被征税。如以四口之家计算，只有超过240平方米的住房才会被征税。这意味着，房价不会受到实质性影响。”

国税总局原副局长许善达也曾公开表示，从上海和重庆的试点情况看，之前说的房地产税可以抑制房价上涨、增加地方税收这些目的都没有实现。

具体来看，上海和重庆没有因为推出房地产税房价就低，房价也没有不涨。房地产税在拉动地方财政收入方面作用有限，地方在跟进房地产税方面，没有任何积极性。

他还认为：这不能算作是房产税不起作用，确切地说这种试点并没有触动到根本，蜻蜓点水，自然很难发挥其应有的作用。

前财政部财政研究所所长贾康却持不同意见。他认为，征收房地产税是多元目的，不是一个目的。比如它会有助于减少房地产市场的炒作，有一些空置房会进入市场增加供给；有助于地方税制体系建设迈出实质性一步，房地产税未来有可能成为不少地方的主力财源之一；优化中国的收入再分配和财产配置的再分配等。

目前来看，房产税的具体细则和正式落地的时间仍然存在多种不确定性。经济学家马光远曾指出，无论过去10年还是5年，房地产税都不具备出台的条件。

国家“房住不炒”背景下，房地产市场基本趋于稳定。房产税的提出似乎并不需要急于一时，等待时机成熟，自然会水到渠成。

• 花桥 地铁口 * 刚需