房地产法律学堂：房屋“以租代售”合同的效力及法律风险防范！

近年来，有房地产开发商推出“以租代售”的销售模式引起了行业内和购房者的关注，那什么是“以租代售”？就是开发商将空置的商品房进行出租，并与租房者签订合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。

由于房屋限购政策、房价上涨等多重因素影响，部分开发商通过在集体建设用地、工矿用地上加盖物业，以低价、规避限购等噱头吸引购房者。开发商与意向购房者签订名为租赁、实为买卖的以租代售合同，租户以期通过以租代售合同获得房屋的长期使用权甚至房屋所有权。然而，以租代售合同往往隐藏着或多或少租户难以辨别的法律风险。基于此，本文将通过分析以租代售合同相关案例，浅述租户签订以租代售合同的法律风险并对此作出相关风险防范提示。

一、以租代售合同的法律效力

01

以租代售合同有效

案情介绍 ：2017年11月30日，苏某与A公司签订了《XX广场认租书》，并支付定金200000元给A公司。2017年12月7日，A公司与苏某就涉案房屋正式签订了《房屋租赁合同》（含双方作出的《承诺函》、《声明书》以及《XX半山广场A2栋交楼标准》），约定：A公司同意将座落在广州市南沙区某村路段“XX半山广场"项目A2栋5层24号出租给苏某。租赁期限自2018年3月1日起至2037年11月10日止。租赁期满并在苏某无违约的前提下，本合同免租金自动延期5年。苏某支付租赁款后，A公司向苏某发出《租赁房屋交付使用通知书》，苏某收到通知后并未办理收楼手续。现苏某以A公司未在约定的交楼日期前交付满足交付条件的涉案房屋为由主张解除合同。

法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，当事人应当切实履行；承租房屋在于获得房屋的使用收益权而非所有权，交付的标准不同于商品房交付条件，涉案房屋在交付前已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，具备交付条件。苏某不享有约定解除权，双方合同约定解除权条件尚不成就，亦不存在双方合同目的无法实现的情形。

02

以租代售合同无效

案情介绍：2018年8月25日，B公司（甲方、转让方）与王某（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“X自由度"公寓使用权转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道某公寓，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业。

法院认为：《转让合同》未约定受让方有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素；《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金"的定义，故双方当事人签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。因涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，根据《*人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《转让合同》属无效合同，转让方应返还已收取受让方的转让费并支付利息。、

案例评析

首先，关于以租代售合同性质的认定。合同会否被法院认定为房屋买卖合同主要基于合同是否以交付不动产权为目的，是否具备买卖合同的必备条款，如交房时间、要求、相关手续办理等。以租代售合同如无明确约定办理不动产权证等相应条款，法院一般不予认定为房屋买卖合同，买受方亦难以取得房屋产权。其次，关于以租代售合同法律效力的认定。上述案例中所涉及的期房租赁合同、使用权转让合同，本质上仍属于租赁合同。

根据《*人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二、三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋如未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》等法定证照，则该房屋所签订的租赁合同属于违反法律强制性规定而被认定为无效合同。以租代售合同在不存在法定无效情形且不构成合同解除情形之下，法院出于维护、促进市场交易之目的，一般会认定以租代售合同合法有效；实际交易中以租代售合同鲜少提及房屋买卖、交易有关字眼，法院基于标的房屋是否具备所有权交付的现实可能，结合合同条款内容通常认定以租代售合同为房屋租赁合同而非房屋买卖合同。

有鉴于此，租户在签订此类以租代售合同前，除明确合同所交付的系房屋所有权抑或房屋使用权外，还需了解房屋是否具备交付合法证件及条款的合法性等。

二  以租代售合同签订的法律风险防范

1、房屋证照是否齐全租户签订以租代售合同前，应主动要求开发商出示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《建设工程消防验收意见书》等，以确认房屋不属于违法建筑并且具备交付使用的条件。

2、合同租赁期限是否超过20年或变相超过20年根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。基于此，租户应谨慎核实合同中租赁期限的相关条款，切勿轻信开发商所宣称的租赁期/使用期而签订变相超过法定租赁期限的合同。

3、合同约定费用的构成以租代售房屋的现实销售中，开发商惯用拆分租户所支付的费用以降低其自身的法律风险。开发商在交易时除与租户签订租赁合同外，往往还掺杂认租书、服务协议等一系列协议，将租户所支付的费用拆分成租金、服务费、签约手续费、律师费等。即便租赁合同将来被认定为无效，租户亦仅可主张开发商返还租金及利息，而对于服务费等其他已付费用，则因法律关系不同而难以要求费用收取方退还。

4、合同租金与押金支付比例不应过高根据《广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》第十一条规定，住房租赁合同一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金*不超过月租金三倍。对此，租户应尽可能争取降低一次性支付的租金及押金，以免因房屋拆迁、房屋不具备交付使用标准出现法律纠纷时承担较大的经济损失风险。

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