房贷冷知识，买房前多多了解一下有备无患

来源：吉屋网 2020-10-13 11:39:50

房贷如今已经是大部分人都要面对的问题了，那么去年年底买的房子，但是今年才完成网签，赶上新政策了吗？银行利率折扣会变吗？网签时间决定是否受新政策限制；网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同等等这些买房贷款冷知识，你应该知道！买房前多多了解一下，有备无患！

        知识一：网签时间决定是否受新政策限制
        网签时间决定购房人是按照新政策执行还是按照旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。
        知识二：网签价、指导价、二手房评估价、过户指导价各不相同
        网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的*过户指导价（下文会介绍过户指导价），网签价*可达到合同价的90%-95%。
        成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格（合同价）。
        二手房评估价：是指在二手房交易时，银行请评估机构评估得出的房屋价格，处于风险的考虑一般评估价比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格×70%左右。
        过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的*过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下限，也有上限，超过上限不管交易面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。具体可咨询当地房管部门。
        知识三：通过缩短贷款年限的方式提前还贷，需要重新签订合同
        房贷提前还款主要有两种方式：提前全部还清、提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。
部分提前还贷又分为两种：缩短贷款年限、月还款额不变；减少月还款额，贷款年限不变。选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。
        知识四：父母以未成年子女名义买房也受政策限制
        评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子的名字买房，也要算二套房。另外，银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况，如果父母把名下房产过户给未成年子女、再以无房的名义买房，同样会被认定为二套房。