买公寓不如加点钱买住宅？它们的区别在哪里

来源：吉屋网 2020-09-22 14:42:54

首先我们要先明确一下几种土地使用年限不同地产：住宅用地70年产权；公寓、商铺、写字楼用地一般是40年产权；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合用地50年产权；土地使用产权是从开发商拿地开始算的，所以拿地时间也是买方关注的一个重要信息，当前土地使用权续期费用存在未来的不确定性，同等条件下买*近拿地的地产会有优势。我们常听到40年和70年产权，通常对比就是商业公寓和住宅，这里的40年和70年指的是土地使用年限。

   公寓和住宅基于属性是不同的，主要为以下几个方面：
   一是住宅可以*，孩子上学则实行学区划分，但是不能注册公司和办公。公寓是能注册公司和办公，不能*和积分入学。
   二是贷款方式的不同，住宅采用商业贷款、组合贷款或公积金贷款，首套房一般*比例为2-3成，贷款年限*长可达30年，首套房贷款一般为基准利率；而公寓只能使用商业贷款，不能使用公积金贷款。购买*须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率通常会比较高。

三是税费、交易成本的不同，住宅单从买入契税首套房，大于等于90平方米，契税为总价的1.5%；首套房，小于90平方米，契税为总价的1%；二套房，大于等于90平方米，契税为总价的2%；二套房，小于90平方米，契税为总价的1%；三套房及以上，不管多少面积，契税都是总价的3%；而公寓契税都是总价的3%，后期交易成本比住宅要高。

   四是住宅计入家庭住房套数内，对限购区域有限制，而且全国只能贷款两套住宅。公寓不计入套数（有个别规定的城市除外），通常不限购不限贷，但个别城市会影响住宅贷款
   五是住宅按民用水电费标准，可通燃气。公寓一般按照商业用水、用电标准收取，价格较高,不一定通燃气和明火，但目前也有些公寓也可以用天然气，按民宅民电收取水费和电费的。
   六是住宅可以抵扣个税、教育支出费用，提取公积金。而公寓不能。
   总的来说，住宅在二手的买卖也相对比公寓更频繁，更容易转手，对于自住跟投资的人来说其投资价值更大，公寓用于出租投资较多，一般没有购买住宅名额的投资者比较青睐，所以我们买房一定要确定我们的需求，不要买错房子了！