房地产税能否降房价？关键在改变上涨预期

【摘要】核心经济工作会议明确强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。有了这样的定位，打破房价上涨预期只是时间问题。征收房产税是房地产税改革的一个内容，但不是全部内容。房地产税改革要紧扣增加住房供给、鼓励居住需求、挤压*投机需求的目标，降低开发环节税收，增加持有环节税收，提高交易环节税收，构建有助于住房回归居住属性的税收体系。

不少人对房地产税调控房价的功能寄予厚望，但很多专家认为房价受供求、预期等多重因素影响，房地产税对其影响有限。“从国外实践看，房地产税主要作用还在于组织收入，对房价的影响不会太大。” 北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文说。

吃穿住用行是重要民生。高房价所导致的民生艰辛，让围绕房地产的每一项政策都成为全民关注的热点。而每一个热点都会引起促房价涨还是致房价跌的争论。房产税就是一例。有人坚信，征收房产税必然会促使房价下跌，而有人则认为，征收房产税对降房价的作用有限。双方见仁见智，各执一词，很难说谁对谁错。

征收房产税意味着对居民持有的免税房产面积以外的房产征税，相当于提高了持有房产的成本。持有房产的成本上升，能否抑制居民的购房需求？要分情况看。对于居住需求而言，影响不大。免税面积基本满足了购房者的居住需求，房产税征收还是不征收都与其无关。对于*投机者，影响就大了。如果预期房价不再上涨，持有成本上升挤压了**，自然会断了*投机的念想。如果房价上涨预期还存在，并且能弥补持有成本的上升，那么*投机者依然会购房。因此，征收房产税能否挤出*投机需求进而降房价，关键在于房价上涨预期是否改变。

房价预期的形成受多种因素影响，例如，国家及地方的房地产政策和发展导向、货币投放规模、城市的土地和商品房供给量、城市的人口规模及变动趋势，还有媒体及所谓专家学者释放的信息等等，当然也包括征收房产税。相比较而言，*为重要的因素是国家及地方的房地产政策和发展导向，这是影响房价预期的决定性、根本性因素。其他因素一方面受这个因素影响，另一方面在这个因素的基础上影响房价预期。

本世纪初，房地产业被定位为支柱性产业。在这个定位下，房价虽然因为个别年份的调控而调整，但上涨预期没有变。支柱性产业嘛，不能倒。房价跌了，房地产业不景气了，如何起支柱性作用？无论开发商，还是*投机者，都相信房价会涨。房价上涨的预期没有被打破。十多年过去了，中国经济总量和内部结构发生了并且还将继续发生重大变化。而高房价所导致的房地产业畸形发展，不仅无助于整个经济转型升级、提质增效，反而带来了民生之困。

因此，核心审时度势，对中国房地产市场提出了新的定位。2016年12月，核心经济工作会议明确强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这个新定位意在挤压出房地产业的*投机需求，弱化房地产的金融属性，使其回归到一般的民生产业。房子就是房子，房地产就要为民生服务。有了这样的定位，打破房价上涨预期只是时间问题。

如何落实新定位？对房地产税进行系列改革不可避免。房地产税不同于房产税。房地产税是有关房地产业一系列税收的总称。房产税只是房地产税的一种，是对持有环节征收的一种税。

征收房产税是房地产税改革的一个内容，但不是全部内容。房地产税改革要紧扣增加住房供给、鼓励居住需求、挤压*投机需求的目标，降低开发环节税收，增加持有环节税收，提高交易环节税收，构建有助于住房回归居住属性的税收体系。如此，才有助于撇除房地产业对经济的畸形影响，中国经济才能取得更有质量的发展。

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