楼市真的出大事了？谎言背后真相在这里

2017-02-10 11:35

春节假期刚过，有关楼市的两则消息就炸了开来，一是“合肥楼市*，降价20万仍卖不掉”，二是“部分城市已从去库存转入补库存阶段”，乍一听还以为楼市出大事了，但仔细研究会发现，合肥*只是部分*客房子卖不掉求政府“救市”；而“补库存”的说法，放在2017年“三去一降一补”（去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板）的基调下，更是逻辑不通。

谎言一：合肥房价*

真相：*客卖不掉房新房价格未大幅下降

春节假日期间不断传出合肥房价*的消息，这两天一度成为舆论热点。有合肥业主在合肥市12345政府服务直通车网站投诉说，“合肥蜀山区房价*16%，下跌幅度是各区之*。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。”

合肥北城业主说，“北城房价要*，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬，看二手房的客户极少，*客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120全能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。”

滨湖业主说，“二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，我们倍感担忧和愤怒，照这样下去，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩?我们是改善性刚需，不是炒房客，我们不能接受房价非正常大幅下跌，请政府给我们一个说法，不然明年必发生’民变’!”

很显然，说“*”的主要集中在二手房——这个本来就高度市场化的市场，是一个“你愿买我愿卖”的市场，政府不好也不会干预二手房价格。这些个案中的业主呼喊“*”，希望以此施压政府放开限购，和前几年“开发商主动降价，业主怒砸售楼处”的性质其实是一样的，没有道理可言。

事实上，合肥新房价格未出大幅下跌。合肥本地媒体《安徽商报》报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米；新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米；高新区某楼盘降价0.21元/平方米。

所谓“*”，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，而这些业主大都是此前杀入合肥的*客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，*客急于抽身，所以选择降价出售房源。但由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，买涨不买跌的心理再次出现，导致一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。

谎言二：部分城市已从去库存转入补库存阶段

真相：一二线城市做减法不可能大规模增加土地

近日，媒体报道显示，部分城市转入楼市补库存阶段。报道称，易居房地产研究院报告显示，截至2016年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482万、16753万和4099万平方米，环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

其中，一线城市自2016年5月以来，库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。总体而言，一线城市后续补库存的迫切程度较大。二线城市2016年12月新增供应量小于新增成交量，导致库存出现环比下跌态势。综合全年数据，库存也保持环比和同比下跌的态势。三线城市12月新增供应量同样小于新增成交量，使得库存出现了下降，去库存效果明显改善。

该报告认为，2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，从2016年的数据来看，库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充库存。

值得一提的是，该报告分析针对的是35个典型城市。分别是，一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、重庆、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

对此，中原地产领头分析师张大伟持不同意见。他表示，一二线城市肯定是库存短缺，从房地产交易看，现在一二线城市主要做减法，减少*投机需求，不太可能大规模增加土地，包括*近出台的城市土地规范，都是要求增加卫星城市发展。“所以这个补库存的逻辑是有问题的。”

《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出，分类引导城镇化发展，提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导核心城市人口向周边区域有序转移。

“政府的预期是将需求转移到周围的卫星城市，来去库存。”张大伟说。

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楼市遇考：房贷利率存上调可能住房按揭遭冷遇

继春节长假前上调中期借贷便利（MLF）利率后，节后头个交易日央行再次“出手”上调常备借贷利率（SLF）和逆回购利率。业内人士表示，货币政策收紧信号或导致房贷利率上调，在市场风险和政策风险双重压力下，银行可能会通过价格手段防控风险。此外，在加息周期和调控政策背景下，房地产（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。

中指院:上周26个主要城市楼市整体成交量环比下降50.5%

记者7日从中国指数研究院获悉，上周全国楼市整体上呈现出成交继续下行态势，二线城市环比降幅明显。数据显示，中指院监测的26个主要城市整体成交量环比下降50.5%，各线城市成交均有所下降。从库存来看，中指院监测的13个主要城市库存总量环比下降0.57%。

分城市来看，各线城市成交持续下行，二线城市环比降幅明显。环比来看，二线城市环比下降近5成。同比来看，一二线城市继续下降且降幅均比较明显，三线代表城市同比则有所有所下降。

上周，上海、广州和南京成交面积居前三。从累计同比来看，仅南昌增加30.40%，其他城市则均呈下降态势，苏州同比降幅较为明显，达77.53%，其次是深圳，同比降幅超七成。

房贷利率存上调可能

鸡年头个交易日，央行便祭出大动作：在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作，操作利率较上期均上调10个基点，同日开展的SLF利率也全线上调。

一股份制银行宏观分析师告诉记者，央行春节前后的密集行动，是对货币政策操作转向的确认。随着基准利率货币政策工具中的作用和地位越来越低，MLF和SLF作为央行的主动管理型货币政策工具正在发挥越来越重要的作用，尤其是可以通过主动性操作实现货币的长短期配置。货币收紧政策收紧信号影响机制或将从央行向金融机构传导，*终形成终端实际贷款利率抬升。

终端贷款利率的抬升是否会导致房贷利率上调呢？近日记者走访多家银行网点了解到，包括招商银行、平安银行、建设银行、工商银行等在内的大多数银行首套房贷款利率没有变化，仍维持九折优惠折扣。民生银行一名客户经理告诉记者，该行首套房贷款利率打九折，但如果是民生银行优质客户且购买指定楼盘房产，优惠力度可打8.8折。

某大型股份制银行内部人士告诉记者，去年银监局和同业公会即向各银行下达房贷优惠折扣不低于九折的指导要求，银行可根据自身实际情况在该基础上进行调整，九折是业内较普遍的折扣。

走访中，大多数银行客户经理表示尚未接到总行上调房贷利率的通知，但也有个别表示“已经隐隐约约听到风声”。“还是存在顾虑，九折是比较普遍的，要是上调利率，客户肯定都跑到别的银行去了。”一位客户经理告诉记者。

虽银行方面尚未有明显动作，但不少人士仍认为房贷利率存在上调风险。

海通证券宏观分析师姜超在研报中指出，截至2016年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%。目前10年期国开债利率已接近4.1%，国开债完全是政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本较高。按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。

姜超认为，央行确认货币市场“加息”的结果，意味着房贷利率存在大幅上调风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

恒丰银行研究院执行院长董希淼认为，央行货币市场操作利率上调的确会影响银行资金成本，不过银行资金成本提高不一定体现在房贷利率之上。“自去年10月以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。在资金成本提高和外部风险加大的双重压力下，银行确实有可能通过价格手段来防控风险。”房贷利率上调有助于挤掉*性、投机性购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响，商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，满足普通老百姓头次购房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭“冷遇”

业内人士指出，本次央行调高利率与1月“天价”信贷数据不无关系。

虽然央行尚未公布1月份信贷数据，但多家机构预计今年1月份新增信贷规模较大可能会超去年同期2.51万亿元，甚至将高达2.8万亿元。

华泰证券报告显示，预计1月份新增信贷达2.5万亿元。首先，1月是信贷大月，季节性安排虽然在宏观审慎评估体系（MPA）考核后有所弱化，但历史信贷节奏造成的信贷集中到期续作仍会延续；其次，提早投放信贷会更早获得利息收入，因此银行有提早投放信贷的积极性。另外，往年1月都会有大量新的基建项目资金投放。

国元证券分析师表示，从政策意图看，政策性利率上调与控制2017年1月信贷投放过快、近期PPI上涨引发货币当局对通胀压力的担心有关。去年1月新增信贷同比增长万亿元以上，导致央行紧急收紧银根，对部分小银行实施惩罚性提升存准率。可见1月例行是银行放贷的冲动时期，也是央行紧急收紧银根的时点。

虽然预估1月信贷数额仍会高企，但不少业内人士认为，2017年信贷规模在信贷结构中的占比将会下滑。央行数据显示，2016年12月新增居民中长期贷款创下近十个月新低，较11月大幅回落31%。

“部分原因是去年11月、12月存量缺乏额度无法投放，这些额度会在1月放出来，”一位商业银行内部人士告诉记者，“尤其是在货币政策稳健中性和房地产加强调控政策背景下，二三月份房贷回落速度会加快，政府项目和PPP信贷投放将吸纳较大的信贷资金。”

从春节假期房地产成交情况看，住房按揭可能遭“冷遇”。

继过去一年持续火爆之后，全国热点城市楼市鸡年春节期间迎来一片清冷，南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，为近三年同期较低值。华创证券统计数据显示，春节两周中，第1周全国40城新房成交314.1万平方米，环比下降38.1%；第2周成交环比再下降89.2%至34.1万平方米。1月截至上周累计日均成交60万平方米，环比12月下降37.5%。

伴随楼市成交量萎缩，部分热点城市房价也出现松动。数据显示，1月深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。

楼市或迎拐点

平安证券认为，中国尚未进入加息周期，但严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整，对于房地产市场的负面冲击将较明显，前期房价上涨过快的一线和部分二线城市已进入调整周期。

国海证券研报指出，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地“两会”期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。

深圳中原研究核心负责人告诉记者，受双重压力影响，今年楼市仍会面临较大压力。2017年新房市场成交量可能随供应增加有所回升，但二手房成交不乐观，整体价格已步入调整期，今年楼市将以震荡波动为主。该负责人同时指出，央行收紧货币政策的影响将会渐渐显现，节后*需求应有所收敛，并会在一定程度上抑制节后楼市成交量回升。

也有房地产*人士向记者表示，按照目前基础货币发行量和外汇储备对比来看，央行在货币市场的收缩完全不足以对冲货币泡沫，对于房地产市场而言，货币超发对房价的影响仍较大。

该人士表示，部分城市楼市量价齐跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大热点城市的调控政策陆续落地，对市场需求面造成较明显的抑制；其二，热点城市地方政府对新房备案价格的控制；其三，受春节传统淡季影响。三大因素叠加造成量价齐跌的现状。受调控影响，预计热点城市2017年楼市成交量将缩水至2014年水平，价格缓慢上涨趋势并不会明显改变。

东兴证券分析师认为，2017年将成为此轮房地产繁荣周期的拐点，但地产行业并未没落，仍拥有巨大发展空间。尤其是在大城市即大都市圈进程快速发展背景下，稳定的政策环境和前瞻性的规划将为房地产行业开辟新的发展路径。虽然2016年可能是行业销售顶峰，但2017年可能成为房价的高点，且在未来相当长的时期内，行业总体规模仍有望保持在十万亿元以上。