做好地产投资调研，关键是这3步！龙山中央商务区

市场研究是营销管理的基本功，对于投资人员来说，也是拿地前市场判断必备的。

市场研究需要先有一个完整的框架，根据按照框架寻找想要了解的重点，然后去一步步的完成，这就是通常的套路。因此，我们经常看到市场上老油条问很多问题时都非常专业和精准。

关于市场调研，主要强调两个关键部分：一部分是调研的内容，另一部分是数据途径。

调研的内容很多时候通过现场和网络能找到，但这要求自己透过现象看本质。有时候你看到的并不一定是你看到的，自己的独立思考、判断和推导尤其重要。

数据途径可以通过第三方机构官方统计数据来获取，但是数据统计往往会有滞后性，不要过度依赖。要学会用脚丈量的项目，学会和圈内人多聊，有一天你会发现自己对市场的感知度越来越强。

首先了解调研的内容，在调研之前你能够获取到哪些对你有用的东西。做好市场调研，主要有三大要点。

01

关注商品房政策

了解这个城市商品房政策，限购限贷政策等等。

中国楼市是政策市，政策是游戏规则，商品房政策里有限购，限贷，限售还有一些土地购置中条件要求。

1）限购政策，这个网上可以看到相关原文，这里面限购政策绝大多数城市都出现过。这里面一定要认真解读政策原文。

2）限贷政策，银行是有相关政策的，首套房二套房比例限制等等。主要针对购房者贷款条件进行限制，解读政策原文，了解首套房，二套房贷款比例，利率情况，认定方式，商贷与公积金区别等，每个地方也都是不一样的，一定要重点关注。

3）限售政策，这个要关注商品房购买后是否存在限售年限，什么条件下可以上市销售。

4）土地购置的相关要求：拿地时的售价要求，可售条件要求，限购购买人群要求。

再次强调下，一定要看政策原文，不要去看解读，很多解读带有偏颇，和政府原文有出入，而且滞后。

关注商品房市场

商品房市场是什么样？城市多少万人口？一年的供销量多少？了解这些问题后，才能对这块地形成的供应量有一个对比，才会对判断要不要拿这块地有个初步的感知。

房地产市场其实是调研里*为核心的部分。一般分为宏观，中观和微观市场。

宏观市场主要是宏观经济和城市发展层面。中观市场是房地产市场，微观市场是单一楼盘的市场表现，如产品，推广，客户等。

先说宏观市场，比如常见的GDP、人口、人均可支配收入等等。这些数据割裂看没什么意义，一定要和熟悉的城市进行对比，就知道新进入城市GDP和熟悉的城市之间的差距，通过宏观数据的指标判断城市发展怎么样。

城市发展情况是城市产业结构，大型央企，大型民营，一二三产业占比，有的城市会有“北进南拓”等城市规划的概念词汇等，虽然很多城市换届一任领导，可能会调整城市发展方向，但2-3年还是还是相对准确的，你知道了城市发展方向就会知道自己地块是否是城市未来的重心。

另外，一般市政府在什么地方，就会是*繁华的地方。看市政府财务局交通局等办公的场所会比较集中，这些对做城市判断就会很有帮助。

还有整个房地产的市场。比如说房地产市场的重心在供求关系上，一年能供出多少房子，销售成交货量，整个市场价格变化，趋势是什么……

整个市场可以划分板块，这个板块其实是我们自己划分的，并不是人为的一条界限，会有几个关键词把这个板块分清楚。

说清楚板块之后，再研究城市交通。比如三横四纵等，从城市中心到外面有几个高架桥或快速路去链接，中国绝大多数城市都是环线+发散网络这样去布置的，包括它的轨道交通，有无地铁，快速公交等都会对判断城市和区域的便利度提供很好的帮助。

整个市场的配套，比如CBD、大型医院、*等，这些对未来地块*有很大帮助，地段！地段！还是地段！好的地段会有很优质的配套支撑。差的地段其实并不是本身地差，可能是配套差。

还有看土地旁边未来规划是否有大型的基础设施修建，如医院、高铁站、*等，这也会形成非常好的利好。拿到地后，随着配套成熟，土地价值和房子都会不断攀升。

所以很多人买房子看未来，我们卖房子也会给他们描述一个未来，未来要建设什么，形成什么配套，对房价形成支撑等。

*后就是微观市场的部分。这部分主要讲面对一个楼盘或几个楼盘时，需要关注的问题。

主要有四部分：产品信息、市场表现、推广表现和客群信息。

*部分产品信息比较基础。如位置，坐落，面积，容积率，装修，园林等这些可以提前先了解到，现场无需再问，提高效率。通过基础信息研究有个基础的认知。

市场表现：在什么时候开盘，开盘销售情况，哪些房源户型滞销及原因等都可以归入市场表现。

推广信息：主要有媒体，户外，活动，自媒体，渠道等，这些主要看哪些有效的，哪些是有帮助的

客群信息：主要是客户工作地，生活地，家庭结构，付款方式，主要痛点需求等。你要问的是这个盘主流的客户需求等，那基本和你拿地块的主流客户范畴是比较接近的。

每个人在繁华的城市而拼搏

只为让生活变得更好

我们个人心里都有的目标

努力工作获得积蓄

便开始谋求稳妥的投资方式

哪种投资方式更安全收益更好

不动产投资是个较好的选择

投资一间商铺，无论出租或自用

都实为理想投资之选

投资一座房屋不管是投资还是自住

都是一种上上之选 

 （龙山中央商务区效果图）

商铺前景良好 地段成关键 

商铺属于耐久商品

收益的稳定性和回报率远高于住宅

而市场上的商铺又分为很多种

投资商铺与住宅不同

商铺不仅可以靠自营带来财富

还可以通过租赁、出售获得丰厚资产

投资或经营商铺，要有长远的目标

但是如何选择商铺才是关键中的关键

在龙山中央商务区选择商铺的不二法宝

（龙山中央商务区效果图）

双核商圈 社区底商优势明显 

选择商铺，首选底商

龙山中央商务区位于核心商业区

邻万达、星球两大商业综合体

   象山大道与深圳大道交汇处

属于绝 佳地段开拓商业版图

大社区底商带来多种投资选择

我们为什么要选择社区底商？

社区底商会给投资者

带来哪些更多的收益优势呢？

（龙山中央商务区效果图） 

独立多元业态 降低投资门 

底商在结构与使用上均具独立性

不受整体规划的限制

可以租赁给不同商家、不同行业

获取收益，增加回报率

商铺面积拥有多种选择，满足不同需求

进一步降低投资门槛，利于起步投资

大型成熟社区 稳定消费客  

底商依托大型成熟社区，客户基础大

由于社区不断成熟及周边配套增加

客流正增长，收益逐年增高

龙山中央商务区拥有巨大客流量

面向小区1万余名业主成就稳定客群

周边*环绕带来巨大消费群

客流量只会越来越大，保障底商收益

（龙山中央商务区效果图）

龙山中央商务区，倾力呈现体验式风情街旺铺

双核商圈融汇多元业态，集娱乐商务为一体

选择一间商铺，开启属于自己的品质生活！

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