项目户型到底是怎么出炉的？原来这么复杂！时代华庭

来源：吉屋网 2020-06-10 16:42:20

开发商的户型，要实现产品竞争力、*化提高溢价，到底如何出来的？

户型设计是各方的博弈

户型的重要性，不言而喻，一方面户型作为开发商出售的产品，代表了开发商的产品竞争力，要承担与本区域其他开发商的PK的重担；另一方面，由于各个地块规划条件、场地条件、日照和消防因素的不同，户型的设计并不能100%实现开发商的需求，比如我们都知道多面宽、短进深可以实现良好的溢价卖点，但是由于场地水平向间距、日照、消防的要求，很可能你需求的四面宽户型不得不压缩成三面宽。

近年来，由于建筑产业化的力度越来越大导致户型标准化的要求越来越强烈，产业化的特点之一便是户型标准化，户型的标准化一方面可以降低产业化部品部件带来的成本增加，另一方面可以提高开发商快周转，降低设计、招采、招标及交房的风险，但是户型标准化也带来了产品的迭代慢，甚至缺乏必要的差异性，降低户型的竞争力。

户型的设计，是一场悄无声息的博弈，这里面的主角很多：政府、开发商、竞争对手、地块条件、小业主、当地习俗等，每个主角都要登场表演，实现利益均衡*重要。

户型设计，始于调研

户型调研，可以认为是前期定位分析，分为三部分内容：市场环境分析、客户特征、对手优劣势，三部分的*终目的就是，寻找市场机会、找准客户来源、打击对手弱点。

一、市场环境分析

中国的房地产市场环境，始终在做仰卧起坐，一会标准化，提高周转速度，一会慢下来，活下去，跟对市场脚步的难度堪比中了500万彩票，比如今年9月底之前，济南市场业主托关系买房子，10月初市场迅速冷冻，开发商提柴米油盐求业主来售楼处，市场环境变化速度比翻脸还快。

这种大环境是很难改变，并不意味着开发商不研究市场变化，市场虽然变化，但也有内在的规律性。

市场研究可以针对：区位及周边交通调研、周边配套景观资源、未来地区规划前景、本区域人口总量、经济发展状况、市场主流产品配置等等。

二、客源分析

地产黄金时代，盖个售楼处即预售时代一去不复返，白银时代是一个买方市场，找客户而不是坐等客户上门，所以客户在哪里，客户需求什么，是需要认真的研究。

客源的种类很多，比如外来务工、学生毕业等首次置业的刚需客户，比如旧城改造的棚改客户，比如二改、再改的客户，比如为了上学的客户等等，区分业主的来源才能重点打造产品卖点。

客源的种类直接决定了户型的种类和面积段：

一线及热点二线等土地市场比较紧缺的城市，基本上呈现出高地价、高总价的“双高”特征，户型虽小但是刚需盘面积、刚改盘功能需求是这些城市的需求；三四线城市，这些区域尚未形成双高局面，所以这些地区的业主面积需求差别很大，他们对大面积的户型需求更高，城市之间、板块之间、项目之间的分化越来越严重，需要区别分析。

户型设计，终于产品落位

基于上述分析，项目的市场、客群、面积段、竞品对手等都基本上搞定，一切虚头巴脑的东西甩到身后，户型设计要落到具体项目上，这里要做三件事情，熟悉公司的产品、满足前期策划户型配比、户型与项目现金流互配。

一、熟悉公司的产品

很多大开发商都具有自己的研发机构，户型也形成了一套完善的体系，公司的产品体系要运用到自己的项目中，一是能保证快周转，二是减少设计风险，降低成本造价，三是满足公司的品牌输出一致性，比如金茂智能化体系、朗诗的绿色健康智能体系等等。

二、满足户型配比

三、户型与项目现金流适配

户型的面积段、配比要求等等，其*终目的是要满足公司现金流的需要，满足公司的经营需求。

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