广深的人口压力如何能撑住房价？未来人口是房地产市场发展的重要因素

城镇化阶段进入到了下半场，未来有人，城市才有更好的发展前途，这也是各大城市上演抢人大战的基本逻辑。对于房地产市场而言，也是一样的道理，人口流入多的地方，买房的需求自然也会多一些，而土地越少的，供给任务完成的压力也越大，而价格始终是由供需所决定的。

广州深圳未来的房价前景，也许可以从人口规划上窥见一斑。

17日《广州市国土空间总体规划(2018-2035年)》草案公示，根据规划，到2035年，广州将建成国际大都市，常住人口规模在2000万人左右，实际按照2500万左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。广州面积是7434平方公里。

2018年，广州常住人口突破1490万人，离2000万的目标还有510万的距离。这意味着，未来17年，广州每年还要抢30万人才能达到目标。

在常住人口增量上，广州是仅次于深圳的，在全国排名第二，过去四年，广州常住人口增量分别达到42.06万人、54.24万人、45.49万人和40.6万人。增量非常喜人。

广州从去年十一开始还降低了*条件。

根据规划，2035年，广州将新增城镇住房200万套以上，租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%。

这意味着，未来17年，每年广州将新增住房12万套，其中商品房规模超过8万套。按照每户3人的标准来看，住房增量与人口增量基本相当。

但这只是增量人口，还得考虑存量人口的住房需求是否已经解决了呢？

2016年-2018年，按照中原地产统计，广州年均新房成交量为9.9万套，近八年来，只有2011、2014年、2018年调整年份的成交量低于8万套，其余均在9万套以上，所以每年供应8万套，其实供给量并不算多。

深圳作出的规划是，到 2035 年人口达到 1800 万，去年深圳常住人口1302.66万人，大概还有500万的空间，跟广州任务一样，每年要增加30万。

但深圳的人口增量比广州还要更快，过去四年，深圳连续增加了60万、52.97万、61.99万、49.83万。

目前深圳还把*门槛放的很低，大专就能*，所以吸纳的人数*多，再加上在一线城市中，北京上海*门槛太高，深圳高新技术产业又多，从收入上来说也比广州更高，产业结构比广州更能吸引人，所以高端人才首先选择流向深圳，人才结构也比较好。

深圳城市总面积1996.85平方公里，深圳不及广州的1/3。目前，广州土地开发强度不到30%，而深圳接近50%，已到达警戒线。

到 2035 年，深圳计划新增 170万套住房，其中保障性住房和租赁房占比 60%，市场商品房仅占40%。

换句话说，未来17年，深圳只能提供68万套商品住宅，平均每年只有4万套。

其实，说实话，深圳每年要是能提供4万套，也算不错了，就怕这4万套都供不出来。因为过去三年都没有达到这个数。

2016年深圳新建住宅预售套数38321套，同比减少39.9%；2017年预售套数27324套，同比减少28.7%；2018年预售套数38158套，同比增加39.7%。

因为深圳确实是人多地少的城市，跟北上广比起来，每年出让的住宅用地少的可怜。

这样看来广深两地还是有一定焦虑的人口流入压力，而江门目前人口增长也十分理想，那目前江门有哪些楼盘值得买呢？

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