利好持续释放 2024年楼市将有哪些新变化？大咖这么说

据吉屋网监视惠民之家数据得知，2023年，房地产市场经历两年的深度调整后，购房者置业情绪、企业端市场信心尚未完全扭转。在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地。自2023年7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”后，多部委积极落地具体措施，各地的限制性政策也逐步优化，房地产行业真正迎来政策底。过去一年，楼市利好持续释放，展望2024年，市场将有哪些新变化？在这新旧交替的时间节点上，相关业内专家日前接受记者采访，以专业的视角分析楼市。  

■中指研究院常务副院长黄瑜:  

2024年广深楼市有望恢复带动珠三角市场企稳  

2023年全国房地产市场整体呈现几个特点：一是市场调整态势未改，整体仍处于筑底阶段，居民的就业收入状况及预期尚未完全恢复、房价下跌预期较强等是主要影响因素，其中现房销售好于期房，二手房成交表现好于新房；二是新房价格整体稳定，但二手房价格持续下跌，百城中97个城市累计下跌，截至11月已连续6个月环比下跌城市数量超90个；三是7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，各地政策持续发力，多数城市限制性政策已基本取消，核心城市优化政策力度不断加大，年底京沪大力度优化楼市政策，有助于推动全国市场加快筑底企稳；同时行业持续探索新发展模式，“三大工程”成稳投资重要抓手；四是土地市场整体低迷态势未改，300城住宅用地供求规模同比降幅均超20%，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力。五是房企销售业绩继续下滑，融资环境改善不明显，房企整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，房地产企业风险蔓延。  

展望2024年，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。供给端开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交规模大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，开发投资额与2023年基本持平。  

2023年珠三角9城房地产市场普遍表现较弱，根据中指数据，2023年1-11月，仅广州、惠州在2022年同期低基数下新房累计销售面积同比增长，其余城市均下降，房地产市场整体仍处于调整通道。  

当前多数城市限制性政策已完全放开，短期或难以通过调整政策带动市场活跃度回升，更多需要依靠广州、深圳市场回暖带动珠三角整体市场情绪修复。2024年广州、深圳楼市政策仍有进一步优化空间，如因区施策进一步优化限购、调整非本地户籍购房条件限制、降低交易税费等，将进一步促进广州、深圳市场活跃度提升。另外，2024年“三大工程”将逐渐推进落地，珠三角作为国内城市更新政策落实的先行地，城中村规模较大，随着配套政策的进一步细化落实，城中村改造进程有望加快，从而对市场恢复形成有利支撑。综合来看，2024年广州、深圳房地产市场有望逐渐筑底恢复，从而带动珠三角整体市场企稳。  

从中长期来看，珠三角9城产业优势突出，对外来人口依然具备较强吸引力。2023年12月20日，广东省人民政府印发广州、深圳、珠三角等都市圈发展规划，以广州、深圳等核心城市为中心，带动都市圈内城市协同发展，预计珠三角城市群在经济实力、人口规模等方面仍将发挥优势，未来房地产市场仍具备较大发展潜力。  

■易居研究院研究总监严跃进：  

当前房地产市场回升向好的态势已明确  

从房地产热点、难点和重点问题来说，2023年发生了很多重要事件，且部分是过去几年没有出现过的。第一，对于房地产市场的历史性定调出现了，即中央政治局首次提出房地产市场发生了供求关系重大变化。这个判断对2023年明确房地产市场的历史阶段性位置具有非常大的启发，也对后续调整优化房地产政策的一系列动作产生了重大影响。第二，2023年对于一些新情况和新问题做了积极工作，也取得了良好成绩，主要包括保交楼工作取得了积极的进展、房企债务问题得到较好的化解、房地产市场提振取得了企稳等表现。第三，2023年对于购房者或民生方面的工作取得了积极成果，其中购房方面落实了金融、财政和行政方面的各类宽松政策，尤其是一线城市认房不认贷政策出台，市场预期非常好。同时在存量房贷降低利率方面也取得了积极的成果，属于具有创新性和突破性的一项工作。第四，市场表现方面，2023年总体上表现出先高后低再稳的走势，总体上下半年一系列政策持续发力，对于房地产市场的企稳和购房者信心提振等都有积极的作用，当然基础还需要进一步巩固。  

在此背景下，房企面临三个重要机会。第一，社会政治地位提高，尤其是此前民营经济金融政策中提及，要从民营企业贡献的角度理解金融工作。房地产领域也是一样，要从民营房企积极贡献的角度理解各类融资支持工作。第二，为出险房企正名，尤其是房企实际上面临一个困惑，即爆雷企业或资金断裂的说法，其实使得房企的经营环境变差，市场信任度也降低到较低水平。所以对于此类房企正名，体现了预期引导、舆论环境优化和营商环境优化的重要导向。第三，金融支持力度进一步加大。从近期各地的反馈情况看，实际上动作节奏较快，这说明各银行在调研的基础上，主动发力提前发力，主动为房企的各类金融工作提供资金支持。  

对于房地产市场的走势预测，我们认为当前房地产市场回升向好的态势是明确的，同时基础还需要巩固。第一，房地产市场的回升向好，和房地产自身的供求关系、整个经济形势等都有关系。从供求关系来看，当前积极做调整，尤其是压抑的住房消费需求在持续释放，同时二手房交易上升，也使得新房交易后续面临一波改善型住房需求。第二，从指标方面看，我们认为总体是“需求方面的指标先行、供给方面的指标跟进”的情况，尤其是2024年新房交易依然会有较好的行情，得益于预期转好、刚需和改善型住房需求充足等因素。而随着交易数据的提振，价格方面总体上保持平稳，尤其是一些好房源的价格会稳定。第三，购房者信心会增加，2023年下半年其实信心开始修复，预计到了2024年此类信心会进一步修复。叠加保交楼等利好消息，购房者入市节奏会加快。第四，一些既有的政策效应会陆续释放，客观上都对房地产市场发展产生积极的影响，进一步增强政策带动市场复苏的动力。  

■惠州中原地产总经理徐智勇：  

深圳都市圈加持惠州楼市将重新进入上升通道  

过去的一年，惠州楼市随全国楼市大势继续呈现出调整的态势。但放在全国来看，惠州房地产市场的表现还是不错。根据惠州中原地产的实时成交监测，惠州房地产市场成交量在2023年2-3月份有力复苏。虽然后续几个月内市场再度波动，但在国家对房地产调控政策不断优化及不断出台保交楼措施等利好的促动下，年底市场成交出现了翘尾行情。总体来看，2023年房地产市场经过两年多的深度调整，利空已出尽，利好渐现。我们认为市场底部已现，房地产将进入新的周期。  

在全国各城市的房地产市场松绑的政策已基本全部落地的背景下，对于2024年惠州楼市，我们认为这将是房地产市场新周期的元年。这一年，惠州房地产市场在深圳都市圈的大规划中将得以恢复性的增长。  

惠州房地产市场经过几年超高速发展，我们认为这样的发展本身就是非正常市场行为，比如说突出未来预期效果、夸大的投资属性、城市远郊地产大开发等等。虽然今年楼市经历了重大调整，但也需注意到惠州的刚需市场仍十分强劲。政策利好频出、惠州政府大力提升配套，再加上近期深圳都市圈规划的加持，我们认为2024年惠州房地产市场的成交量将会一改前两年的情况，重新进入上升通道。  

政策驱动，先立后破带动楼市向好。中央经济会议明确提出2024年投资、消费双驱动，相信中国经济一定能克服困难、重回稳定增长的发展之路，而房地产作为大宗交易品，受宏观经济影响巨大，良好的宏观经济环境是楼市向好的重要基石。同时“先立后破”对楼市的复苏有巨大的指引作用，即在保证现有楼市稳定运行的前提下（如安全交楼、房住不炒等），构建未来新型房地产市场。所以，进入2024年，置业者买楼将会有更好的经济基础及权益保障，这对置业信心有着极大的促动作用。  

逆市成交显示惠州刚需强劲。中原监测显示，2023年30个重点监测城市二手房全年累计成交面积约18162万平方米，同比增长33%，而惠州2023年二手房成交将达450万平方米左右，同比增长超70%。同时从一手房成交的情况来看，全国主要城市成交量与去年相比，仅上升1.38%，但惠州一手房网签数年度统计将超600万平方米，网签成交同比增长率相当于全国主要城市平均上升率的3倍以上。换而言之，惠州2023年一二手成交总量将超过1000万平方米，惠州的网签成交量在广东省也仅次于广佛，这对于在深度调整中的各城市楼市而言是难能可贵的。从购买需求来看，2023年首次置业、改善需求的客户是成交的绝对主力，这也说明惠州楼市的需求十分强劲，即使在淡市，仍促成了过千万平方米的巨量成交，随着信心的恢复，未来成交量将更有保证。  

有效供应紧缩促市场企稳。由于近两年多来，市场深度调整，新开工项目不足，截至到目前为止，系统显示惠州新房市场存量（未网签面积）1529万平方米，相比2022年底减少了278万平方米，库存大幅度减少。若我们与供不应求的2018进行对比，2018年底系统显示惠州新房市场存量1276万平方米，现在的存量也仅比供不应求的2018年多出253万平方米，同时目前住宅新增开工量也大大低于前几年，所以在2024年，惠州新房市场的有效供应会进一步减少，同时二手房笋盘经过大量消化后也将逐渐回归市场价，这将对惠州房地产市场企稳回升起到巨大的作用。  

深圳都市圈规划发布，惠州迎发展新契机。深圳都市圈规划的发布，标志着民意所向的“深莞惠一体化”正在逐步实现。根据规划纲要，深莞惠未来将在高新产业、交通等各方面各自定位发展，惠州也将在这规划背景下，充分发挥自身的资源优势，迎来快速发展的阶段。经济的发展、交通的一体化、良好的空间资源将为惠州房地产市场的长远健康发展提供持续的动力与广阔的沃土。  

所以，我们认为经过两年半年深度调整，2024年惠州将在众多利好的促动下，将迎来新一轮地产周期，一句话概括“底部已现、否极泰来”。  

■翔顺惠州公司总经理关国永：  

越来越多人才选择惠州为楼市发展提供坚实支撑  

在经历长达两年多的市场超调后，随着供需两端政策的协同发力，房地产行业“有利因素”正在不断积聚，为行业的发展注入了更多信心和动力。2023年惠州房地产市场同样迎来“限售3改1”“认房不认贷”“13条楼市新规”等一系列利好政策的落地，满足条件的购房市民首付成本、信贷利率大幅降低，对于提振楼市信心以及促进房地产市场发展具有积极作用。  

而房地产市场短期看政策，长期看人口。根据第七次全国人口普查数据，惠州全市常住人口约为604万人，与2010年第六次全国人口普查的约460万人相比，十年共增加约144万人，增长31.45%，年平均增长率为2.77%，是广东乃至全国主要的人口增量城市之一。与此同时，近年来，惠州深入实施人才强市战略，拿出真金白银、真情实意引才、育才、留才、用才，支持更多人才到惠州安居乐业。随着粤港澳大湾区建设纵深推进和创新创业及人才环境的不断优化，越来越多人才选择惠州，前来工作生活或创新创业。数据显示，目前惠州人才总量超130万人，过去一年，惠州引进了超7万名各类青年人才。人口的增长，人才的到来，为惠州房地产市场健康发展提供了坚实支撑。  

提供舒心满意的居住环境，对于吸引人才来惠州长久工作、生活至关重要。房企作为城市建设的重要参与者，人们美好居所的创造者，在保障人才安居的过程中，有义不容辞的责任。当下，越来越多的人开始关注住房品质与人居体验，房企在房子品质打造、交付、配套等维度需要倾注更多的心血和成本，护航人们的安居梦。  

翔顺花园位于惠州的主城区，“家门口”就是龙丰城轨站，半小时衔接深莞跨城生活。翔顺花园在惠州五中学区规划范围内，强大的教育资源和丰富商业配套，这也是翔顺花园主要市场竞争力。  

翔顺集团和惠州子公司一直看好惠州的城市发展，积极承担企业责任，2023年5月份翔顺惠州公司拿下新地块后，7月份新地块翔顺金凯华府项目立即开工；2023年1/5/6/11栋提前交付，项目的配套也是持续在兑现，6月份麦当劳签约进驻翔顺花园，希尔斯幼儿园9月开业，这些都是因为翔顺强大的企业实力、对客户负责任的态度以及深耕惠州的决心。翔顺成立到现在已经32载，超500万㎡的开发体量，始终以坚持不懈的匠心，不断实现高质量的产品兑现，让每一位业主都不负期待。  

2023年以来，中央已多次在重要会议中强调积极推进“三大工程”建设，保障房实施策略也有望逐渐明晰。随着配售型保障房政策不断落实，未来对商品住房市场的限制性政策预计将减少，市场和保障的关系将会逐渐理顺，商品住房能够逐渐回归商品属性，高质量、好区位、好服务的新房项目依然具备市场潜力。翔顺将始终坚持诚信做人、客户至上的企业宗旨，不断为惠州居民提供更好的服务以及产品。我们始终对惠州楼市充满信心。  

• 利好持续释放 2024年楼市将有哪些新变化？大咖这么说