怀化市不动产登记中心案例汇编

一、关于“两证合一”办理问题

怀化某公司法人代表张某某于97年取得怀国用（97）字第47号出让国有土地使用证，土地用途为商服，使用权面积1232.9平方米，房产证于1996年办理至公司名下，建筑面积4140.87平方米，房产证上备注法人代表为张某某。因土地使用权终止日期至2015年12月24日，已到期，该公司申请换发不动产权证。

 1、该宗业务如何办理？

 2、公司提出其营业执照已被注销，在法人、股东不变的情况下，可否在工商重新注册同名的公司，持新的营业执照办理相关手续？

 3、两证权利人名称不一致，现两个公司均已注销，无法提供工商注册登记资料，如果法人为同一人的情况下，可否两证合一办理至同一权利人名下？

意见：

1、根据《物权法》第149条的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律规定办理......。”及国土资源部办公厅《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）："......在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：一、不需要提出续期申请。二、不收取费用。三、正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。

  以上法律法规只规定了住宅用地使用期限到期的处理方式，但该公司使用的国有土地的土地用途为商服，因此该宗地需到我局地产科办理土地使用权出让年限延期手续并交纳土地出让金，才能办理不动产登记。

2、企业被注销不能在原公司名下。企业营业执照被吊销后，至注销登记前可以办理在原企业名下。原因：（1）营业执照被吊销并不意味着企业法人的终止。（2）企业法人被吊销营业执照后，其行政主体资格仍然存在。（3）企业法人被吊销营业执照后，其诉讼主体资格仍然存在。

3、可以办理，对是否涉税事宜，需税务局网上推送给我中心并提供相应票据。

二、 协助人民法院办理转移登记后，不动产权证如何领取问题

2017年一笔关于法院判决后要求我登记机关协助执行转移登记业务。房屋所有权证包含两套住房，土地经查询分摊面积对应这两套住房。法院判决一套住房给第三人，原产权人还剩余一套住房。

问题：剩余的一套住房经登记变成了不动产权证书。这本剩余的不动产权证确定谁来领证？或存放何处？

意见：

协助执行转移登记后，属于原产权人名下的剩余不动产权证应当存放于该业务档案内，系统内备注该房产证中的××房产已经被人民法院判决转移至××名下，该证应由房屋所有权人领取。

三、有关查（解）封新、旧系统中存在的问题

1、土地查封的查询项只有宗地代码和不动产权证号，没有权利人查询项，很多土地无法查询，也就无法查封。后来技术公司添加了土地证信息补录，但是协助执行书上土地证信息有限，操作有难度。

2、房产的解封登记在原房产局受理的，但不动产新系统的数据一直未更新，仍然显示为查封状态，业务窗口无法办理业务。

3、原查封数据在新系统中没有有效对接，不能对相关数据做出限制。

4、轮候查封时原来的房产的查封无显示， 查封次数还是0次，查封顺位也不对。

意见：

1、土地查封必须查询系统内的土地档案信息和历史档案信息才能确定，如果没有相关信息的，可以通过会审决定。

2、解封的房产需提供原银行的原始还款证明或是其他证明，由信息档案科在系统内解除查封状态，法院查封有效期为三年，三年后没有续查封的，查封自动失效。

3、系统内已将法规、档案信息科、创思科公司共同将抵押档案全部整理，可以在系统内查询解决。

四、私立幼儿园能否办理预抵押登记

胡某购买了怀化某房地产公司开发的小区内1栋4层楼的房屋（独栋），房屋面积为2580㎡。该房屋规划设计用途为幼儿园，商品房买卖合同用途为商业（幼儿园）。现胡某提出申请为该栋房屋办理不动产预抵押登记。

分析：

1.根据《担保法》第37条第3项、《物权法》第184条规定：*、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。（主要指教室、宿舍、食堂、体育设施、实验设施、游戏设施等）

2. 2002年颁布的《中华人民共和国民办教育促进法》第3条规定：民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。私立幼儿园属于民办教育事业，属于公益性事业，因此适用《物权法》第184条的规定，其教育设施不得抵押。

3. *人民法院2000年12月8日发布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释［2000］44号）第53条指出“*、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定有效”。

结论：

根据以上相关法律依据，私立幼儿园不能办理预抵押登记。但土地用途为商住的，可以办理抵押登记。在办证时注明土地用途商住，房屋用途幼儿园。抵押的土地范围只能限定在教育设施、医疗卫生设施等社会公益设施占地以外的土地，而且*、医院只能利用这些土地资产为自身债务设定抵押，而不能为其他人提供担保。

五、陈某余个人首次登记

1996年1月8日，陈某生、刘某成等28户办理了证号为怀国用96字第7号国有划拨土地使用证，用途为商服，使用权面积为1257.8平方米。陈某余于2001年向该28户购买了用途为综合的私有房产三套，并办理了房屋所有产权证，但未办理土地使用证，现陈光余申请办理不动产权证。

因该宗土地土地权利人为28户，现土地使用证遗失，按照规定，土地使用证的挂失、补办需28户共同申请，但28户因各种原因不能面签。22年内多户已经多次转让，权利人已改变。如何为陈某余办理不动权证？

意见： 

查询该发证档案，将陈某余三套房屋所有权证对应的土地使用权（土地分摊面积）挂失、注销，在怀化市国土资源局门户网、该栋房屋所在小区公告15天后，若无任何异议，待陈某余办理好划拨转出让交纳土地出让金及出让契税后为其办理不动产权证。

六、土地查封后能否办理预告、预抵押登记

土地被查封后，该宗地上已取得商品房预售许可证及开发商已开盘预售的房屋能否办理预告、预抵押登记？

建议：

按照*人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发〔2004〕5号）第二十二条“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”

七、有关权利人死亡后产权证遗失，继承人申请办证过程中的相关问题

2017年9月18日受理了吴某某继承业务,原权利人吴某某于2017年8月15日办理了继承公证书,8月16日在怀化日 报上刊登了挂失声明,声明该证因遗失作废,并于9月15日在登记一科办理了挂失手续（因产权人死亡,故未补办不动产证书）。继承人凭挂失声明、公证书，挂失资料等相关法律规定的办证要件来申请继承登记。

疑问：继承人吴某某已经在怀化日 报上刊登了遗失作废的声明，该证已作废，是否凭挂失声明，可以办理继承手续，请规范明确。

意见：

经办人应当依照法定程序先办理挂失，在法定公示期满后，可由继承人代为申请补办相关手续，补办之后，再按继承业务程序办理转移过户登记手续。

八、关于土地信息查询需要注意的事项

当在历史土地信息查询时，出现多条同证号土地数据时，如下图：

出现上图情况，因为系统每一条信息作为一条档案信息，所以必须每一条数据都需要查看是否有抵押与查封信息。现没有数据整理，可能有些档案信息上有些显示查封有些没有显示，所以必须每一条记录查询。

九、关于土地使用权年限问题

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定土地使用权出让*年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

注意事项：

1、终止日期一定要填写正确。

2、推算土地使用权起止年限只能是整数，即用途为住宅，终止日期是2056年6月25日，那么起止日期就是2006年6月26日或者是1996年6月26日，不会是2053年、2052年，只能取10的整倍数，即10、20、30、40年等。1996年出让土地很少，*填写2006年。

  3、虽然住宅用地是70年，但在土地使用制度改革时，1994年至2009年之间办理的出让手续，基本是50年。如果按照规定推算至1986年6月25日肯定不对，因为我市国土局是1987年才成立的。不要犯逻辑错误。

十、关于规范原房屋用途与土地用途登记不一致等有关问题的通知

我中心在办理业务过程中遇到了房屋用途与土地用途不一致等问题,这些问题是在实施不动产登记以前因国土、

房产、规划等职能部门执行行业标准不一致产生的,现将以下规范如下：

1、房地产开发公司开发的住宅小区原土地用途为住宅用地的,但临街房屋用途登记为商业的,按商服用地补交土地价款后,将房屋、土地用途统一登记为商服(商业);

2、房地产开发公司开发的商业楼盘,房屋登记为住宅的,可直接将房屋用途更改为商服(商业);

3、房地产开发公司开发的住宅小区内的车库、柴棚,原土地用途登记为住宅用地,房屋用途登记为商业、柴棚杂房的,可将房屋用途登记为车库、其它用途；

4、房地产开发公司开发的住宅小区原土地用途为商住用地的,房屋用途登记为办公、仓储的,现土地用途、房屋用可按现用途登记为商服或住宅 。

十一、2020年登记过程有关问题注意事项

1、土地用途为住宅，但规划报建用途为商服用途的。不动产登记证书上的房产用途原则上全部只能办成住宅，特殊的除外，所有证上需注明：在办理分户、抵押转让手续时需补交出让金。

2、凭代理公证书来办理过户手续的，没有明确房产可以办到代理人名下，就不能办。但委托书里明确可以办到代理人名下，是可以办理到代理人名下的。民法总则第168条规定，代理人不得以代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理人的双方或者追认的除外。

3、2001年4月30日后取得的土地使用权的房地产开发公司分户、个人自建房、企事业单位首次转让分户的，均需核实容积率，容积率的核算由各科长负责。

4、村民安置区办理房地首次登记的，应该严格按照怀化市人民政府办公室《关于妥善处理怀化市城市规划区划地村民安置区建设历史遗留问题的通知》（怀政办发﹝2018﹞37号）。首先核容，容积率=总建筑面积÷土地证上的净地面积。如果容积率大于首次土地登记时的容积率，就需补交差价。核算好应交土地价款后，应缴纳一半的价款，再用资产做双倍抵押才能办理房地首次登记。

5、 已经取得两证或不动产权证的产权人，办理过户、出让手续，除央企、省属企业、上市公司、公安局、市委大院、教育、医疗机构外不需原单位签署“同意”意见。

6、有土地审批资料或者土地使用证的房改房、经济适用住房出让金标准为60%，全额集资房、其他普通住宅出让金标准为70%，没有土地审批资料或者土地使用证的按照100%收取土地出让金。原房屋所有权人已经死亡，由配偶（共同参加房改人）继承的，出让金标准按照60%征收，由子女或者已经转让给他人的，出让金均按照70%标准征收。

7、土地收益金的收取标准：房改房分户不需要缴纳土地收益金。全额集资房等分户需要按原购房款的1%（从原房产档案中调取，也可凭契税票中获得）缴纳。保留划拨性质来办理过户手续的，需凭现在完税单中的计税总额的1%交纳土地收益金。

十二、关于世某轩小区遗失补办存在的问题及处理意见

该宗地总占地面积10403.66平方米（15.61亩），由五块土地组成，具体情况如下：                      

地块一土地使用权人为彭某放等9户，于2009年取得怀国用2009第出489号国有土地使用证，使用权面积1324平方米，用途为住宅，终止日期至2079年6月12日止。

地块二土地使用权人为怀化市某某冲村民小组，于2009年取得怀国用2009第出488号国有土地使用证，使用权面积为3611平方米，用途为住宅，终止日期至2059年6月12日止。

地块三土地使用权人为怀化骏某房地产开发有限公司，于2009年取得怀国用2009第出390号国有土地使用证，使用权面积为4137.6平方米，用途为住宅，终止日期至2045年3月19日止。

地块四为该小区开发商超占某铁路集团公司使用的国有土地，权属争议至今未处理，土地面积为1214.73平方米。

地块五为国有空地，土地面积为116.33平方米，还未办理土地出让手续。

由于权利人保管不慎将三本国有土地使用权证遗失，并于2016年在怀化日 报刊登遗失声明。现地块一、二、三块土地权利人申请补办不动产权证。经测绘院实测，该小区未按土地证上的红线修建建筑物，导致房屋超出原红线并占用相邻地块土地使用权（详见附图）。

意见：

将该五块土地整体落宗，按原审批红线分别备注一、二、三块宗地土地使用面积，办理三本国有建设用地使用权不动产权证。

房地产开发公司完成以下手续后再办理国有建设用地使用权及房屋所有权（房地合一）首次登记：

1、三宗土地的使用权人统一为一家房地产开发企业；

2、将超占的铁路建设用地、无权属的国有土地1331.06平方米由房地产开发企业到国土局地产科办理出让手续缴纳土地出让金补签土地出让合同；

3、将三宗地的土地用途、使用年限统一。

十三、调整湖南某集团怀化置业有限公司“怀国用（2011）第出103号”国有土地使用证红线

湖南某集团怀化置业有限公司于2011年办理了怀国用（2011）第出103号国有土地使用证，发证面积为222901.11平方米（334.35亩），其中已办出让面积201322.24平方米（301.98亩），现该公司申请办理此红线范围内的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（房地合一）。落宗时发现原发证红线范围跨多栋房屋，红线与现状不符，导致无法落宗。

建议意见：

要求国土测绘院根据我中心权籍调查科实地调查结果，在保证总面积不变的情况下对发证红线进行调整，土地面积仍为222901.11平方米（334.35亩），湖南某集团怀化置业有限公司在调整的红线图上签章予以认可。再由我中心去函给市规划局、我局地产科将调整的红线情况予以函告。

十四、原怀化某公司职工房改房办理不动产权证存在的问题

原怀化某公司职工房改房已取得房屋所有权证但没有办理土地使用权分证的涉及到以下几个问题：

1、房产证已遗失、补证的问题：原房屋所有权人将房产证遗失，但产权已经转移，是否要将原证注销后再补办给原权利人。

2、房改房委托办证的问题：因房改房用户比较分散，如分别持房产证及土地使用证总证来办理不动产权证，需多次重复提交资料。

3、在办理出让过程中新旧地价执行问题

建议意见：

1、由原房屋所有人持身份证到我中心登记一科办理挂失、注销声明，由不动产中心在门户网站上将该信息刊登15个工作日后给原权利人补办房改房不动产权证。现房屋所有权人持原权利人的房改房不动产权证到中心办理转移登记。

2、由公司提供一份总情况说明，一份总委托书，将改革重组、委托时间、委托人、受托人、允许上市交易等问题一次性告之给我中心。

3、凡2020年3月25日前已已经受理的业务，按老的基准地价计算出让金，3月25日申请的均按照新的基准地价计算出让金。

十五、关于“新某某港湾”项目开发商对外销售房屋与土地用途不一致问题

现该项目在我中心登记二科申请土地分户，原房产证上用途为：住宅与商业两种。

土地用途为“住宅”，规划报建用途为“综合”。现开发商失联，业主代表申请办证。

意见：

房产用途与土地用途统一按住宅办理，同时在不动产权证备注栏注明：“原房屋用途为商业”，如需将房屋用途更改为商业，需到我局地产科补缴土地出让金。

十六、预告预抵押业务办理问题

我中心由分区域办理业务调整至分登记类型办理业务后，新办的预告预抵押业务是否需要开发商提供该项目的土地证信息？

意见：

需要开发商提供开发项目的土地使用证原件，我中心档案管理科将该项目的发证资料及出让资料等有关信息进行录入后再由登记四科办理预告预抵押业务。

十七、办理继承登记中存在的问题

在受理继承登记业务中，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三章第十四条规定，申请人只需提供关系证明、死亡证明、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配协议等相关证明，资料齐全后依法进行受理，不要求提供继承公证书。但当事人在受理后缴税时税务要求提供继承公证书，这样以来就违背一次告知原则，耽误办证时间，给办事群众造成不必要麻烦及负担。面对我部门与税务部门的不一致，请求领导与税务部门进行协商。

办事群众对我中心的继承登记公示提出异议，根据《不动产登记暂行条例实施细则》中继承没有明确规定需要公示，现要求我中心提供公示依据及公示目的。

会审建议：

继承人及相关权利人在我中心签署《继承具结书》、亲属关系证明、自愿放弃不动产继承权申请书等收件资料后，税务窗口凭我中心出具的《不动产业务受理通知书》就可直接办理。

十八、土地出让年限确定问题

该项目位于武陵路西侧，怀化市某都房地产开发有限公司(现更名为怀化某峰房地产开发有限公司)于2007年签订土地出让合同，出让面积19396平方米，批准容积率1.79。并于2007年办理国有土地使用证，证号为怀国用（2007）第出598号，起止日期2007年10月27日至2057年10月26日。经权籍调查确定超占土地红线面积187.22平方米，现该公司申请将187.22平方米土地使用权面积补办出让手续。如何确定187.22平方米土地使用权的终止年限和估价期日，上报会审。

会审建议：

1、与怀国用（2007）第出598号土地使用证年限一致（即2057年10月26日止），按现行时间为估价期日。

2、如出现类似情况，参照执行。

十九、关于如何确定商住用途的土地使用权中商业用地出让起止年限的问题

怀化市某置业有限公司于2008年以挂牌方式取得坐落于怀化市紫东路一宗土地使用权，出让审批表文号2008怀政地出字第148号，出让面积657180.66平方米，用途为商住，出让年限50年，起止时间2008年12月31日至2058年12月30日。

 怀化市某置业有限公司向我中心提出申请办理批量新建商品房买卖转移登记，因国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）土地利用现状分类二级类中没有商住用地类型, 需分别确定商业部分与住宅部分各自的起止年限，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：住宅用地70年，商业用地40年。该宗地中的商业用途起止年限如何确定？类似情况的还有湖南某凌房地产开发有限公司、怀化某宇房地产开发有限公司相关楼盘。

会审建议：

按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：商业用地40年登记（2008年12月31日至2048年12月30日。

二十、单方申请办理预告登记

该项目位于天星东路北侧、香洲路东侧。怀化市某雄房地产开发有限公司于2012年取得怀国用（2012）第1111号《国有土地使用权证》，土地用途为商住。经批准，该公司在该宗地块上修建了“某某城”14号楼项目并取得商品房预售许可证。买受人黄某萍于2017年7月14日与怀化市某雄房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买该项目412号房，建筑面积为52.64平方米，房屋总价款为157920元，买受人在签订商品房买卖合同时以一次性付款方式将总房款全部付清。同日也完成了商品房网上签约手续（网签合同编号：HH201707140006）。

经查实，该项目已主体竣工，但怀化市某雄房地产开发有限公司至今未配合买受人黄某萍前来办理房屋预告登记。至此，买受人黄某萍现向我中心单方申请办理房屋预申请办理房屋预告登记。

审查建议

依据国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号）中第15点“预告登记的设立”相关规定和《不动产登记暂行条例实施细则》第86条之规定，均明确预购商品房的预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记时，预购人可以单方申请预告登记。

综上，我科室认为，不动产预告登记的效力是保全权利的效力，预告登记不仅是双方行为，如开发商不积极配合、不履行约定，买受人可以依法单方申请预告登记，所需申请材料可按《不动产登记操作规范（试行）》规定收取。

本案会审疑义和处理建议：

1、开发公司在知晓黄某萍向我中心申请单方预告登记后，开发公司于9月2号向我中心来函提出异议。

   处理建议：从收件资料来看，黄某萍只完成了412号房网签合同签约，但未办理预告登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第82条之规定“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”本案中黄某萍只办理了412号房合同签约，尚未完成不动产登记簿登记。此时开发公司向我中心来函提出异议，依法可以不予登记。

2、2017年7月14日买受人黄某萍虽已签订网签合同，但住建部门未进行网签备案数据推送，受理人员在办理预告登记时无法提取相关数据。

处理建议：鉴于《怀化市商品房销售合同网上签约备案管理办法》怀房发〔2011〕43号第二条“本市市区范围内商品房销售合同网上签约和备案适用于本办法之规定”；第三条“怀化市房产局房政科负责商品房销售合同网上签约备案的组织实施及相关管理工作，信息中心负责提供网络技术支持”以及2020年我市三定方案均已明确我市商品房销售合同网上签约备案职能仍在住建部门。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第86条之规定“申请预告商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；……”

建议由买受人黄某萍向住建部门申请网签合同备案后，由住建部门完成数据推送，我中心工作人员再受理预告登记。

通过与开发公司沟通，类似买受人黄某萍此类情况的还有二十余户，是否都能参照黄某萍的办理方式单方申请办理预告登记。

 处理建议：在提交契税发票后，可以持网签合同申请单方预告登记，类似情况可以参照执行。

二十一、怀化某联房地产开发有限公司申请土地用途变更

土地使用人：怀化某发房地产开发公司，座落位置：迎丰东路富发大市场，宗地面积：24135.71平方米，用途：商服，使用权类型：出让，终止日期：2042年6月4日。2020年8月24日根据生效的法律文书(怀化市中级人民法院协助执行通知书（2018）湘12执恢32号之二、执行裁定书（2018）湘12执恢32号之四)在我中心申请了土地转移登记，将该宗地中的1、2、5号地块共计面积为4179.91平方米，执行裁定登记给怀化某联房地产开发有限公司。原该宗地的用途为商服，根据规划建筑方案设计，实际房屋用途为住宅和商业，怀化某联房地产开发有限公司申请将土地用途变更为商住用地并承诺因土地用途变更所产生的法律责任由怀化某联房地产开发有限公司自行负责，能否变更土地用途请会审。

会审结果：

使用期限不变，高用途变低用途，可以办理。

做评估报告（备案），如果价值高于原价值，需补交价款，如果低于原价值，不退差价。

二十二、关于原房产局移交至我中心未入库上架的资料如何处理，证书是否可以扫描？

档案信息科现在对未扫描的档案资料进行补扫，发现原房产局移交至我中心一批未入库上架的资料，该批资料未入库上架原因大致分为以下两种：

    1、系统显示已归档。因未缴税（含国税、契税），欠缺相关资料以及其他原因未将档案入库上架。

    2、该业务未录入系统、已打证、但未盖章。因未交费（含登记费、图纸费、维修基金等），相关资料不完善以及其他原因未将档案入库上架。

建议意见：

  1、系统显示已归档的业务，直接扫描该档案，并在系统内注明原因；

  2、未录入系统的业务、已出新证的，建议不进行补录，将资料退回重新受理。

二十三、土地实测面积超出发证面积能否保留划拨土地使用权性质的问题

基本情况：该不动产位于城中区梨园路。杨某华等九户于1999年8月23日办理了国有土地使用权证：鹤国用（99）字第099号，发证面积112平方米，土地用途为其他商服用地，使用权类型为划拨。该证已分出51.36平方米土地，该证剩余面积为60.64平方米。

现杨某华等六户申请办理土地分户，此六户房屋用途均为住宅。于办理过程中发现，经实测现土地实际使用面积为127.58平方米，超出原发证面积15.58平方米。

处理意见：

1、按现实际测量的土地使用权面积与总建筑面积，重新计算该宗地上所有房屋的土地分摊面积。在系统中设置提示，超占土地面积应分摊到每户并办理划拨转出让，未办理的房屋以及此前已办理的两户此后来我中心办理任何业务时，需按新的土地分摊面积办理不动产权证，并缴纳其分摊超占面积的土地出让金。

土地超占面积应以“现相应住宅基准地价×超占面积×100%”的方式缴纳土地出让金，并在不动产权证上备注：其中相应面积已办理出让手续。

二十四、土地用途为商业在办理继承时能否保留划拨土地使用权性质

该不动产位于怀化市鹤城区原芷江路557号私房。袁某保于1998年1月16日办理了房屋所有权证：怀市房证字第47831号，原发证面积376.6平方米，经实测建筑总面积为399.05平方米，于1999年10月15日出售门面一间，现建筑面积剩余354.14平方米，房屋用途为住宅及商业服务。2019年10月9日经权籍科确权该宗地为国有建设用地，该户为中心市场拆迁户，地籍调查表编号：4312022019100900002，实际用途为商住。袁某保于2005年7月3日去世，现其儿子袁某、袁某生申请办理继承101商业及201、301、401住房，并申请以划拨土地方式办理转移登记（继承）。依据怀政办发〔2019〕4号文件，“划拨土地上住房所有人可通过继承方式将住房转移给他人，土地使用权性质继续保留划拨的按不动产计税总额1％缴纳土地收益金。已取得房屋所有权证但未办理国有土地使用证的个人住房，经依法确定为国有土地后办理划拨不动产产权证。”根据继承人的申请，商业能否保留划拨性质办理转移登记（继承），能否按不动产计税总额1％缴纳收益金，现报会审。

会审意见：

可保留土地划拨性质办理继承，按计税总额1%缴纳收益金。

二十五、土地抵押中包含未分户8户房产能否单方办理土地分户基本情况

该不动产位于怀化市鹤城区芷江路茶园垅。彭某某于2001年10月18日办理了怀国用（2001）字第177-3号国有土地使用证，土地面积282.548平方米，土地用途为:综合用地（实际用途为商住用地），使用权类型:划拨。

根据房屋档案资料内容，杨某某等8户分别与彭某满签订了房屋买卖合同书，并办理了房产转移登记，并取得了房屋所有权证（一间门面和八套住房），不知因何缘故双方一直未办理土地分户。

2019年彭某某以自己名下00040418号房屋所有权证（内含三间门面、四套住房）及怀国用（2001）字第177-3号国有土地使用证(土地面积:282.548平方米)为抵押物向湖南某银行股份有限公司泸阳支行抵押贷款，贷款金额为:50 万元。当时彭某某就土地这块对应几套房号并没有作具体说明，银行和我中心受理人员依据彭某某提供的土地证面积办理了抵押。但依据测绘数据，彭某满7个房号所对应的土地分摊面积应为106.49平方米，剩余面积175.45平方米对应该地上其他房产的土地面积，彭某某所抵押的土地面积不应为：282.548平方米。

经与银行沟通回复：1、买卖双方协调；2、走司法程序强制执行。

会审意见：

1、根据房随地走的原则，房产已转移，针对土地未转移的问题，原中心会审意见是：现房屋所有权人可以单方直接申请办理土地转移手续”。

1、土地证处于抵押状态，可以单方申请办理土地分户。

2、将土地分户办理结果去函告知银行。

二十六、关于撤销湘(2020)怀化市不动产权第0007147号不动产权证的有关问题

尹某明、尹某梅等7人于2020年4月15日出具了1982年自留山林权使用证(存根)、鹤城区人民政府处理决定书、怀化市中级人民法院行政判决书、湖南省高级人民法院行政判决书、黄金坳镇汪家村村组证明、怀化市人民政府行政复议决定书、怀化市不动产登记中心公告等相关材料以继承的方式办理了林权变更登记（湘(2020)怀化市不动产权第0007147号不动产权证）。

 2020年6月5日怀化市鹤城区某某村1组不服向市人民政府申请行政复议，我局在2020年6月11日作出行政复议答复书，市司法局于2020年6月30日下达了《关于自行纠正行政行为的建议函》建议我局依法自行纠正。其理由如下：

一、认为根据《村民委员会组织法》第二十八条规定“属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布，召开村民小组会议，参会人员必须有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户主代表参加，形成由到会人员过半数同意。故尹某明、尹某梅等7户向我中心出具的村组村委会的证明材料不具备法律依据。

二、可由某某村1组按照鹤城区人民政府处理决定书中关于林地所有权的内容在提交法定办证资料后，先将涉案林地所有权办理至某某村1组名下，然后由村组以土地承包经营权方式将土地承包给尹某明、尹某梅等7人。

会审意见：

 1、向尹某明、尹某海邓7人及某某村1组发出关于撤销湘(2020)怀化市不动产权第0007147号不动产权证行政听证告知书及其补正通知书；

2、待某某村1组补正材料后，撤销尹某明、尹某梅等7人办理的湘(2020)怀化市不动产权第0007147号不动产权证

二十七、通过法院拍卖房屋土地超占红线,超占现规划道路如何过户？

2019年6月25日宋某宏出具鹤城区人民法院执行裁定书及协助执行通知书来我中心办理过户手续，执行事项为：“一、将被执行人怀化市某某林场所有的某大厦临街产权证号为：hf63132、土地使用证：怀国用（99）字第211号中的209、210二个门面过户至宋某宏名下。二、解除对被执行人怀化市某某林场所有的怀林大厦临街产权证号为：hf63132中的209、210门面的查封”。

一、基本情况

被执行房屋坐落怀化市迎丰西路，系怀化市某林场劳动服务公司1989年12月修建，执行房屋209、210未办理房屋所有权证和国有土地使用权证分户 ，我中心在依照鹤城人民法院执行裁定书及协助执行通知书的执行事项受理过程中，现场实测发现该宗地超占土地红线面积170.50平方米，同时还超占了现规划道路面积80平方米导致被执行房产无法过户。

二、档案核查情况

经核查,怀化市某林场劳动服务公司于1988年取得编号为怀化市政城建（施）字第09号建筑许可证准予动工修建，核准建筑总面积5493平方米；该公司于1989年12月动工修建，并于1991年1月30日在原房产管理局申请办理初始登记取得证号为hf09223房屋所有权证，发证面积5355.55平方米。1997年扩建，1998年1月补办取得编号为工规字第9801026号建设工程规划许可证，规划许可建筑面积为459平方米（属补办手续）；1998年8月13日凭hf09223房屋所有权证、编号为工规字第 9801026号建设工程规划许可证及其他扩建相关材料以扩建变更方式向原房产管理局申请办理取得了证号为hf49474房屋所有权证，发证面积为6249.55平方米。后经多次分户变更，*后于1999年7月13日以变更登记方式向原房产管理局申请办理了证号为hf63132房屋产权证，发证面积为3364.34平方米。

会审意见：

1、依据档案体现办理房屋所有权证存有报建、规划档案资料，因历史久远，且存在扩建未超原规划线范围、现规划有所调整情况，本着尊重历史，建议坚持原登记机构颁发国有土地使用权和房屋所有权证原始有效。

2、为保障法院文书执行到位，建议土地超占部分共计250.50平方米按100%收缴出让金。

3、建议进行权籍调查，杜绝发生纠纷。

二十八、关于撤销全某云(湘(2019)怀化市不动产权第0013219号)不动产权证

当事人郭某旗于2020年10月21日来我市不动产登记中心申请撤销全某云怀化市河西大道以南火烧坡东侧(怀某新苑二期)2栋3204(湘(2019)怀化市不动产权第0013219号)不动产权证，并出具跟湖南怀化某某电力集团房地产开发有限公司2013年8月28日签订的商品房买卖合同、（2019）湘1202民初7033号怀化市鹤城区人民法院民事判决书、购房收据、物业费收据等材料。针对当事人提交的上述材料我科室立即开展调查核实工作，现将调查情况汇报如下：

一、基本情况

经调查，湖南怀化某某电力集团房地产开发有限公司开发的怀某新苑项目已纳入我市历史遗留问题范围内，怀某新苑二期业主委员会凭怀化市城区房地产开发历史遗留问题处理联席会议办公室文件、河西经区管委会批示的“请求确定怀某新苑二期业主委员会为办证主体的报告”、限期缴纳土地出让价款通知书、国家税务总局怀化经济开发区税务局*税务分局税务通知书、*税务分局责成提供纳税担保通知书、业主委员会备案证明及承诺书等相关材料于2019年1月30日向我局不动产登记中心申请办理不动产权证，我中心根据《怀化市中心城区国有土地房地产项目办证历史遗留问题处理办法》于2019年2月22日完成首次登记，并于2019年2月26日完成分户登记。同时查明，怀某新苑二期业主委员会办理(湘(2019)怀化市不动产权第0013219号)不动产权证时提交的网签商品房买卖合同签订主体双方为怀电新苑二期业主委员会和全某云。

二、调处经过

郭某旗于2019年11月21日向我中心申请办理异议登记，异议登记申请书表明早在2014年7月开发商已经交房给郭某旗，但因遗留问题，开发公司未能给郭某旗办理网签手续。2019年12月4日郭某家旗向鹤城区人民法院提起民事诉讼，2020年8月13日怀化市鹤城区人民法院作出民事判决书，法院认为：怀某新苑二期业主委员并非涉案房屋的开发商或所有人，主管机关根据实际情况授权其为办证主体，但并未授权其处置湖南怀化某某电力集团房地产开发有限公司财产，故按合同的成立要件判断怀某新苑二期业主委员会就涉案房屋与全某云签订的房屋买卖合同不成立。

三、处理建议

 综上所述，我科室结合本案实际经与局法规科会商一致建议如下 ：

依照《湖南省行政程序规定》*百六十二条规定，撤销全某云(湘(2019)怀化市不动产权第0013219号)不动产权证。