一二线楼市明显回暖，牛年走势仍需看政策影响

作者：同策研究院 汪恒

由于春节原因，2021年1月的70城房价数据推迟了一个礼拜公布。该月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市数量达到53个，较去年底的42个有明显上涨。而同期二手住宅价格指数环比上涨城市数量为49个，相较去年底的38个涨幅同样明显。数据表明部分城市房地产价格有启动迹象，一线城市已经开始出手调控，维持市场平稳。

分城市能级来看：

一线城市：二手房明显带动市场上涨

1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比去年底扩大0.3个百分点，涨幅已经连续两个月呈加速上涨态势。二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点，同样连续两个月保持加速上涨态势。由于一线城市普遍新房限价，新房价格上涨幅度明显低于二手房，而且除广州外，其余三个城市的新房环比增速在70个大中城市中并不靠前，但在二手房环比增速比较当中，深圳、广州和上海位居前三，而北京也排在第八，二手房市场明显带动了整个一线城市房地产市场。

同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨9.6%,，涨幅比上月扩大1.0个百分点。也同样呈现加速上涨态势。

从具体城市来看，广州新建商品住宅价格销售价格同环比涨幅均领涨一线城市，而二手住宅销售价格同环比涨幅目前深圳居首，深圳由于土地长期供应紧张，且人口大量流入，购房需求进入二手房市场，且二手房市场行政限制较少，很容易成为楼市上涨的引爆点。

二线城市：市场开始回暖

1月份，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比去年底扩大0.3个百分点，去年底是2020年二线城市二手房市场同环比价格增速的*点，本月这一涨幅扩大能否继续维持还是继续去年的下行态势仍需后续观察。

同比来看，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新房价格同比涨幅在连续20个月相同或回落后首次回升，而二手房价格同比涨幅继续小幅扩大。一线城市标杆效应可能已经开始带动二线城市楼市回暖，但是考虑近期密集出台的调控政策，这一势头能否延续也需继续观察。

三线城市：市场需求支撑不强

1月，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1%。同比来看，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和1.5%，涨幅比上月分别回落0.2和上涨了0.1个百分点，新房实现连续21个月相同或回落，但二手房在连续21个月相同或回落首次实现了增幅上升。由于三线城市新房仍是市场成交主力，这反映市场实际需求支撑不强。

三四线城市价格上涨乏力，一方面是产业基础薄弱，人口吸引能力弱，外加整体经济下行趋势明显，市场购房需求收缩。另一方面，1月份临近春节，往年是返乡购房的高峰期，但今年因为疫情防控强调就地过年，返乡人流大降，影响了三四线城市的市场表现。但个别三线城市依旧表现亮眼，1月金华新建商品住宅和二手住宅环比涨幅分别为1.2%和1.3%，前者位于70个城市中涨幅首位，后者位于第4位。同时35个三线城市的区域分化趋势仍在延续，东部城市价格同环比涨幅表现普遍优于东北、中西部城市，市场分化或将成为常态。

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