2020年楼市红火，销售额达17万亿

2020年，热点城市楼市火爆依旧，年内商品房成交超17万亿元，“碧万恒”再度大卖，房价涨幅出现明显城市分化。而随着年末调控政策的逐步显效逐渐趋于平稳，2021年市场将如何表现？

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楼市一年成交17万亿元

国家统计局数据显示，2020年商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%，增速比上年有所提升。同时2020年全国商品房销售额173613亿元，增长8.7%。商品房均价接近1万元。

（数据来源：东方财富Choice数据）

2020年北京、上海、深圳、广州、杭州五个城市的楼市成交稳步升温。根据平安证券的数据，过去的一年里核心五城新房成交4684万平，同比增长10%。二手房成交6275万平，同比增长27%。其中，广州、深圳、北京的新房成交面积分别同比增长28%、21%、12%，速相对靠前，而上海、深圳、杭州二手房成交分别同比增长34%、29%、22%，增速相对靠前。

受益于流动性宽松、疫情积压及投资保值需求释放、2019年豪宅税放开与粤港澳大湾区地位提升等，2020年深圳新房、二手房成交分别同比增长21%、29%，二手住宅价格涨幅在70个大中城市中排名靠前。而随着“715”新政出台，下半年深圳二手住宅成交与价格涨幅有所回落。

另一个楼市热点城市则是上海。同样受益于流动性宽松，以及深圳等热点城市楼市带动，加上2018-2019年上海楼市已经历调整、部分积压需求释放，叠加上海于2020年3月开始施行“民办摇号”政策，带动学区 房需求增加，多重因素推动下2020年上海楼市明显复苏，全年新房、二手房成交同比增长3%、34%。

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房价涨跌分化加剧

国家统计局的数据显示，一年来，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，一个持平，26个城市出现下跌。而在2019年，70个大中城市中有54个城市二手房是上涨的，下跌的仅仅16个城市。

2020年全年二手房房价上涨前十名的城市分别是深圳、宁波、徐州、银川、唐山、成都、西宁、沈阳、广州、无锡。跌幅位居前十位为牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南。

分析认为，比较之下可以发现2020年全国二手房市场的分化比2019年更加明显。尽管2019年房地产开发投资的增速要高于2020年。随着经济增速下行，存量经济特征日益明显，而分化正是存量经济的*显著特征。

（数据来源：国家统计局）

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厦门买房压力*

房价收入比可用于测算商品住宅有效需求。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。公式为：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。按照国际惯例来说，一般房价收入比3-6 倍为合理区间。

目前国内城市的房价收入比普遍偏高，其中一线城市更是名列前茅。根据NUMBEO的*新数据显示，20个热点城市中，房价收入比*的五个城市分别是厦门、深圳、北京、上海、天津，房价收入比超过35。而重庆、沈阳、大连、昆明、成都的房价收入比则相对较低一些。

（数据来源：NUMNEO）

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“碧万恒”全年销售均超7千亿

近年来，碧桂园、中国恒大、万科占据着房企销售榜前三名，2020年也不例外。过去的一年里，三家房企巨头都卖出超过7千亿元的房子。其中前十名的房企中，普遍业绩规模在3000亿元左右。

（数据来源：中指院）

销售面积方面，排名前三的房企依旧是碧桂园、中国恒大、万科地产，其中碧桂园全年销售面积达到8421.0万平方米，遥遥*于其他房企。中国恒大全年销售面积则达到7834.0亿元，同比增长了29.04%。

（数据来源：中指院）

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房贷规模再创新高

人民银行公布的2020年数据显示，2020年4季度金融机构房地产贷款规模达495800亿元，创出新高。尽管如此，但房地产贷款增速已出现小幅回落。

（数据来源：中国人民银行）

2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，*道红线是房地产贷款占比，第二道红线就是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

今年以来，各地房贷利率出现调整。融360大数据研究院发布的*新监测数据显示，今年首月(2020年12月20日-2021年1月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%，均环比下降1BP。

具体城市来看，2020年12月20日-2021年1月18日期间，全国首套房贷款利率*十城市名单包括上海、哈尔滨、大连、乌鲁木齐、广州等。

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房企买地8.4万亿

尽管经历疫情，但并未削弱房企拿地的热情。财政部数据显示，2020年全国国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%，再度创下历史新高。

（数据来源：财政部）

而根据中国指数研究院的统计，全国土地出让金TOP20排行中，有14个城市收金均破千亿元，其中，上海收金2952亿元高居榜首，杭州收金近2574亿元位列第二。

（数据来源：中指院）

政府对房地产的调控不变，因城施策趋向常态化，土地市场向政策市发展。经天风证券测算，一线城市中深圳计划供地面积与去年持平，广州、北京、上海则较去年有所下降。二线城市中，天津、济南、沈阳、杭州、厦门等地计划供地面积较去年同期有所提升，而南京、宁波、郑州、武汉等地同比下降。

另外，2020年下半年以来各项宏观政策纷纷出台，对房企融资进行不同程度的限制，如“三道红线”、央行货币政策“精准导向”，房地产贷款增速稳步回落，房企融资受限，土地市场需求侧受到影响。

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2021年楼市或将回归理性

开年楼市依旧火热，从深圳、上海到杭州，“打新”、“代持”、“学区 房暴涨”，1月中下旬开始，调控政策频频出台，以加强限购、收紧房贷、保障刚需等手段抑制“抢房潮”，“打补丁”、抑投机，促进房地产市场理性回归。

央行在第三季度金融统计数据发布会及2020金融街论坛上表示，将跟踪重点房地产企业资金监测和融资管理规则评估执行效果，稳步扩大适用范围，并研究宏观审慎政策工具，进一步完善房地产市场健康发展的长效机制。11月3日“十四五规划和2035年远景目标”发布，明确“房住不炒”定位与导向 ，奠定“十四五”期间楼市调控主基调。

市场分析普遍认为，往后看，考虑热点城市调控政策已陆续收紧，随着销售增速回落、楼市逐步平稳，后续调控节奏或趋于平稳。

同时，也有不少分析依旧看好明年一线城市的楼市。中信证券预测认为，一季度全国商品房销售同比预计高增长，但我们预计按揭贷款可能进一步收紧，且高净值人群在核心城市的改善需求释放并不对全国楼市构成持续性影响，全年销售可能前高后低。2021年商品房销售额预计同比2020年基本持平，核心都市圈和其它地区的表现或仍冰火两重天。

民生证券认为，一线房产之于楼市相当于白酒之于股市。白酒股受追捧的原因在于存量经济下，资金更偏好前景可观、确定性强的白酒股，因此白酒股是股市中的核心资产。一线房产也有这种特征——前景可观、确定性强，在存量经济下一线房产相比二三线房产更受资金追捧。

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